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課程介紹

稅收成本是企業的重要成本之一，控制稅收成本要深入業務各環節！

2021年3月25日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于進一步深化稅收征管改革的意見》，在中國疫情防控形勢越來越好，社會經濟不斷恢復的時候，國家將從2020年的“保穩”政策演變為“服務+防控”，在不斷服務企業發展的同時，更注重國家稅收征收管理，嚴厲打擊稅收犯罪，中國稅收管理重新站在了一個高點。

減稅降費、放管服、留存備查等等一些稅收管理理念和措施不斷推進，虛開發票等案件的查處絲毫不因疫情的存在而減輕力度，另外，國家多個省份發文明確企業員工社保劃轉稅務部門征收，也給企業社保管理帶來前所未有的壓力。土地出讓金劃為稅務部門征收的等等，同時隨著金稅三期的執行和金稅四期的到來，智能化征管手段的運用，以及2021年增值稅電子專用發票的推行和落地，加以大數據控稅、信息化管稅等有效手段的實施，中國已經從“發票控稅”轉為“數字控稅”，新一輪稅務管理新趨勢勢在必行，同樣對2021年新環境下的稅收管理也帶來新的要求；同時隨著房地產企業業務操作的多樣性、商業模式的復雜性和企業內部管理的綜合性，都帶來企業大的危機和經營成本的加重。本課程基于新環境新制度和新理念下，從企業稅收管理，特別是房地產企業業務鏈中重大涉稅事項風險控制及籌劃事項出發為您清晰化講解、精細化分析。

課程大綱

一、金稅四期背景下企業稅收風險管控必須注意六大方向

1. 面對稅務機關對你企業業務“合理性”的如何從稅負率、關聯交易和商業模式的角度進行解釋？

2. 企業從哪些角度自行對一起企業涉稅業務進行稅收籌劃？注意事項是什么？ 

3. 業財融合是現代財務必須遵守的法則，企業如何從合同和“五流一致”的角度強化企業的業財融合？

4. 對于企業的支付不是你有合同、有發票就行稅前扣除，如何從“主體相關”和“時間相關”兩個角度與稅局進行溝通？ 

5. 面對國家頒布的新注冊額，企業財務人員如何科學、完整和準確解讀并運用政策？很多企業對新政策的理解都是片面的，從而帶來稅收風險。

6. 稅收管理不是僅僅熟悉幾個政策就能搞定，如何跳出稅收看稅收？如何優化企業內部稅收管理思維？如何巧妙運用稅法的利與弊？如何通過企業組織架構的設計和調整達到節稅的目的？

二、建筑業企業組織架構和業務操作對房地產開發企業稅負的不同影響

1、施工企業工程掛靠帶來的三大風險以及如何規避？掛靠方是不同主體（個人或低資質公司）進行掛靠時如何進行財稅處理

2、在業主與建筑企業作為關聯企業的背景下，施工企業承接工程不同承包方式下如何進行計稅方式的選擇才有利于整個集團？

3、外地施工要求設立分公司的操作模式

4、以老板個人銀行賬戶進行相關費用結算的財稅風險

5、工程現場發生的水電費，掛表單位為業主或其他單位，無法取得自來水公司和電力公司開具的發票，應如何處理？

6、混合銷售模式下對房地產和建筑企業的雙重影響是什么？又該如何化解？

7、建筑企業的委托收付款對房地產企業的稅收風險影響

8、如果建筑企業是總分公司性質，關于合同、發票、資金和業務發生如何規范統一的五種具體情況分析

9、與上下游企業簽訂合同時，稅率變化下合同關于最終結算款項如何提前規范約定？

10、洼地的個獨企業如何在房地產企業的納稅管理中進行運用？

三、房地產企業投資準備階段的財稅處理技巧與風險防范

1、項目調研階段的費用是否可以計入開發成本？

2、新成立的房地產企業怎樣計算開辦費？

3、房地產企業籌建期間發生的業務招待費如何扣除

4、項目管理相關費用的核算技巧

5、房地產開發項目前期準備的相關工作有哪些及涉稅風險控制

6、委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅?企業承擔什么稅收責任?

7、青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的業務鏈稅負優化處理

8、立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略?

9、產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平?還是關注企業的銷售?

四、房地產（建安）企業融資階段的財稅處理技巧與風險防范

1、貸款資金轉貸關聯方使用有償與無償的選擇

2、關聯企業之間資金借貸合同管理的四大風險及管控

3、民間借款利息情況說明取得的選擇——關系到利息是否能夠全額扣除

4、時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風險管理

5、統借統貸資金使用及5個必須要注意的五個風險點

6、委托貸款利息稅前扣除的界定及企業所得稅及土地增值稅前扣除的稅收風險

五、房地產企業取得土地階段的財稅處理技巧與風險防范

1、母公司土地摘牌，土地辦理到子公司名下與政府的協議如何約定？

2、房地產企業取得政府土地的進項稅額抵扣的問題

3、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定?

