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課程介紹

2016年5月1日起全面實施營改增，隨著房產、租金等全面抵扣，5000億稅收紅利釋放給企業，金融、建筑、地產及生活服務業四行業影響最大莫過于建筑與地產，如何定義老項目，建筑要按3%地產偏要按11%，雙方爭奪甲供材，項目所在地稅務希望建筑企業是3%簡易征收，而非一般計稅11%稅率，兩大行業因爭奪各自利益的博弈大賽正式啟幕，雙方怎樣約定甲供材？如何確定不同稅率專用發票？如何發出不含稅報價標書？怎樣測算含稅與不含稅進價差異？

一個建筑企業面對不同項目如何規劃供應稅負最低？如何劃分才能取得最優稅負？建筑與地產雙方最優稅負平衡方程如何建立？不變化結算11%的進項條款是否有效？房地產企業如何約定報價，含稅還是不含稅?強硬條款是否能保證自身利益……

營改增后企業涉稅風險陡然增大，涉及增值稅專業票違法很多時要負刑責，如何界定惡意與善意？怎樣甄別與防范涉稅風險？熟讀不如熟練，熟練不如經驗，本次課程從政策解讀到實務操作，分析政策要點，緊扣行業實務，講解操作流程、會計核算、稅務處理，全方位指導企業進行合理規劃，防控納稅風險，最大限度獲取稅收利益，使企業順利完成營業稅到增值稅的轉變。政策解讀、案例分析、深入研討等多種方式為學員全面分析及解決在管理和執行層面的關鍵性問題。

培訓對象

各房地產企業、建筑集團公司、建筑工程公司、建筑施工企業、建筑設計企業、建筑安裝企業等總會計師、財務總監、稅務總監、財務部長、財務（稅務）經理等中高級財務管理人員；稅務部門（稅務崗位）的專業人員。

培訓方法

注重方法與實操相結合，強化案例與實踐同步，突出現場咨詢與交流

課程大綱

一、 基礎篇：房地產、建筑業營改增政策解析

1、 增值稅原理、與營業對比分析；

2、 營改增服務項目的范圍；

3、 房地產、建筑業營改增分析；

4、 房地產、建筑業營改增后的合同涉稅管理；

5、 房地產、建筑業營改增前后納稅風險提示。

二、 政策實務篇：營改增基本政策講解與實務分析

1、納稅義務人的正確界定、一般納稅人與小規模稅率

2、一般計稅方法與簡易計稅方法、稅率舉例；

3、買房送車庫裝修等如何規避視同銷售行為舉例

4、工棚、售樓部拆除可否抵扣進項界限分析；

5、盤虧存貨材料會計處理合理處理籌劃；

6、進項稅額認證抵扣期限、過期如何扺扣；

7、混業經營、兼營、混合銷售的界定舉例

8、建筑業老項目多新項目少（及相反比重）總機構進項如何籌劃；

9、房地產同時有新老項目籌劃與核算配合

10、應稅服務價格明顯偏低稅務機關的調整方法；

11、總分機構匯總納稅政策及籌劃；

12、銷售使用過的固定資產的處理；

13、城市綜合體等商業項目土地在銷售與留用物業之間核算與抵扣；

14、舊城改造與城市更新抵扣與視同處理分析

15、一級開發建筑與地產企業營改増分析與籌劃

16、老房子改造后出租適用5%或11%的分析案例

……

三、行業操作篇：建筑企業營改增難點問題解析

1、建筑企業與房地產企業新、老項目界定規定與操作要求；

2、如何與建筑企業、材料供應商做好合同約定：

3、不同合同約定優劣分析（全價、不含稅、協商）

4、建筑企業用老，房地產選用一般計稅（新）如何操作，如何協商?

5、建筑企業總機構會科目設計方案分析，難道要分九級科目?

6、已開工老項目未結部分開票稅金測算，適用分析舉例；

7、分階段、進度價款結算如何確定納稅義務時間；

8、承包、掛靠經營納稅風險與防范措施；

9、建筑施工項目工期長發票如何開具；

10、異地建筑施工項目的稅務處理、建筑業影響進項抵扣的項目；

11、建筑企業材料供應商選擇與新老項目組合分析；

12、建筑企業總機構集中采購與集中租賃公司必要性分析；

13、如何協調房地產新項目與清包工管理公司；

14、如何進行IT系統升級與改造?

15、建筑企業如何管理每月萬計進稅，如何設崗設人設制度?

16、增值稅認證與發票日常管理守則執行；

四、行業操作篇：房地產企業營改增難點問題解析

1、房地產企業新老項目認定規定與操作；

2、招拍土地與股權收購項目新項目關注問題，股權溢價與增值稅處理

3、代收的住房專項維修基金、房地產企業意向金、誠意金處理；

4、不動產的進項稅額抵扣的特殊處理，與客戶在4月30日之前公發票開具與抵扣實務

5、不動產銷售、出租不動產新老項目如何繳納增值稅與籌劃；

6、企業重組中涉及不動產、土地使用權轉讓是否繳納增值稅；

7、不動產投資與企業重組股權劃轉處理實 ；

8、施工現場修建的臨時建筑物進項稅額抵扣問題；

9、銷樓處不同處理方式與增值稅差異操作；

10、集團借款項與發債如何利用統借統還不繳納增值稅；

11、買房送車庫、送裝修如何納稅；

12、營改增對土地增值稅的影響舉例；

13、成立供應鏈公司必要性舉例；

14、如何利用股權溢價轉回企業所得稅；

五、案例解析

1、建筑與地產企業新老項目合同舉例與合同條款不同舉例；

2、項目所在地與機構所在地稅款入庫舉例分析；

3、房地產新項目營改增股權收購舉例

4、建筑企業對新老項目不同供貨與核算方式稅負舉例；

六、增值稅發票涉稅風險防范

1、增值稅專用發票風險與防范措施；

2、發票開錯的常見情形與處理方法；

3、發票丟失的幾種情形及處理方法。

七、建筑、房地產財稅、管理、業務關系圖講解（重點）

八、熱點、難點問題解答

闞老師

注冊會計師、稅務師，國內著名房地產建筑財稅實操專家，清華大學經管學院建筑房地產班特約講師，長期擔任多家地產建筑集團財務稅顧問，累計培訓學員超過數萬人次，曾受北京房地協會委托與萬科等10多家企業研討營改增行業影響，現擔任多家地產、建筑、建材集團營改增指導專家，對房地產建筑稅務有深入研究及實務操作經驗。

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