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課程背景

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻；內(nèi)部金融縮緊和樓市調(diào)控更加嚴(yán)格。 2019年多家房企倒閉，包括前百強(qiáng)房企和幾百家中小房企。房企現(xiàn)金流的斷裂除了目前宏觀國家金融政策的嚴(yán)格，更深層次的原因就是房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價值創(chuàng)造薄弱進(jìn)而引起的銷售的困難，資金回款乏力，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的失敗。提高房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)的競爭力，進(jìn)而在市場占有一席之地，已成為房企有效生存的必備技能和核心競爭力。

課程收益

1、深度解讀房企大運(yùn)營背景下，為促進(jìn)房企高周轉(zhuǎn)、保銷售、快回款的產(chǎn)品溢價的設(shè)計(jì)管理體系的核心流程；

2、深度解讀技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品品類標(biāo)準(zhǔn)化體系；

3、深度解讀產(chǎn)品建筑規(guī)劃核心價值創(chuàng)造方法與案例；

4、深度解讀設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的方法與案例；

5、深度研究新產(chǎn)品模塊創(chuàng)新研究和實(shí)踐。

課程對象

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總裁辦等高層領(lǐng)導(dǎo)

2、中高層管理人員（設(shè)計(jì)、成本、工程、招采部門負(fù)責(zé)人及管理人員）

3、地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理人員及地產(chǎn)研發(fā)人員（總建筑師、設(shè)計(jì)總監(jiān)、設(shè)計(jì)經(jīng)理、設(shè)計(jì)主管、以及建筑、結(jié)構(gòu)等專業(yè)設(shè)計(jì)人員）

4、建筑設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)公司高層領(lǐng)導(dǎo)及各專業(yè)負(fù)責(zé)人等。

課程大綱

一、新時期房企設(shè)計(jì)管理核心理念及管理模式

（一）用生活價值觀引領(lǐng)產(chǎn)品觀

1、通過對客戶的全新洞察，推導(dǎo)出房企的產(chǎn)品觀

2、房企提供的不僅是一套房子，而是一種生活體驗(yàn)和價值觀。

3、以個性模塊為核心添加共性模塊，打造均好性產(chǎn)品

4、80%的標(biāo)準(zhǔn)化和20%的個性化，重視屬地化特色

5、“微迭代”加快研發(fā)更新的落地效率，持續(xù)提升產(chǎn)品力

6、用體驗(yàn)貫穿客戶接觸節(jié)點(diǎn)，從示范區(qū)開始創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品體驗(yàn)

（二）創(chuàng)意驅(qū)動型的產(chǎn)品體系

1、全產(chǎn)品系戰(zhàn)略，助力規(guī)模躍級

2、更專業(yè)的產(chǎn)品研究，創(chuàng)意驅(qū)動經(jīng)營

3、各個專業(yè)條線打通，能夠在專業(yè)層面上快速形成共識，提高研發(fā)效率。

4、研發(fā)部門和業(yè)務(wù)部門相對獨(dú)立，減少由于部門利益爭奪造成的掣肘。規(guī)避了傳統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)模式難以消除的組織內(nèi)耗。

5、能夠把客戶體驗(yàn)當(dāng)做一個整體來思考，從研發(fā)階段就能考慮到全周期的客戶體驗(yàn)。

6、從形而上到落地細(xì)節(jié)，設(shè)立階段性目標(biāo)，步步為營

7、底層是功能模塊： 戶型、景觀、智能化等等，

第二層是產(chǎn)品系 模塊化基礎(chǔ)上，形成不同的配置和風(fēng)格，成為具有品牌辨識度的產(chǎn)品系列。

第三層是IP， 標(biāo)志著一家房企形成了自己差異化的產(chǎn)品特色。

最頂層： 房企實(shí)現(xiàn)的“愿景”，頂層設(shè)計(jì)的產(chǎn)品理念，例如匠心和文人風(fēng)骨或者是綠色建筑。

案例分析：LG企業(yè)成功突破千億規(guī)模的制勝法寶

二、新時期房企設(shè)計(jì)管理原則和目標(biāo)

