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課程大綱

一、當前房地產行業發展政策與趨勢研究

1.目前房地產行業的投資整體形勢和政策分析

2.一二線城市的投資機會

3.三四線中小城市發展空間和敏感點

4.未來國內房地產的戰略定位和拿地方向

案例：標桿地產投資策略對比

二、標桿公司對前期土地獲取的戰略認知和定位

1、投資拿地的幾大關鍵要素

2、房地產的投資拿地管理方式

3、投資拿地在項目全程開發中的地位和作用

4、投資拿地的原則

三、城市發展研究和投資機會分析

1.城市發展研究方法及城市評價體系

2.城市和區域投資機會分析方法

案例：城市評價體系

3.如何精細化選擇項目

A.土地的核心價值判斷

B.從城市及區域發展的角度

C.從規劃的角度

D.從技術經濟指標的角度

E.從政府系統的要求

案例： 城市布局和土地選擇的標準

四、標桿公司前期拿地博弈模式研判

通行的地塊獲取方式

招拍掛、舊城改造、概念地產（創客）拓地、一二級聯動、品牌優勢圈地、組合模式等

1.大盤模式

案例：釣城項目前期拓展

2.剛需和改需項目

案例：都城系列

3.參與PPP(一二級聯動)模式

案例：明珠項目

4.綜合體拿地博弈思路及模式

案例： 天街項目

5.旅游地產模式

案例：東湖項目

五、當前標桿企業土地獲取的策略轉型——兼并收購、聯合開發模式

1.當前形勢下，兼并收購研究

（1）兼并收購決策依據

（2）收購主體確定

（3）兼并收購的基本流程

（4）收購對價

2.兼并收購模式選擇

A.資產收購

（1）概念

（2）資產收購的條件

（3）合同體系

（4）收購流程、關鍵節點

（5）優劣勢分析

（6）收購協議的簽訂和落實

案例：標桿公司收購標準協議

B.股權收購

（1）概念

（2）收購流程

（3）優劣勢分析

（4）當前標桿公司股權收購的基本原則和操作方式

案例：某項目股權出讓風險演示

C.合作開發

（1）規范化聯合模式 一方出地，一方出錢

（2）直接轉讓土地使用權模式

（3）以土地使用權投資模式

（4）整體產權轉移模式

案例：項目開發股權合作模式

D.國企重組

如：招商局地產—蛇口工業區等

3.常用的其他廣義收購或合作策略

（1）聯合拿地

（2）輕資產模式、與資方的多種合作模式等等

（3）股權托管

（5）主導變更用地類型

（6）租地開發

六、標桿公司慣用的取地策略借鑒

1.前期土地談判階段性策略分析

案例： 勾地模式

2.土地掛牌條件的適當設置

列表：條件設置類型

3.企業的拿地策劃

案例： 掛牌策略及協議條款分解

4.典型的土地合同剖析

案例：土地整治協議等

七、標桿公司對目標地塊的實時跟蹤和內部操作模板

1.土地跟蹤的步驟流程圖

2.土地投資跟蹤階段的策略

3.土地持續跟蹤階段的實戰運用工具

（1）前期市場調查報告

（2）土地項目建議書

（3）土地投資測算靜態和動態模板

（4）項目定位報告

（5）區域土地土地深度和競爭分析報告

（6）投資分析報告書

（7）目標地塊重點跟蹤表

（8）季度區域土地市場分析

案例：浙江某地塊的投資建議分析

八、如何防范前期投資拿地的風險

1.各種風險對投資決策的影響深度不一

2.標桿公司的內部和外部的風險防控預警機制和策略

（1）紅線原則

（2) 投資分散化

（3）投資成果定期回顧

3.急功近利拿地瑕疵造成的公共危機化解

案例：成都項目處理策略

3.拿地后評價的重要性

案例：江城項目拓地經驗教訓總結

九、投資體系組織架構與人才培養

1.投資人員的精細化培養

（1）人員如何選擇和培養

（2）前期人員的素質模型

2.投資工作的秘密性和隱蔽性

（1）信息的最快傳遞和決策途徑

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

3.對投資成果的獎勵政策

4.內部溝通的重要性

（1）多項目選擇中，如何獲得老板青睞

（2）與投資關聯的上下游部門的溝通

十．討論與現場剖析

結合課程內容，由學員討論和代表分組發言，實戰案例分析

譙老師

講師簡介：

房地產項目前期領域資深從業人士。

曾歷任合生創展集團開發與營銷中心總監、龍湖地產項目前期負責人、恒大地產運營管控負責人

譙老師經歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協調等方面具備獨特的理論和實踐經驗。多次被邀請給行業內的企業人員上課，并給北京大學、浙江大學等大學房地產總裁班學員上課。

在結合實踐工作的同時，譙老師還在發表過《未來中小城市建設的方向和模式》；《北京大規模居住社區營建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業人士的好評。

服務企業

綠城集團、金融街、葛洲壩集團、魯能地產、保利地產、遠洋地產、星河地產、建業集團、新世界地產、旭輝地產、金科地產、億城地產、中建地產、建業地產、招商局控股、佳兆業集團、華僑城、新城控股、中房集團、天潤地產、京漢置業、鄭州亞新、昆明銀海、長春亞泰、海通地產、吳中地產、中航地產、合能集團、國信投資、上海復地集團、石家莊天山集團、K2地產、路勁地產、五礦地產、運達地產、康橋地產、朗基地產、南國置業等數百家

主講課程：

《房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護》

《標桿房地產企業運營管控模式及各管線關鍵性考核指標體系剖析》

《成長型房地產企業如何實現項目的快速開發和運營暨龍湖、恒大經驗分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項目綜合開發模式的秘密挖掘》

《當前形勢下，房地產企業公共關系平臺搭建與政府公關》

《房地產企業前期投資拿地及實戰案例分享》

《房地產項目拆遷安置及知名企業執行案例借鑒》

《龍湖地產內部高效運營體系及各部門緊密配合模式詳解》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

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