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課程背景

本課程根據(jù)近年來房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)稅務(wù)事項(xiàng)，結(jié)合土地增值稅立法的背景分析及重大變化、國家最新房地產(chǎn)稅收政策、廣西當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓撸蓢鴥?nèi)著名財(cái)稅專家?guī)椭妗⒃敿?xì)梳理房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅存在的重點(diǎn)、難點(diǎn)及疑點(diǎn)，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理水平。

課程收益

1.深度解析土地增值稅立法的重要意義及內(nèi)容的主要變化

2.全面梳理土地增值稅清算審核流程的重點(diǎn)問題及應(yīng)對策略。

3.深入分析房地產(chǎn)開發(fā)收入、成本的確認(rèn)、費(fèi)用、稅金的扣除等各方面的政策特點(diǎn)，掌握土地增值稅清算審核的重點(diǎn)。

4.揭示房地產(chǎn)業(yè)成本核算對象、開發(fā)成本項(xiàng)目和范圍、共同成本分配方法，重點(diǎn)分析土地增值稅清算對象、五大扣除項(xiàng)目與會計(jì)、企業(yè)所得稅的差異。

5.分析當(dāng)前土地增值稅幾種主要籌劃方法及合作建房、股權(quán)收購、項(xiàng)目投資、企業(yè)重組等特殊經(jīng)營事項(xiàng)中土地增值稅政策。

6.與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)稅收專家零距離交流，解決您實(shí)際工作中的每一個財(cái)稅疑難問題。

培訓(xùn)對象

本期培訓(xùn)課程適合房地產(chǎn)企業(yè)總裁、運(yùn)營與資金高管、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、會計(jì)等各類人員。

主講專家】老師：陳老師是稅務(wù)稽查局高級主辦，從事稅務(wù)稽查工作近二十年。曾為某省稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家。中國稅務(wù)報(bào)稅收業(yè)務(wù)版特約審稿人。國家稅務(wù)總局稅收業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)組成員，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員，出版財(cái)稅專著7部。

課程大綱

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算政策實(shí)務(wù)解析

1、土地增值稅的征稅對象和范圍，無產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否征收土地增值稅？小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)繳納土地增值稅？

2、土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預(yù)征和清算？

3、土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？什么情況下可以實(shí)行核定征收？營改增后，簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征收入基數(shù)的變化

4、土地增值稅清算的兩種類型和清算時點(diǎn)，包括清算責(zé)任和清算時點(diǎn)的選擇

5、土地增值稅項(xiàng)目清算收入的范圍及3步確認(rèn)法，包括應(yīng)收未收款房款、價(jià)外費(fèi)用、折扣折讓、銷售退回，面積補(bǔ)差、違約金收入是否繳納土地增值稅？營改增后，簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅清算收入如何計(jì)算確定？跨營改增期的項(xiàng)目清算時，清算項(xiàng)目收入如何確定？

6、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅六大成本和土地增值稅項(xiàng)目清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析

7、“營改增”前后，土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本如何確認(rèn)。營改增后，一般計(jì)稅項(xiàng)目開發(fā)成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減銷項(xiàng)稅額，其土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本是否需要調(diào)減？兩種確定方法中哪一種對企業(yè)有利？

8、開發(fā)成本合法票據(jù)認(rèn)定、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、政府許可規(guī)費(fèi)成本化或費(fèi)用化區(qū)分、裝修費(fèi)用扣除政策分析，公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用（總部費(fèi)用和項(xiàng)目部費(fèi)用的歸集劃分）政策分析

9、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除政策分析，利息費(fèi)用是單獨(dú)計(jì)算扣除還是計(jì)入開發(fā)成本扣除？

10、送車位、送裝修支出進(jìn)開發(fā)成本或開發(fā)費(fèi)用扣除分析

11、稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費(fèi)附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

12、加計(jì)扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開發(fā)產(chǎn)品不能加計(jì)扣除？

13、扣除項(xiàng)目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發(fā)成本如何分?jǐn)偅?/p>

14、土地增值稅項(xiàng)目清算后再轉(zhuǎn)讓剩余開發(fā)產(chǎn)品的處理分析，后續(xù)取得的成本和繳納的稅金可否計(jì)算扣除？

15、現(xiàn)行土地增值稅優(yōu)惠政策運(yùn)用解析，搬遷補(bǔ)償收入優(yōu)惠、政府返還及補(bǔ)助收入優(yōu)惠、普

通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠、合作建房優(yōu)惠、資產(chǎn)重組優(yōu)惠等

