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課程背景：

每一個從事會計工作的人員都想熟悉下房地產行業財稅處理。但是，外行看熱鬧，內行看門道，熱鬧也好，門道也罷，說的清的人還真不多。為啥呢？皆因為房地產開發涉及土地取得方式多樣，開發階段成本核算不同于其他企業，銷售階段涉稅風險點多，投資方案必然涉及稅收利益。

因此，房地產企業問題屬于年年檢查年年多，加上2016營改增，以前你是老會計，也要遇到新問題。所以在此背景下，我們全面梳理房地產開發環節涉及的節稅要點以及主要納稅爭議問題，以幫助大家能夠熟悉房地產，做好房地產財稅風險防控工作，為企業經營決策減少涉稅風險。

課程收益：

1、結合政策系統分析結地產開發不同階段的重要稅務問題

2、幫助企業在短時間內掌握重點問題的納稅籌劃方案

3、迅速降低企業稅收成本

4、改善企業的資金緊張狀況，實現逆向融資

參加對象：

1、房地產企業董事長、總經理、副總經理、區域及項目公司總經理等決策層高管；

2、房地產企業主管財務的副總、項目總、財務總監、財務部相關業務骨干

課程內容：

第一階段 投資決策階段的財稅實務與風險防范

1. 實收資本的會計核算方法；房地產開發企業因為實收資本不到位而發生的借款利息可否稅前扣除？

2. 房地產企業在項目調研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調研費用是否可以計入開發成本？

3. 投資方以土地使用權進行投資怎樣規劃營業稅、土地增值稅和企業所得稅的納稅行為？對被投資企業接受投資后的納稅有何影響？營改增后投資行為免征增值稅嗎？

4. 項目收購拿地與股權轉讓方式取得土地如何抉擇？對于未來土地增值稅清算有何影響？

5. A公司以土地投資新設B公司——而后再轉讓B公司股權涉及哪些稅收問題？投資再轉讓土地存在哪些稅收爭議？土地計稅基礎有無變化？

6. 投資方以非貨幣資產對房地產開發企業投資，評估增值是否繳納土地增值稅和企業所得稅？

7. A房地產企業為解決資金不足，以合作建房協議方式吸收了其他企業部分資金，應該取得什么發票？應當怎樣進行會計處理和稅務處理？是否涉及營業稅或增值稅？

8. 企業合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9. 合作開發有幾種形式？企業拿地后和B企業合作開發與A+B企業共同拿地開發對于清算和成本確定有何影響？

10. 股權轉讓什么情況下才能避免土地增值稅？A公司以股權轉讓方式將子公司B及其名下土地給賣了要不要征稅？

第二階段 前期工作階段的財稅實務與風險防范

11. 土地出讓和轉讓有何本質不同？A企業提供土地交易市場拍下來一塊土地，也取得了土地出讓金收據，算出讓還是轉讓？

12. 土地出讓價格組成對于取得土地使用權成本核算有什么影響？

13. 房地產開發企業招拍掛出讓土地過程中有哪些稅收問題？

14. 土地轉讓可否免征契稅？

15. 利用注銷、破產企業債權人和非債權人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？

16. 繳納大配套費還要補繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費可否減免契稅？

17. A企業的劃撥用地現在要轉讓，契稅誰承擔？

18. B企業的工業用地想做房地產開發，改變土地用途是否補征契稅？走招拍掛程序呢？

19. 競拍取得土地后，卻拿不到土地，因為還有釘子戶，土地使用稅該怎么辦？

20. 競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？

21. 紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？

22. 返還土地費用該如何納稅處理？沖成本還是計入收入？

第三階段 項目建設階段的財稅實務與風險防范

23. 成本核算的一般路徑有何順序？

24. 成本核算對象與企業內部項目輔助核算之間有無聯系？

25. 成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報告？

26. 共同成本、費用如何分攤？有哪些原則？

27. 企業所得稅和土地增值稅共同成本分攤原則一致嗎？

28. 商業層高系數能否用到企業內部管理？能否用到企業所得稅？

29. 車庫、車位要不要分攤土地成本？

30. 成本分攤方法有多少種？不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結合？對企業整體稅負的影響是什么

31. 如何結轉完工成本？簽訂施工合同甲供材如何處理？營改增后怎么辦？

32. 如何監控項目利潤滿足績效考核？

33. 如何從合同管理的角度上設置核算體系滿足內部數據采集的需要？

34. 房地產開發項目怎樣確定成本終結日？項目完工與企業所得稅的納稅申報有何關系？

35. 不同期間共同成本一定可以分攤嗎？

36. 營改增對于房地產招投標預算造價營改增后如何改變？

37. 營改增后房地產企業如何面對甲供材稅負測算和建立定價機制？

第四階段 竣工驗收和銷售階段的財稅實務與風險防范

38. 開發產品完工后如何調整應納稅所得額？

39. 房地產預售收入所得稅預繳納稅申報應注意哪些事項？

40. 房地產預售收入所得稅年度納稅申報應注意哪些事項？

41. 營改增后財務如何保證普通住宅定價符合免稅政策？

42. 營改增后房地產如何計稅？

43. 營改增后如何計提增值稅銷項稅額？僅僅是銷售不動產嗎？買房送汽車、買房免物業費、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動產投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費……。親，這些您有嗎？

44. 售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較

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