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課程背景：

“十四五”時期我國服務業仍將保持較快增速，增加值年均增長7.0%左右，到2025年占比可能達到57%，就業人數達到4.15億，占比達到54%。“十四五”規劃《綱要》集中在“促進服務業繁榮發展”一章，從生產性服務業、生活性服務業、服務業改革開放三個方面，提出聚焦產業轉型升級和居民消費升級需要，擴大服務業有效供給，提高服務效率和服務品質，構建優質高效、結構優化、競爭力強的服務產業新體系。物業服務業作為關系到國計民生的生活性服務業極其重要的組成部分，“十四五”期間國家及各地政府密集出臺許多關于促進物業服務業發展，提升物業服務品質，整治企業違規行為，規范市場經營秩序，改善企業運營環境的法規和政策。這些政策和法規的出臺，既為物業服務企業創造了發展的機遇，同時使物業服務企業面臨著新的挑戰。

我們希望通過對發改委、建設部等部委的幾個重點發文的學習和研究，探討物業管理行業的發展趨勢和方向，結合物業服務的行業特點及各自企業的自身情況，將個人和企業的發展融入到國家及行業發展的大進程中，順勢而為，而不被時代所淘汰。并在學習和研究的過程，見外省內，思考應對之策，探索符合自身利益的未來發展模式。

課程目標：

及時了解國家層面關于物業服務業的相關政策、法規變化或迭代；

洞察政府相關政策、法規出臺的背景和意圖；

分析或預判相關政策、法規變化對行業的影響；

探索物業服務企業的因應之策。

課程對象：

物管行業高管、市場拓展人員、管理人員

課程方式：

通過講解、案例、層層剖析、頭腦風暴的方式

課程大綱：

第一部分：“十四五“物業服務業相關政策出臺的背景分析

1、“十四五”期間物業服務行業相關政策匯總

三個推進

兩個規范

2、政策出臺的背景分析

政治層面

經濟層面

社會層面

民生層面

3、政策出臺的目的和意圖

政策鼓勵什么

政策規范什么

第二部分：物業服務業兩個綱領性文件的解讀

1、十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》

條文解讀

2、發改委《關于推動生活性服務補短板上水平提高人民生活品質的若干意見》

六個關鍵字

六個短板

三個服務

八個“新”場景

條文解讀

第三部分：對物業服務企業的影響及應對之策

1、對物業服務行業影響的預判

對物業項目運營管理的影響

對物業企業市場拓展的影響

對物業社區經營業務的影響

對物業企業轉型發展的影響

2、物業服務企業的因應之道

堅守初心，做好基礎服務

抬頭看路，勇擔社會責任

緊跟政策，鏈接社區治理

洞察趨勢，布局未來賽道

第四部分：留給我們的思考

1、是走向市場（經濟效益）？還是轉向民生（社會效益）？

2、是提倡業主自治？還是強化基層治理？

3、為什么上海本輪疫情物業行業口碑遠不如上輪？

......

陳老師

講師簡介：

陳民強老師

工程碩士

國家注冊一級建造師（機電）

國家注冊物業管理師

上海市物協評標專家

從事物業服務20余年

任職經歷：

曾任：金地物業綜合運營部經理

曾任：佳兆業物業項目經理

曾任：陽光城物業上海公司第一任總經理

曾任：碧桂園物業天津區域總經理

曾任：蘇州新工產業（收購公司）總經理

曾任：上海明君物業（收購公司）總經理

從事物業服務20余年，管理過不同周期、各種業態的項目，具有較豐富的一線操盤和后臺運營管理經驗。先后任職于多家知名物企：

1.任職金地物業北京分公司綜合運營管理部經理，負責分公司工程、品質管理和項目前期介入和接管。

2.任職佳兆業物業可園項目（70萬平米）項目經理，廣州中石化大廈（原廣州第一爛尾樓：中誠廣場）前期籌備負責人等職 。

3.任職陽光城物業上海公司第一任總經理，從零開始組建上海團隊，并代管蘇州公司和杭州公司。

4.任職碧桂園物業天津區域總經理、蘇州新工產業（收購公司）總經理、上海明君物業（收購公司）總經理。

5.任職港資瑞安集團豐誠物業品質運營總，負責總部品質、工程、客服、400中心等職能管理。

個人特點：

工程背景，從基層一線崗位做起，熟悉設備設施的運營管理、能耗管理以及維護維修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等體系，參與組織小區的創優工作和三體系貫標及內外審工作，曾組織和指導商業寫字樓項目參與LEED、WELL 等認證。

