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專題背景

房地產項目開發(fā)周期長、涉及面廣、產品復雜，清盤后需要進行高難度的項目公司注銷；房地產行業(yè)涉及稅種最多，土地增值稅和企業(yè)所得稅對房地產企業(yè)影響尤為重要。

2013年，房地產業(yè)更是經歷了空前嚴厲的調控和稅務監(jiān)管，總局連續(xù)下發(fā)《國家稅務總局 關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）和《國家稅務總局關于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號），標志著新一輪大規(guī)模的土地增值稅清算將在2014年展開。

國家稅務總局稽查局局長馬毅民近日又明確指出， 2014年要安排對房地產及建筑安裝業(yè)、出口退（免）稅企業(yè)和股權轉讓企業(yè)及個人等開展稅收專項檢查。房地產企業(yè)再次被推向稽查的風口浪尖。

這是一堂不可多得課程，趕快參加吧，課堂上老師將告訴納稅人如何玩“貓與老鼠”的游戲，本次培訓將圍繞稽查展開，對房地產企業(yè)的重點稽查內容：發(fā)票、土地增值稅、企業(yè)所得稅及項目注銷等領域的疑難問題做重點解析，“稅收政策”密切結合經濟業(yè)務，全面解讀企業(yè)運營中的稅收政策差異，將稅務風險消除在萌芽狀態(tài)。

培訓對象

各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

主講內容

第一部分：房地產企業(yè)發(fā)票的涉稅風險及風險應對

1．發(fā)票取得的總原則

2．沒有取得發(fā)票稅法允許扣除的特例？

3．發(fā)票開具的時限如何把握及特殊規(guī)定？

4．甲供材、分包工程發(fā)票的開具及業(yè)務處理

5．虛開發(fā)票及應對策略

6．稅務局稽查的“九字方針”

7．發(fā)票開具“三流統(tǒng)一”

8．營改增帶來哪些發(fā)票的風險？

9．開發(fā)成本的各項支出應取得何種票據？

第二部分：房地產項目土地增值稅清算難問題解析及風險應對

1．加大曝光力度保持打擊稅收違法犯罪高壓態(tài)勢：稅務總局通報4起涉稅典型

違法案件

2．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理

⑴ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

⑵ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

⑶ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設

⑷ 土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）

⑸ 政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人

⑹ 政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

3．置換房屋如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅？

4．關于審批的項目規(guī)劃外，所建設施發(fā)生支出能否扣除？

5．精裝修房（拎包入住）如何計征土地增值稅和企業(yè)所得稅？

6．按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的扣除風險

7．企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉讓如何繳納土地增值稅？

8．企業(yè)清算申報后查補稅款滯納金問題

9．零首付應注意哪些涉稅風險?

10．一次性取得土地分期開發(fā)共同費用的分攤

11．整體收購中的土地增值稅問題。

12．預收帳款及預售房部分定金首付的涉稅及會計處理辦法？

13．取得土地使用權后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉讓的房地產，其扣除項目

如何掌握？

14．以合作建房形式開發(fā)房地產項目的，計算有關土地增值稅計稅收入和扣除項目金額

問題

15．商住一體清算問題

16．企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

17．回遷安置房的處理

18．關于當?shù)卣蠓康禺a開發(fā)商建設道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，

可否扣除的問題

19．房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝

工程費、基礎設施費等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

20．開發(fā)成本列支企業(yè)所得稅和土地增值稅差異點

21．房地產企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？

是否能在企業(yè)所得稅前扣除？

22．土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？

23．單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅

處理？

24．財務費用土地增值稅與企業(yè)所得稅扣除的差異及稅收風險點。

25．包稅協(xié)議涉稅風險及處理技巧

第三部分：房地產業(yè)項目企業(yè)所得稅疑難問題解析及風險應對

1．個人房產入股未取得發(fā)票其折舊能否稅前扣除？

2．預交企業(yè)所得稅應注意的事項及稅收風險點

3．企業(yè)所得稅完工條件與土地增值稅清算條件的區(qū)別

4．房地產銷售企業(yè)采取銷售時收取高額房款，在一定年限內再逐年返還的方式銷售

房屋，應如何確定銷售收入？

5．房地產企業(yè)向個人﹑關聯(lián)方借款費用應如何扣除？委托其他單位﹑個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？

6．稅務稽查稅額能否彌補以前年度虧損以及涉稅處罰？

7．轉讓開工項目是否要繳納營業(yè)稅？如何繳納？

8．納稅人要視同股利分配繳納個稅的五種情形

⑴ 投資者向企業(yè)借款

⑵ 投資者將企業(yè)資金用于消費性支出或財產性支出

⑶ 盈余公積、未分配利潤轉增實收資本

⑷ 資本公積金轉增實收資本

⑸ 已分配掛賬但未支付的股利

9．申報表填寫重點關注事項

10．預提費用確認的原則及涉稅調整；

11．跨期發(fā)票如何而在企業(yè)所得稅前扣除？

12．企業(yè)融資成本如何在稅前扣除及技巧

13．臨時用工支出稅前扣除涉稅風險及應對

14．福利費的范圍、列支依據及稅收風險點

15．職工教育經費的稅收風險點及風險應對

16．業(yè)務招待費納稅評估及風險應對

17．房地產開發(fā)經營企業(yè)籌辦期何時結束？籌建期業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費

如何稅前扣除？

18．非金融企業(yè)之間借款利率是否可以按小額貸款公司利率在企業(yè)所得稅扣除?能否在

土地增值稅前扣除？

19．企業(yè)繳納的雇主責任險和公眾責任險是否可以稅前扣除？

20．企業(yè)發(fā)生差旅費、會議費稅前扣除需要提供哪些資料？

21．公益性捐贈稅前扣除應注意的事項

22．政府贊助稅前扣除的技巧

23．一次性支付跨年度的費用可否在支付當期稅前扣除？

24．關聯(lián)交易調查調整金額是否彌補虧損？

25．股東豁免債務是否繳納所得稅？

第四部分：項目公司清算注銷涉稅風險及規(guī)劃安排

1．注銷前土地使用稅、房產稅、契稅等小稅種納稅風險點

2．房地產企業(yè)注銷階段如何解決前期盈利后期虧損事宜

3．項目公司注銷兩個“納稅年度”及兩個“納稅主體“

4．項目公司注銷公司法和稅法的區(qū)別

5．公司注銷階段稅務風險規(guī)避策略

6．如何計算清算所得稅？

7．項目公司注銷的程序與方法

第五部分：專家現(xiàn)場與學員互動交流，答疑解惑。

李老師

中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰(zhàn)派地產稅務專家。現(xiàn)擔任多家大中型地產企業(yè)和稅務、審計、評估、培訓中介的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰(zhàn)經驗，為多家大型企業(yè)及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)重組、稅收籌劃及房地產企業(yè)稅收。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽、濟南等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。

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