16、特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理，包括拆遷補(bǔ)償房屋、合作建房、房地產(chǎn)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托代建、資產(chǎn)重組等土地增值稅政策解析。

二、新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀

1、新土地增值稅法納稅人的變化

2、清算總收入、扣除項(xiàng)目總額、稅率的規(guī)定

3、清算分類、清算責(zé)任、清算申報(bào)時間的變化

4、稅收優(yōu)惠政策的的變化

5、其他新內(nèi)容、新變化

三、土地增值稅政策與企業(yè)所得稅政策比較

1、企業(yè)所得稅匯算清繳與項(xiàng)目清算差異比較

2、應(yīng)稅收入差異，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)返還收入、租金收入、投資收益、營業(yè)外收入和視同銷售收入的區(qū)別

3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)與會計(jì)收入確認(rèn)差異分析

4、企業(yè)完工前收入和完工后收入企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅計(jì)稅比較分析

5、土地出讓金成本、拆遷補(bǔ)差費(fèi)扣除差異，含政府補(bǔ)助收入沖減土地成本，取得土地發(fā)生的紅線外支出成本列支政策差異分析

6、土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)等抵扣銷售額沖減銷售成本的核算分析

7、開發(fā)成本差異，包括小區(qū)外成本、營銷設(shè)施建造費(fèi)、、項(xiàng)目顧問費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等差異

8、開發(fā)項(xiàng)目公共配套費(fèi)、小區(qū)地面地上停車位的差異分析

9、建安合同一般計(jì)稅和簡易計(jì)稅定價(jià)機(jī)制稅收安排與成本核算分析

10、開發(fā)費(fèi)用差異，包括跨年度費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用差異比較

11、開發(fā)項(xiàng)目融資利息費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)顧問費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別，含利息費(fèi)用資本化和費(fèi)用化列支區(qū)分時點(diǎn)，關(guān)聯(lián)方融資借款利息支出符合哪些條件可以不受債資比例限制？

12、預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用，包括跨年度成本費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、建筑工程質(zhì)量保證金、土地占用費(fèi)等區(qū)別

13、城建稅、教育費(fèi)附加等稅金及附加扣除的差異

14、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀，哪些費(fèi)用需要發(fā)票，那些費(fèi)用可以用收款

收據(jù)、分割單和證明稅前列支？與土地增值稅扣除項(xiàng)目存在的關(guān)系

四、土地增值稅最新納稅申報(bào)表申報(bào)事項(xiàng)解讀

1、土地增值稅項(xiàng)目登記表填報(bào)解析及重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)

2、土地增值稅納稅申報(bào)表（一）填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)

3、土地增值稅納稅申報(bào)表（二）填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)

4、土地增值稅納稅申報(bào)表（三）填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)

5、土地增值稅納稅申報(bào)表（四填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)）

6、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表填報(bào)解析

7、土地增值稅納稅申報(bào)表（五）填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)

8、土地增值稅納稅申報(bào)表（六）填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)

9、土地增值稅納稅申報(bào)表（七）填報(bào)解析及關(guān)注事項(xiàng)

五、開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅主要稅收籌劃方法

1、企業(yè)收入方面的策劃分析

2、機(jī)構(gòu)分設(shè)適用稅收政策規(guī)劃

3、實(shí)物折扣與價(jià)格折扣選擇的籌劃

4、開發(fā)產(chǎn)品抵償建筑工程款債務(wù)處理分析

5、開發(fā)產(chǎn)品售后回租抵房價(jià)籌劃分析

6、企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的籌劃分析

7、債轉(zhuǎn)股項(xiàng)目合作開發(fā)稅收規(guī)劃

8、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃分析

9、土地增值稅優(yōu)惠政策的策劃方法分析

10、開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收籌劃分析

11、核定征收土地增值稅運(yùn)用籌劃

12、其他稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析

陳老師

陳老師是稅務(wù)稽查局高級主辦，從事稅務(wù)稽查工作近二十年。曾為某省稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家。中國稅務(wù)報(bào)稅收業(yè)務(wù)版特約審稿人。國家稅務(wù)總局稅收業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)組成員，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員，出版財(cái)稅專著7部。

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