管理過不同形態的物業（住宅、寫字樓、商業、工業園區等），既有超大盤，也有超小盤管理經驗。既有新團隊、新項目籌組經驗，也有老舊項目保盤、穩盤經驗，且具有收并購公司盡調、接管和整合等管理經驗。

實戰經驗：

1、內部變革和創新

實例1：在陽光城任職期間，推動陽光城物業遠程E控中心建設。背景是2012年陽光城初入上海，為了貫徹當時高周轉的戰略，陽光城所拿地塊體量都非常小，單個項目難以實現收支平衡。為說服上海地產領導、集團領導、董事會，我們先后修改6套方案，最終得以推進該中心建設，為后期運營每年節省開支100多萬元。

實例2：在豐誠物業推動管家網格化管理的變革。背景是豐誠物業所管住宅項目均屬于所在城市核心區域高端住宅，收費標準也屬于當地最高的，但豐誠物業仍守著十幾年的標準在運作，業主體驗不到與高收費相符的服務。因此，本人著力推行管家服務和網格化管理，將傳統的被動式服務轉變為主動式服務，業主滿意度從2019年76%上升到2021年的85%。

2、群訴和危機處理

實例1：在佳兆業任職期間，先后處理了興威橡膠制品廠空氣污染、社康中心進會所、重慶黑搬運隊等多起重大群訴事件，促成政府相關部門先后就興威場污染、社康中心舉行多次聽證會，防止事件惡化，并推動上述事件的和平解決，弱化其社會影響。

實例2：任職天津區域期間，成功啟動天津碧桂園小區停車收費（注：該小區總面積120萬平米，地處津南郊區，近10年曾3次啟動停車收費未成功，被認為是整個碧桂園最難啟動停車收費的四大項目之一），有效處理因停車收費沖突所引發的輿情危機，弱化該事件的社會影響，并取得大多數業主的支持。同時促成當年完成車位銷售3000萬元，次年8000萬元的目標。

3、拓后融合和保盤

當下正處于行業大并購、大重組的浪潮中，市場競爭白熱化，物業企業（特別是中小企業和無開發商背景的企業）面臨極大的穩盤、保盤壓力，而那些頭部企業收并購的公司也面臨極大的穩盤、保盤壓力，同時還需面對團隊整合的難題。

實例1：在碧桂園兩家收并購公司任總經理期間，就面臨極大的穩盤報、保盤壓力，其中一個典型樓盤（綠地璀璨天城）。該樓盤因為公司并購管理權發生變更，開發商綠地以其單方面所做滿意度不達標為由提出重新選聘物業。通過我們對現有法規的理解和推演以及與政府部門充分溝通，多次召開四方協調會，最終中止開發商綠地重新選聘物業的流程。

實例2：在任職豐誠物業期間，應公司要求處理武漢天地B地塊業委會重新選聘物業危機，首先，爭取到政府部門的支持緊急叫停物業招標流程；然后，逐步分化業主骨干和部分業委會成員，延緩二次啟動選聘流程；最后充分利用《民法典》關于三分之二參與表決的“BUG”發動支持我方的業主不參與表決，讓第三次業主大會未能通過表決，從而穩住該樓盤。

主講課程：

《物業現場安全管理及風險防范》

《存量時代物業撬盤、保盤攻防戰》

《《民法典》影響下物業企業與業委會關系維護及項目穩盤、保盤應對之策》

《十四五規劃服務業宏觀政策解讀及物業服務企業的應對之道》

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