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【課程背景】

在募資難、投資難、退出難等壓力下，產業基金正成為項目管理的新型切入點，產業基金成為產業地產盤活存量資產、鏈接資本的核心工具。然而，多數產業基金平臺在實操中面臨諸多痛點，比如基金備案材料反復駁回、杠桿比例觸碰紅線、項目管理篩選依賴主觀判斷、盡職調查管理中遺漏關鍵風險點、估值模型脫離實際、投后監控指標缺失、增值服務流于形式、退出路徑模糊不清、REITs產品對接準備不足等。該類問題嚴重制約著產業地產基金和相關平臺的發展。

本課程通過“政策解讀+實踐演練”系統解決產業基金全生命周期項目管理操作難題，同時深度解析REITs政策邏輯與市場運行規律，系統傳授REITs基金管理視角下的資產篩選策略與投后管理增值路徑，助力產業基金平臺破解資產流動性困局，釋放萬億級存量資產價值，助力企業打造“募投管退”的一體化項目管理能力。

【課程收益】

政策通關：掌握基金設立、備案、擴募的最新政策邊界與實操要點

精準投資：建立產業基金項目管理的漏斗模型與盡職調查清單

增值引擎：獲得投后管理的增值服務組合拳

以退定投：梳理REITs發行對接的核心關鍵步驟，助力產品提前鎖定退出渠道，以退定投，更好地實現項目管理。

【課程特色】

數據驅動：基于已成功運作的產業基金、已發行上市的REITs市場數據解析行業格局

案例教學：深度剖析產業基金、產業園區REIT、物流園區REIT等典型案例

策略導向：提供REITs基金管理視角下的資產篩選清單與投后增值管理思路

【課程對象】

產業基金項目管理人員，以及金融投資、產業地產基金投融資部負責人員等

【課程大綱】

一、產業基金的政策環境與設立邏輯??

1 政策圖譜解析

產業基金整體政策解析

資管新規對基金杠桿的限制

QFLP相關政策與案例剖析

2 基金設立核心要素

雙GP結構的合規邊界

國資LP的出資比例限制

稅收洼地的選擇關注點

3 備案實操要點

《基金合同》關鍵條款設計

托管協議中的風險隔離條款

備案失敗常見的問題清單??

二、產業基金的架構設計與要素配置??

1 結構類型選擇

不同結構制度的對比分析

優先級/劣后級設計的安全墊測算

平層基金在產業地產中的創新應用

2 要素配置策略

存續期設計的期限原則

管理費提取的階梯費率模型

收益分配的瀑布式分配機制

3 杠桿運用邊界

股權貸款的合規比例

明股實債的認定標準

結構化安排的穿透核查?

三、項目篩選與盡職調查實戰方法論??

1 篩選標準制定

行業篩選的“三高原則”（高成長性/高壁壘/高協同）

區位選擇的1小時經濟圈模型

財務指標的相關底線

2 盡職調查清單

財務盡調的重點關注事項

法律盡調的核心關注條款

工程盡調的常用關注參數

3 估值模型搭建

產權類項目的現金流測算

經營權類項目的IRR分析

可比交易法的修正系數設定?

四、投后管理策略與增值服務設計??

1 動態監控體系

財務健康的預警指標

運營風險的輿情監測

合規管理的留痕建設

2 增值服務矩陣

資源導入的產業朋友圈搭建

ESG管理提升的賦能計劃

退出規劃的REITs適配度

3 數字化工具應用

智慧園區管理系統的監控看板

智能合約的自動對賬功能

五、退出路徑設計與REITs對接策略??