范疇與定義、原則和目標(biāo)

2、房企設(shè)計(jì)管理模式；設(shè)計(jì)管理的資源配置

3、精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系

4、基于房地產(chǎn)價值鏈的設(shè)計(jì)管理原則

5、發(fā)現(xiàn)價值-創(chuàng)造價值-實(shí)現(xiàn)價值

6、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理原則和目標(biāo)

7、價值研究、品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制發(fā)展階段、產(chǎn)品戰(zhàn)略進(jìn)行設(shè)立的設(shè)計(jì)管理模式

8、設(shè)計(jì)過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法---

案例分析：LH企業(yè)成本優(yōu)化的核心武器

三、設(shè)計(jì)管理方法論

1、設(shè)計(jì)管理保障 設(shè)計(jì)單位綜合評價辦法和合作單位品牌庫管理

2、設(shè)計(jì)管理流程-執(zhí)行力

3、設(shè)計(jì)管理指引-標(biāo)準(zhǔn)

4、設(shè)計(jì)管理模板-提高效率

5、設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)與指引-效率

6、知識庫和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)的建立-模板化與標(biāo)準(zhǔn)化

7、案例庫的建立-前車之鑒、后事之師

8、產(chǎn)品庫和產(chǎn)品系列的建立-標(biāo)準(zhǔn)與效率

案例分析：DY企業(yè)設(shè)計(jì)管控方法核心要點(diǎn)

四、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化

1、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化體系的主要內(nèi)容

2、建造標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化

3、建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化

4、精裝標(biāo)準(zhǔn)化

案例分析：W企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化分享

五、售樓處，樣板間價值創(chuàng)造

1、售樓處標(biāo)準(zhǔn)化模塊（如何做到又快又好又省錢，拿地到開盤只有兩個月）

2、產(chǎn)品形態(tài)的建造標(biāo)準(zhǔn)以及對應(yīng)的成本

案例分析：W、B企業(yè)X系售樓處報告

F系售樓處報告

六、住宅產(chǎn)品建筑規(guī)劃核心價值創(chuàng)造方法

（一）住宅項(xiàng)目總圖核心價值設(shè)計(jì)（住宅兼容商業(yè)項(xiàng)目）

1、戰(zhàn)略解讀

城市地圖；存貨盤點(diǎn)；獲取目的

經(jīng)營指標(biāo)

投資任務(wù)書指標(biāo)；投委會指標(biāo)；產(chǎn)品定位；具體合作模式、股權(quán)比例。

土地解讀

交通資源；周邊現(xiàn)狀；競品指標(biāo)；規(guī)劃條件；規(guī)劃指標(biāo)；項(xiàng)目重難點(diǎn)

公司操盤策略

研發(fā)訴求；對分供方訴求；人員組織

管控星級

總圖住宅設(shè)計(jì)階段的核心控制點(diǎn)

6、住宅地塊如何解決容積率、利潤率、去化率、現(xiàn)金流

6.1現(xiàn)狀條件分析（價值發(fā)掘）

6.2規(guī)劃布局對比（價值分配）

○1、土地價值分析；○2、業(yè)態(tài)選擇；○3、規(guī)劃布局比選；○4、規(guī)劃布局比選結(jié)果；

○5、客研最新輸入條件；○6、裝戶配置；○7、最終版規(guī)劃布局；○8、規(guī)劃亮點(diǎn)分析；

6.3定位階段論證

7、總圖局部商業(yè)地塊設(shè)計(jì)階段核心控制點(diǎn)