4、房地產企業取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務處理及稅負優化

5、合作建房的模式選擇及風險管控

6、以接盤等形式購入未完工開發項目是購買項目好還是購買股權好

7、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規避?

8、以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產發票如何開具，從被拆遷人、開發企業兩方分別就企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析?

9、以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里?

10、為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除，規避風險?

六、房地產企業項目開發采購階段的財稅處理技巧與風險防范

1、房地產企業代施工方支付水電費和扣押的質量保證金的涉稅處理

2、設備安裝和裝修中的業務控制稅負優化

3、房產公司設立商貿公司更有利于計稅

4、綠化苗木如何操作才有利于節稅

七、房地產企業項目銷售階段的財稅處理技巧與風險防范

1、房地產開發企業增值稅納稅義務發生時間評估稽查

2、房地產開發企業代收費用的業務鏈稅負優化

3、房產企業與業主違約金的業務鏈稅負優化

4、房地產預收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業所得稅的處理

5、項目銷售中各類促銷活動的稅收分析（如以老帶新、摸獎送禮、贈送業主福利、送物業費等）

6、賣精裝房送家電、家俱的業務鏈稅負優化

7、不同產權形式下地下停車庫出售或出租等經營的業務鏈稅負優化

8、營改增后各行業納稅人不動產經營管理（自用、出租、出售等）政策風險管理實操

9、不動產與固定資產進項稅額抵扣政策解析與應用

10、如何設立銷售中心（售樓處）才能更加節稅

11、房地產項目有自己的銷售部銷售好還是委托專業銷售中介銷售好？

12、扣除土地價款后如何開具增值稅發票？如何納稅申報？

13、商業地產銷售轉為自持后相應的稅務風險控制

14、商業運營中心管理模式對企業納稅的影響與應對

八、房地產開發企業日常費用的企業所得稅處理

1、差旅費歸屬的選擇——不同的界定與報銷處理對企業納稅產生重大影響；

2、勞保費與福利費的選擇——發的都是東西，但稅務處理卻不是個東西；

3、福利費與工資薪酬轉化的選擇——都是造福員工，搞不好就有可能是造孽；

4、業務招待費與業務宣傳費的選擇——不是一個logo就能解決的事！

5、票據貼現息承擔主體的選擇——不是花錢就能拍平的事；

6、福利性和獎勵性旅游的選擇——玩的很開心，繳稅很傷心！

7、食堂管理模式的選擇——食堂搖身變飯店，柳暗花明又一村；

8、私車公用合同管理的選擇——車你可以用，但錢不一定允許你花；

9、餐費財稅確認的選擇——一頓餐費可能會讓你變成“殘廢”；

10、辦公費用增值稅抵扣的選擇——準確劃分是前提，進項抵扣有保障！

九、房地產企業股權及重組過程中相關稅收風險及籌劃應對

1、股權轉讓的定價的選擇——平平淡淡做人可以,切不可平平淡淡賣股！

2、資產投資或劃轉方式的選擇——你的地盤你做主，苛刻條件是關鍵！

3、股東分配股息紅利方式的選擇——生意紅火拿紅利，操作不當只剩火！

4、企業并購重組以及相關運作模式的財稅優化

5、股東減資或撤資的相關操作及風險管理

十、房地產企業項目土地增值稅清算的財稅處理技巧與風險防范

1、當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務風險分析。

2、土地增值稅清算的時間如何把握?

3、紅線外發生的成本費用，額外補償費用以及無發票的土地成本扣除問題

4、土地增值稅清算審核的要點有哪些?稽查最關注的問題是什么?

5、關于預征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應對

6、以房產對外投資、劃轉、分立等重組事項土地增值稅爭議問題處理

7、回遷安置房與拆遷補償的土地增值稅處理。

顧老師

著名房地產財稅實戰專家；注冊稅務師、納稅籌劃師。長期受聘國內著名高校EMBA教學，兼任數十家大中型企業稅務顧問、財稅監理。中國稅務師協會特聘專家。創立了企業稅收風險識別和管控的四大模型，在全國各地舉辦專題稅收類培訓近千場，數萬家大型企業、上市公司接受其培訓及指導。其“淺入深出”的授課演說和幽默、隨和、互動的授課風格，深得學員的喜愛與追捧。

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