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課程背景

不懂動線，就不要搞商業地產！這非駭人聽聞。有句行業俗規：沒有動線，就沒有商業，動線決定整個項目的生死。雖有點言過其實，但因動線的設計與規劃不當導致項目開業即死的項目比比皆是，可見，動線對一個商業地產項目而言，其重要性不言而喻，這也是商業地產項目的命脈。

動線原是建筑與室內設計的用語之一。意指人在室內室外移動的點，連結起來就成為動線。在商業地產中，動線是指商場通過布局使顧客自然行走、購物的軌跡，是顧客在商場里流動的線路。良好的動線設計可誘導顧客在店內順暢的選購商品，避免賣場產生死角，提高賣場坪效；合理的動線設計也是保證商業地產項目運營效率、提高租金價格的前提。可見動線的特殊性和重要性。

業態規劃乃至后期的品牌落位,無不是動線規劃的歸宿，無不是為了落實前期定位的合理性。定位塑其靈魂，業態成其精氣，品牌則賦予項目看得見的血肉。我們一般通過物業條件假設、商業概念確定、業態特性分析以及租戶需求訪談四個維度的分析，最后才能得到商業地產項目的初步落位圖。在整個商業地產項目全程中，只有具備了良好的業態規劃與品牌落位，方可談項目運營，成與敗盡在其中。

課程對象

各房地產開發公司、商業地產開發公司、商業地產投資公司、地產投資公司、商業地產策劃咨詢公司、商業管理運營公司、商業地產規劃設計公司、商業地產物業公司等董事長、總經理以及項目高級決策人、高管、項目開發負責人、項目操盤人、商業地產策劃人、商業招商運營管理高管等。

課程大綱

一、商業地產動線基本概念

二、商業地產動線基本體系

1、外部動線:

外聯開口/通道

客車動線/停車場

行人動線

貨車動線/卸貨場

2、內部動線

平面動線

所有營業區域（含室內外的平面動線）

垂直動線

建筑體內垂直動線

三、商業地產動線規劃基本原則

1、商業地產的動線設計規劃不是單獨完成的，是總體設計的一個組成部分，是核心的部分。必須總體統籌全面規劃。應該建立基本的規劃設計原則，把握基本前提，不偏離總體定位。

2、什么是好的商業動線

一般而言，好的商業動線具有以下三個條件：

可見性——良好有效

可見性在商業物業動線設計中是一個非常重要的內容。一個商鋪的可見性強弱決定了這個商鋪所在地段的租金價值，一個商鋪被看見的機會越多，位置就越好。我們在設計中就是要提高整個商場內商鋪的可見型。

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可達性——便捷易達

可達性和可見性是有聯系的，可見性是可達性的基礎，只有“可見”，才會有“可達”。因此，在可見的基礎上，經過最少道路轉換的路徑可達性最高。

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識別性——易辨記憶

使顧客在購物中心中容易判斷確立自己的位置，不會迷失方向。難以找到位置感的購物中心是不受顧客歡迎的。要提高動線系統的秩序感、位置感。

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四、商業地產動線規劃基本要求

總的要求應該建立和堅持幾項基本原則作為宗旨。

1、一體化規劃原則, 城市交通與項目銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動線、業態落位、商業空間等統一于一體，整體規劃。

2、突出動線對客流引導作用、增強動線對聚客引客的主動意識。

3、明確各功能分區、建立和促進各分區的客流分配與共享。

4、遵循商業運營規律，尊重商業經驗，尋求綜合效益。

5、照顧商業地產開發租售的比區間銜接和增效。

動線設計必須做到：

1、與商業定位相結合。

2、與商場的特色結合。

3、與區域環境結合。

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動線設計具體要做到：

（一）交通優先

1、根據城市路網合理規劃二級路網和建筑布局，將商業功能優化布局在交通最優位置。

2、人車分流，車流和貨流全部從場地周邊進入地塊和建筑點和線。

（二）內外結合

1、注重內外溝通，脈絡清晰。

2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關系。

3、避免盲區和死角問題。

4、合理設置寬度。

（三）主次分明

1、主動線與各功能分區順暢連接。

2、主動線與各主出入口、外圍主干道順暢連接 。

3、主力店、次主力店及獨立商鋪的順暢連接。

（四）分區清晰：

1、按業態彼此之間的功能對應關系布置。

2、根據租售比和財務要求布置和取舍各功能業態。

3、遵循建筑設計的基本規律。

（五）回環度高

主動線回環度越高，商鋪的可見性和可達性越高，動線設計就越優秀，回環度越高，對于某一個商鋪被看到的幾率越高，商鋪的可見性和可達性越高，回環度就成為購物中心內部動線設計評價的最重要指標。