7.1定業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)、總量、層高等定量輸入條件

7.2劃用地

布局與基地價值挖掘（大商業(yè)）

商業(yè)地塊畫地比選

7.3定容量

自持MALL基底與銷商關(guān)系

拿地條件對MALL層數(shù)的影響

銷商基底布置方式

7.4定規(guī)劃

總平塔樓棟數(shù)確定

商辦產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層體量研究

商辦塔樓位置研究

7.5定位階段論證問題

案例：W公司、L公司2019最新項(xiàng)目案例

（二）住宅產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)（案例分析）

1、房型好的住宅6性設(shè)計(jì)體現(xiàn)

1.1舒適性、 功能性、合理性、

私密性、 美觀性、經(jīng)濟(jì)性

1.2住宅的六大基本功能

起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)

1.3七大手法贈送面積。

案例分析：R公司項(xiàng)目案例分析

B公司項(xiàng)目案例分析

1.4情趣空間的打造

1.5功能與外立面效果結(jié)合

1.6面積為主，功能空間的增加，控制面積、偷送面積

1.7親地空間和頂層空間的設(shè)計(jì)

1.8精裝配合，細(xì)節(jié)第一

案例：1、B公司戶型產(chǎn)品手冊

2、 尊貴系、豪華系、精英系戶型品鑒分析

七、純商業(yè)項(xiàng)目核心價值設(shè)計(jì)（11板塊67個要點(diǎn)）

3.1 商業(yè)定位

3.2 商業(yè)總圖

3.2.1 商業(yè)總圖布局及功能分區(qū)

3.2.2 規(guī)劃形態(tài)

3.2.3 商業(yè)室外交通分析

3.3 商業(yè)平面

3.3.1 業(yè)態(tài)平面及得房率

3.3.2 柱網(wǎng)研究

3.3.3 尺度研究

3.3.4 層高及剖面

3.3.5 商業(yè)水平動線

3.3.6 商業(yè)垂直動線

3.3.7 衛(wèi)生間布置點(diǎn)位

3.3.8 跨街天橋

3.3.9 商場疏散及防火分區(qū)

3.3.10 設(shè)備及輔助用房

3.3.11 商業(yè)后街專項(xiàng)

3.3.12 屋面設(shè)計(jì)專項(xiàng)

3.3.13 垃圾房設(shè)計(jì)專項(xiàng)

3.3.14 地面停車

3.3.15 地鐵專項(xiàng)

3.4 商業(yè)立面

3.4.1 外立面設(shè)計(jì)原則

3.4.2 外立面展開及材料比例

3.4.3 塔樓與裙樓關(guān)系研究

3.4.4 廣告位設(shè)置分析

3.4.5 集中商鋪基本段研究

3.4.6 外立面效果圖

3.4.7 立面關(guān)鍵點(diǎn)研究

3.5 商業(yè)地庫

3.5.1 地庫設(shè)計(jì)原則

3.5.2 車位指標(biāo)分析

3.5.3 防火分區(qū)與人防單元

3.5.4 地庫交通組織

3.5.5 安全疏散

3.5.6 層高及頂板覆土高度

3.6 商業(yè)設(shè)備及配套

3.7 商業(yè)結(jié)構(gòu)

3.8 公區(qū)精裝

3.8.1 精裝定位及風(fēng)格

3.8.2 精裝范圍及面積

3.8.3 精裝成本及敏感點(diǎn)分析

3.8.4 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)意向

3.8.5 裝修施工管控

3.8.6 主要裝飾材料樣板

3.9 商業(yè)運(yùn)營收益測算

3.9.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ； 3.9.2 各業(yè)態(tài)租金預(yù)估；3.9.3 得房率統(tǒng)計(jì)；

3.9.4 成本分析及比較；3.9.5 投資回收測算；3.9.6 廣告收入測算；3.9.7 停車收益測算；3.9.8 推廣活動收入測算；3.9.9 招商節(jié)點(diǎn)

3.10 商業(yè)后期運(yùn)營管理規(guī)劃

3.10.1 物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

3.10.2 組織規(guī)劃及人員配置

3.11 商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)

