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課程背景

商業項目必須以市場的需求為尺度，以經營的目標來規劃產品，且保持用好產品贏得市場，以良好口碑、精細化運營管理保持市場的領先優勢才是運營管控的上策。商業地產項目的打造應該以終為始，全生命周期業務鏈價值的專業梳理，才能實現運營管理、規劃設計、財務收益的有效搭建，彼此賦能才能達到三方平衡。商業項目通過規劃設計創造場景，通過招商注入內容，通過精細化服務增添收益，最終才能導演出一場精彩的消費大劇，而大劇的主角是消費者，商業項目成功的大幕由消費者拉開才能真正成為點金之筆，這也是我們這次開課的主要目的。

【課程對象】

商業地產開發企業項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、運營總、成本總、采購總、工程總、物業總等相關管理人員以及全產業鏈上為商業地產項目提供運營執行管控服務的企業與機構等中高層管理者

【培訓內容】

第一部分：從營運角度看商業空間規劃

一、商業地產全生命周期價值梳理

1、商業地產的四個維度

2、全生命周期梳理商業地產價值鏈

3、商業地產目標搭建三條線平衡：運營+設計+財務

二、從規劃設計角度看商業地產開發流程

1、商業地產業務鏈的角色扮演

2、商業地產開發三條主線

3、規劃設計核心流程

4、商業地產設計關注點

三、商業規劃指導建筑規劃

1、建筑規范基本知識（建筑分類、城市道路、各類紅線、建筑退距、各類指標等）

2、商業規劃概念

3、商業規劃與商業定位（土地獲取前/土地獲取后）

（1）土地獲取前：前期研究：城市基礎研究、城市商圈研究、地塊交通研究、地塊指標研究

（2）土地獲取后：分析研判：區域功能屬性判斷、市場競爭格局判斷、商業定位方向判定、項輻射范圍判定、項目體量判定、目標消費客群認定、動態發展策略判定、初步業態比例分配分析

（3）輸出成果：效益目標與規劃指標平衡（目標客群、檔次及特色、確定主力店、業態組合及例、目標租金測算）

4、商業規劃與建筑規劃關系

5、建筑規劃原則

四、從經營角度看規劃設計研究

（一）場地研究

1、地塊形狀及尺度

2、地塊規劃指標

3、交通規劃

4、人流規劃

5、車流規劃

（二）動線設計

1、動線分類：概念、動線原理

2、單動線：軸長、形態

3、多動線：設計要點、避免問題

4、垂直動線：垂直交通類型、垂直電梯、扶梯

5、后勤動線：設置模式、封閉分散卸貨模式、混雜分散卸貨模式、不同業態卸貨需求、卸貨注意事項

（三）空間節點

1、中庭：空間尺寸、空間創造趣味性（疊加、欄桿、無柱空間、天窗、活動設施預留）

2、通道：尺寸

3、其他公共空間：廣場（入口廣場、下沉廣場、屋頂空間、天橋連廊、促銷及活動場地點位規劃、商戶外擺規劃等）

（四）停車系統

1、車庫出入口

2、停車數量與商業規模關系

3、坡道和停車位

（五）商業形象

1、建筑表皮

2、公共空間利用：廣告位設計：室外廣告位種類、廣告位設計

3、公共區域環境：背景音樂/美陳裝飾/櫥窗展示/廣告/衛生保潔/綠化/三度（溫度、濕度、照度）/味道/設施設備等

4、經營形象環境：形象管理（門頭店招/櫥窗/三度/陳列/宣傳/促銷/衛生/綠化/音樂等）

（六）建筑指標

1、層高

2、柱網

3、實用（得房）率

4、商家參數：主力店（百貨、超市、影院）、次主力店（快時尚等）、店鋪面寬比

（七）消防

1、消防分區

2、消防性能化設計

3、消防卷簾特點與適用范圍

（八）設備

1、機電設備設計原則：提前介入、多專業交接、成本控制、交付界面對設計界面影響、

2、強弱電布置

3、智能化系統布置

4、暖通機房及通道布置

5、供水、排水布置

第二部分：精細化營運管理創造新價值

一、穩住場子的運營執行管控策略

1、開業籌備及開業慶典

（1）商家營業準備

（2）二次裝修

（3）商場開業準備（商業氛圍營造/市場營銷推廣策劃）

（3）項目綜合驗收（項目/商戶）

（5）經營所需證照

（6）政府報告

（7）開業慶典：安全/工程/環境/交通/商戶等的保障

（8）開業營銷：活動實施與管理

2、商業地產項目現場管理

（1）營業秩序管理：開閉店/巡場

（2）人員定崗管理：行為規范/經營規范

（3）服務優化管理：客戶投訴（商家/消費者/其他），商家服務（租賃進場與退場/人員/證照/信息發布/服務申請/商家溝通與會議等），消費者服務,滿意度調查（商家/消費者）

（4）經營裝修管理：（公共部位/商戶）

（5）安全與突發事件處理：社會關系/客戶/商戶/危機公關

二、提高經營坪效與控制營運成本

1、租賃體系相關費用：租金/物業管理費/推廣費/能源費

2、營運計劃和財務預算

3、營運成本控制：公共用電/公共水費/清潔費/設備器材維修費及更新費/建筑物維修費/景觀設施維護費/人事費用/停車場管理費需定期專人維護保養的設備項目/需大型修繕或更新的項目

三、營銷推廣品牌價值與業績提升

1、營銷計劃

2、各階段營銷策略（培育期/成熟期/調整期）

3、營銷活動分析

4、品牌建設

6、新媒體運用

四、新技術運用提高管理效率

1、信息管理概述

2、大數據決策報表分析系統體系

3、信息系統內容（BI系統、服務系統、營運系統、多媒體系統、客流系統）

五、培養消費者忠誠度的服務思路

1、會員體系

2、會員發展

3、會員管理

4、會員分析

六、提升效益的項目經營分析策略

1、招商管理分析

（1）理解招商

（2）招商租賃流程

（3）租戶研究

（4）招商策略

（5）契約管理

（6）招商執行

2、招商優化與變更管理

（1）品質管理分析

（2）品牌監控

（3）經營分析

（4）業績分析

（5）客戶滿意度分析

（6）客流與車流分析

（7）營銷推廣分析

七、實現資產增值項目調改策略

1、商業地產項目調改分類

（1）招商調改優化

（2）營運調改優化

（3）物業硬件調改

2、開業后營運所處階段及其特點

3、商業地產項目不同階段調改思路

4、商業地產項目調改后復盤評估

吳老師

吳老師：吳老師具有二十多年商業零售和商業項目及商業地產全生命周期全程營運管理等一線操盤的實戰經驗。隨著中國城鎮化進程的發展，特別是在新城新區的商業地產項目開發與營運管理的實踐中不斷總結的經驗教訓令學員們受益匪淺。操盤的項目類型主要有：商旅文特色景觀商業街區、城市商業綜合體、社區商業、大型購物中心、商業廣場等數百萬平方米的商業項目。特別是在輕資產輸出方面，為近百個商業項目把脈授業，獲得重生。在經驗傳授方面，為數百個商業企業傳道授業，培養了一大批中國商業地產行業的中堅力量，目前諸多學員已經成為商業地產項目運營的主力軍，堪稱商業地產的“運營教父”。現任某大型商業集團一線實際操盤人，負責近三百萬平方米商業項目的運營管理。

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