1 退出方式對比

資產交易退出的隱形門檻

股權轉讓的估值對賭設計

清算退出的優先清算權條款

2 REITs發行準備

資產合規的審查清單

收益來源的市場化驗證

擴募資產包的組合策略

3 案例分享

某產業地產基金REITs發行全流程

某產業園基金“Pre-REITs”實操

私募REITs的相關思考

六、如何破解項目管理超支的“黑洞”

1 項目全周期成本失控的三大根源

- ?設計階段：變更率超大的隱形成本黑洞（某綜合體項目設計缺陷案例）

- ?招標階段：不平衡報價的識別與反制策略（工程量清單漏洞檢測模型）

- ?施工階段：材料損耗率的行業對標與優化路徑

2 動態成本監控的尺子

- 成本預警閾值設計（紅/黃/綠燈預警機制）

- 敏感性分析工具：關鍵成本要素的波動影響模擬（地價/建安成本/融資成本三變量推演）

3 成本優化價值點的挖掘邏輯

- 設計優化收益測算模型

- 無效成本清單：營銷/管理費用的精準壓縮策略

七、項目進度與成本的動態平衡之道

1 關鍵路徑法的實戰應用與陷阱

- 三級計劃管控體系：總控計劃/專項計劃/作業計劃的協同

- 資源約束下的進度-成本平衡模型（時間-成本平衡曲線TLC）

2 快速開發模式下的成本管控創新

- 標準化產品線的成本復用機制（戶型/精裝標準/機電系統的模塊化設計）

- 合作開發項目的成本分攤規則（股權比例/風險分擔/收益分配聯動模型）

3 不可抗力事件的應急成本預案

- 疫情/自然災害的供應鏈替代方案

- 工期索賠的預防性管理：監理日志的法律效力強化

八、成本管理與企業戰略的協同進化

1 成本競爭力指數的構建與應用

- 行業對標模型：從“絕對成本”到“相對效率”的轉型

- 成本管控對企業ROE的貢獻度測算

2 新興市場拓展的成本適配策略

- 城市能級差異的成本模型調整（一線/二線/三四線城市地貨比閾值）

- 海外項目的本地化成本陷阱規避（越南/印度勞工成本合規指南）

3 綠色建造與成本控制的共贏路徑

- 裝配式建筑的增量成本回收周期測算（政策補貼后的盈虧平衡點）

- 低碳技術投資的長期收益模型（碳排放權交易收入覆蓋初期投入）

九、風險控制與合規避險??

1 合規紅線清單

關聯交易的“定價公允性”證明

信息披露的“及時性”要求

資金池業務的“穿透式監管”

2 風險預警體系

政策變化的敏感性指標

市場波動的壓力測試模型

流動性枯竭的應急資金池

3 危機應對預案

投資人糾紛的分級處理機制

輿情危機的黃金響應時間

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產管理與ESG管理實戰專家

曾任：國泰君安證券資產管理（全球銀行品牌500強），基金業務總監

曾任：淡馬錫產業投資基金 （新加坡主權財富基金旗下，世界財富500強）投資副總監

曾任：英國LGC基礎設施公司 亞太區ESG業務經理

中國貿易促進委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產商學院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協會ESG投資認證）

BOMA國際業主與管理者協會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產協會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認證并購交易師

UCL英國倫敦大學（QS排名世界前5）不動產投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產投融資等實戰經驗，曾任職于世界500強、國際知名主權財富基金——新加坡淡馬錫集團旗下基金公司，國內頂級投行國泰君安證券公司等，負責基金管理、ESG建設管理、城市更新、不動產項目投融資、資產管理等工作。累計管理、操盤基金規模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區域，在綠色金融、資本運作、存量資產盤活和ESG管理領域具有豐富的實戰經驗。

【實戰經驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產業園區基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產業園區主題基金，在基金管理、資產運營等方面充分運用ESG策略，優化資產經營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規模約為20億元，相對于發行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產品持續貢獻社會價值，獲得了廣泛的社會關注度和投資人認可。

2、精準擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產基金規模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導出售某大型商業綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團。期間進行精密的投資分析測算、主導相關商務談判，最終以約75億人民幣達成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導在價值低谷期，成功收購廣東某商業綜合體項目、福建省某物流園區項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產規模提升33%以上，成功以較低的成本擴大了集團在大中華地區的資產管理規模，打響了集團在大中華地區金融投資領域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機構3大對接指標等管理體系