（八）產(chǎn)品的外立面設(shè)計(jì)研究

案例：D公司系列的外立面及成本分析

（九）剛需產(chǎn)品核心設(shè)計(jì)價值挖掘

剛需戶型核心價值打造

1、空間放大體驗(yàn)；2、功能完整；3、主臥套房體系；4、雙衛(wèi)空間隱私保障

5、立面精致；6、收納空間營造；7、可變·戶型；8、智能科技

案例分析：W房企項(xiàng)目戶型

（十）高端改善型戶型價值挖掘

1）6方面品質(zhì)大改進(jìn)

起居舒適感，主人體驗(yàn)感，空間品質(zhì)感，空間流動感，外立面品質(zhì)感，車庫舒適感

2）立面標(biāo)識化

3）景觀生活場景

4）精裝價值高

案例1：D企業(yè)X系高層住宅分析

案例2：高層做出別墅豪宅

（十一）洋房產(chǎn)品的價值點(diǎn)挖掘

1）景觀打造提升品質(zhì)

2）超大贈送

3）合理面積段，普通中產(chǎn)買得起

4）完善配套以及創(chuàng)新的設(shè)計(jì)

5）戶型創(chuàng)新和功能完整

6）功能細(xì)分，創(chuàng)意空間

7）空間流動感和品質(zhì)感提升

案例：標(biāo)桿企業(yè)洋房系列戶型分析

（十二）別墅及類別墅產(chǎn)品的核心價值

1)定位緊湊化和風(fēng)格多元化

2)精細(xì)化造院，庭院設(shè)計(jì)功能化

3)院和宅互動，庭院環(huán)繞

4)雙首層+雙主庭院設(shè)計(jì)，充分挖掘地下空間

5)主要居住空間兩面采光

6)景觀動線清晰，景觀精細(xì)化

7)戶型設(shè)計(jì)的視舒適度和功能性

案例：市場暢銷各類面積段合院別墅案例分析

六、設(shè)計(jì)階段的成本控制

1、結(jié)構(gòu)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)

2、地下車庫設(shè)計(jì)總結(jié)成果

3、外墻材料占比對成本的影響；層高對單體造價的影響

4、外立面設(shè)計(jì)成本分析

5、景觀和精裝成本分析

案例1、如何通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化節(jié)約成本。

案例2：如何通過建筑優(yōu)化節(jié)約成本。

第九部分、新產(chǎn)品模塊的創(chuàng)新研究和實(shí)踐

1、LG企業(yè)的五系創(chuàng)新

2、四合院、七合院別墅創(chuàng)新

3、度假別墅創(chuàng)新

4、公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和創(chuàng)新

第十部分：研發(fā)設(shè)計(jì)評估總結(jié)報告

案例分析：

B企業(yè)2019年項(xiàng)目開盤評估報告

R企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總結(jié)報告

王老師

一級注冊建筑師，高級建筑師，從事建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)管理工作二十六年。

同時擁有甲乙雙方的雙重實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和數(shù)家頭部企業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)。歷任城市公司設(shè)計(jì)研發(fā)經(jīng)理/設(shè)計(jì)總監(jiān)，項(xiàng)目總經(jīng)理，城市公司總經(jīng)理，主管從拿地之前的市場分析，經(jīng)濟(jì)模型研究，成本控制，到方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；其先后負(fù)責(zé)了多個知名樓盤的設(shè)計(jì)管理工作。在擔(dān)任城市總經(jīng)理期間，負(fù)責(zé)了南北區(qū)多個廣場和旅游城項(xiàng)目。

操盤產(chǎn)品形態(tài)包括：高層電梯住宅、花園洋房、高端別墅、五星級酒店、甲級寫字樓、大商業(yè)、城市綜合體等，文化旅游地產(chǎn)、而且地域跨越成都、重慶、沈陽、大連、青島，武漢，上海、北京等眾多城市，對中國房地產(chǎn)市場和中國房地產(chǎn)住宅設(shè)計(jì)、商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)管理有深刻的認(rèn)識和系統(tǒng)精深的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

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