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五、商業地產動線規劃基本操作

（一）地塊分析

地塊分析應該在規劃之前進行，因為：

1、地塊分析是商業項目動線以及出入口的唯一依據。

2、地塊分析決定了商業業態的基本布局、落實定位。

3、地塊分析解決了人流，車流的基本有效動線。

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（二） 建立動線體系、一體化規劃內外和分區動線

1、 一級動線（主動線）的系統建立

1.1 平面一級動線系統

1.1.1外部動線系統

1.1.2內部動線系統

1.2垂直動線系統

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2、業態和功能分區與一、二級（次動線）及以下動線系統銜接

2.1業態和功能分區與一級動線系統銜接

2.1.1 業態和功能分區初步建立

2.1.2業態和功能分區與一級動線系統銜接

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2.2業態和功能分區的二級（次動線）及以下動線系統建立

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3、垂直動線系統與各建筑體、功能區、豎向業態的銜接

3.1垂直動線系統與建筑體的銜接

3.2垂直動線系統與功能區的銜接

3.3垂直動線系統與豎向業態的銜接

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（三）動線體系與業態的一體化規劃

1、動線體系下的業態落位、業態運營要求下的動線體系

2、業態落位的一般規律

3、業態落位和動線與建筑的銜接

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（四）動線與導引系統

1、視線與動線

2、導引系統的建立

3、空間設計與動線一體化

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六、商業地產動線規劃優化原則

1、3萬平米內的動線優化原則

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2、3-5萬平米的動線優化原則

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3、5-10萬平米的動線優化原則

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4、10萬平米以上的動線優化原則

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七、商業地產業態落位基本原則

不同業態落位原則

商業業態組合原則

業態落位優化建議

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八、商業地產業態落位基本要求

不同業態落位對項目的基本要求

業態選擇的基本要求

業態配比的基本要求

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九、商業地產業態落位操作要領

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十、商業地產業態落位優化調整

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十一、增值服務

內容：每天下午課后16:30-17:30提供授課老師專項咨詢指導。

方式：預約登記，老師與學員可一對一就項目問題咨詢指導，根據人數多少確定每人咨詢時間。

孫老師

從事商業和商業地產30余年，目前依然是商業地產一線操盤手。曾擔任商業地產公司和商業管理公司決策運營高管，從事過的項目累計約四十多個、三百多萬平方米。曾主導過大型商業地產項目的概念規劃設計、定位、業態規劃、招商策劃與實施，提供開發和銷售策略。曾運營多個大型綜合商業項目并取得良好成績；有著非常豐富的項目定位規劃經驗及商業資源、數十項成功的運營案例、大型綜合商業的成功經營經驗與管理經驗，并具備一定的項目開發建設管理方面的經驗。曾主導過鄭州國貿中心、安徽合肥國際購物廣場、上海松江開元商業廣場的定位、規劃、開發管理、招商、開業、試業調整、經營管理。曾主持過沈陽五洲商業廣場、唐山遠洋城，河北邢臺天一商業廣場、湖北隨州隨縣新縣城商業規劃等大型城市綜合體的功能定位與業態規劃、招商、開業運營。曾參與過新世界北京崇文商業綜合體、北京通港大廈、北京萬通新世界、北京方恒國際商業中心等多項目的規劃定位招商開業等。曾做為評審委員參加北京石家莊、河南鄭州、湖北隨州隨縣等城市改造商業規劃和大型綜合體的規劃論證。曾為河南、 山西、 陜西、 河北、 湖南、 四川等地的多個商業地產項目銷售進行輔導與培訓，特別是對商業地產動線與業態落位有其獨特的研究。

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