王老師曾主導建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標、資產層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機構4大對接指標（對接模式、模板材料、信披配合、授權事項）等，整理出10類綠色金融標準流程、3類非常規流程、15個數字化管理系統標簽，部門基金事務管理效率提升50%以上，獲得了集團公司領導、投資人和外部機構的高度認可。

4、城市更新、不動產資產管理運營能力——管理的城市更新商業綜合體、能源市政、產業物流園區、租賃住房等大型不動產項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產資產項目，包括城市更新商業綜合體、能源市政供暖項目、產業及物流園區、城市租賃住房社區等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產業更新升級、租戶業態調整招商、物業管理提升、成本支出優化、投資人交流互動等，優化提升不動產資產管理水平，使得多個項目的資產出租率達到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓經驗】

1、ESG主題培訓——20次主題培訓，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進行過20次ESG主題培訓，受眾包括國有企業高管及骨干成員、政府主管部門領導、外企大中華區負責人等，內容涵蓋《ESG策略與實操培訓》、《企業ESG架構設計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產經營管理主題培訓——針對地方政府及管委會超30次專題培訓輔導

王老師為地方政府、園區管委會等提供綠色金融與不動產經營管理培訓超過30余次，受眾主要是地方政府發改委、國資委、工商管理部門，以及園區或新區管委會的招商與資產管理部門等，內容包括《綠色金融如何助力區域經濟發展》、《園區不動產經營管理的道與術》等針對性課程，獲得政府領導的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區進行資本運作及存量資產盤活項目提供咨詢服務，包括9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區領導的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領域的頂流講師；

助力基礎設施企業、市政企業、能源企業、房地產企業等對綠色金融、ESG建設等有較大需求的企業，助力提升企業在ESG領域的表現，增強其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養提高學員的ESG意識和水平，提升團隊的整體ESG素質和能力，為企業培養未來的ESG領導者。

【授課風格】

風趣幽默：授課風格風趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達到良好的培訓提升效果。讓學員在輕松下氛圍下啟發與收獲；

實戰性強：內容圍繞老師自身的親身案例或經歷，避免枯燥的理論說教，讓學員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰收獲；

互動性強：老師講課生動，臺風很棒，極具感染力，用情境重現和角色扮演的方式，讓參訓學員深度參與其中真實面對挑戰，能夠讓人有很強的啟發和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓》（品牌課）（復購率高）

《企業ESG架構設計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復購率高）

《金融與投資邏輯培訓》

《不動產基金投資與資產管理實戰培訓》

《基礎設施投資與運營管理》

《房地產開發與建筑管理》

《REITs基金發行與運營實操》（品牌課）

《行業研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業經營應對之道》（品牌課）（復購率高）

《可持續發展與企業經營契合培訓》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓咨詢內容培訓成果

1雄安新區財政部門綠色金融產品盤活國有存量資產項目咨詢梳理了9大類基建資產、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區面積約1000平方公里，累計盤活存量資產規模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業不動產協會不動產金融與ESG核心實操指南自主開發超100余頁培訓課件，多次返聘授課培訓，累計受眾學員超1000人

【服務客戶】

國企央企：中建集團（返聘3期）、上海臨港集團、上海張江高科集團、上海城投集團、上海徐匯城市建設集團、上海市北高新集團、上海機場投資集團、重慶發展投資集團、重慶高速公路集團、重慶武隆喀斯特集團、山東濟南能源集團、揚州廣陵投資集團、揚州瘦西湖旅游發展集團等

政府部門：上海市商務委員會、上海市發改委（返聘3期）、揚州市發改委、云南省發改委、南昌市發改委、南京市發改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業：中國銀行、上海銀行、浦發銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產類：凱德集團、嘉民集團、瑞安房地產集團、豐樹物流集團、國藥物流等

【學員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團 培訓主管 張超

老師系統的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風太棒了，很有感染力。

——揚州發改委 投資事務負責人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結果老師一開口，我就被折服了，教學不僅幽默還可以結合工作實例把內容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團 HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發思維，學習體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負責人 和明

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