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課程前言

房地產企業成本核算管理面臨內部管理、企業所得稅和土地增值稅三方利益關系，孰輕孰重？很難回答! 羊年經濟下行，房地產企業既要苦煉內功，壓縮成本，提升管理水平，也要繼續關注稅務風險，如今建筑房地產業營改增蠢蠢欲動，稅收檢查依然榜上有名，營改增前夜暗流涌動……不熟悉當前稅收環境和幻變的稅收政策，會計簡直沒法當，變壓力為動力，直面營改增，直面成本核算與稅務管理，讓我們一起找思路、找方法、找對策。

課程對象

房地產企業財務/稅務總監、財務/稅務經理、主管會計、成本會計

課程大綱

第一模塊 房地產稅收形勢與營改增政策瞻望

1. 2015年稅收形勢面臨哪些挑戰？存在哪些風險？

2. 意向金是否繳納營業稅？營改增后要開具發票是開具營業稅發票還是增值稅發票？

3. 2015年各地土地增值稅政策有哪些變化？

4. 土地增值稅預征和核定征收率目前各地存在哪幾種代表形式？

5. 合并和分立政策納稅安排要注意哪些關鍵問題？

6. 營改增對于房地產企業的其他稅種核算有無影響？

7. 營改增后如果確定土地增值稅定價臨界點？

8. 增值稅的基本原理何在？

9. 營改增對于財務核算和財務分析有哪些影響？

10. 營改增后房地產如何計稅？

11. 營改增后如何計提增值稅銷項稅額？僅僅是銷售不動產嗎？買房送汽車、買房免物業費、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動產投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費……。親，這些您有嗎？

12. 營改增后先有成本后有收入或者先有收入后有成本如何計稅？

13. 營改增對于房地產招投標預算造價營改增后如何改變？

14. 營改增后房地產企業如何面對甲供材稅負測算和建立定價機制？

15. 營改增后材料采購還要不要貨比三家？

第二模塊 房地產成本核算與土地增值稅

1. 企業內部管理、企業所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區別？

2. 成本核算的一般路徑有何順序？

3. 成本核算對象與企業內部項目輔助核算之間有無聯系？

4. 成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報告？

5. 共同成本、費用如何分攤？有哪些原則？

6. 企業所得稅和土地增值稅共同成本分攤原則一致嗎？

7. 商業層高系數能否用到企業內部管理？能否用到企業所得稅？

8. 車庫、車位要不要分攤土地成本？

9. 成本分攤方法有多少種？不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結合？對企業整體稅負的影響是什么

10. 合作開發有幾種形式？先拿地再加名和共同拿地對于清算和成本確定有何影響？

11. 如何結轉完工成本？

12. 不同期間共同成本一定可以分攤嗎？

13. 如何讓合同管理起到成本核算的作用？

第三模塊 房地產土地增值稅稅收風險管控

1. 如何確定房地產開發項目投資主體？

2. 項目開發如何確定清算項目和清算單位？

3. 土地增值稅清算產品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

4. 什么是普通標準住宅？規劃為普通標準住宅一定可以享有稅收優惠？

5. 普通標準住宅如何運用定價策略？價格越高利潤會越高？

6. 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

7. 政府返還款可有納稅籌劃空間？

8. 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

9. 土地作為扣除項目成本如何確定?包括哪些內容？

10. 拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？

11. 取得凈地所支付的拆遷補償費可否作為開發成本扣除？

12. 以土地投資如何會計和稅務處理？

13. 房地產股權轉讓該不該征收土地增值稅？

14. 項目規劃外所承建支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？

15. 房地產開發都可以加計扣除嗎？轉讓已經進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

16. 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可作為公共配套設施成本？

17. 項目內進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？

18. 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？

19. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？

20. 工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，可否計入開發成本？

21. 什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？“甲供材”業務雙方如何進行會計處理？如何納稅？

22. 如果成本賬務有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標準是什么？

23. 清算開始后憑證的截止時間是如何規定？清算后發生的后續成本是否可以“二次清算”？

24. 捐贈、違約金、資產損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？

25. 清算后再銷售房產稅率如何確定？

26. 土地增值稅清算后的后續支出是否可以追補確認土地增值稅扣除項目？

27. 收入確認原則和依據是什么？確認收入的時點在開發流程的哪個節點？

28. 如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標準是什么？是否存在個人所得稅的風險？

29. 耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮土地使用稅呢？

30. 房地產企業土地使用稅納稅義務發生時間如何把握？

第四模塊 現場交流

樊老師

注冊稅務師，房地產納稅籌劃專家、國家稅務總局網絡培訓學院講師；先后在《中國稅務報》、《海峽財經導報》、《中國房地產》、《現代服務業》發表大量財稅論文、編著《房地產開發企業納稅實務與風險防范》、《稅收優惠最優方案設計與點評》等。

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