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課程背景

在數字化轉型大背景下，面對稅收征管改革新部署、新任務，土地增值稅管理成為“強基工程”破題的重要切口。隨著稅務總局“強基工程”的逐漸推進，稅務機關利用大數據分析和人工智能技術，不斷優化大數據風險評估，進一步提升稅收征管和風險防控能力，聚焦納稅基礎數據，穩步提升稅務管理效率。加之電子稅務局土地增值稅項目管理模塊的不斷健全和完善，項目建設情況、銷售進度等數據無處“躲藏”，稅務機關監控開發項目的方法和手段越來越科學，房地產企業土地增值稅清算如何應對越來越嚴厲的稅收征管呢?

本次課程將緊扣增值稅新政與核心土地增值稅政策，以2026年最新土地增值稅政策為依托，直擊當前新形勢下土地增值稅清算的風險點與規避技巧，著眼房地產企業如何科學合理規劃清算項目、如何靈活處理成本分攤、如何把控清算時機、如何準確填報土地增值稅申報表等關鍵疑難問題，通過具體、淺顯、通俗的案例解析，深入解讀土地增值稅清算項目認定、清算條件、收入節點與金額確認、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷等重點內容，聚焦成本分攤、拆遷還建、合作建房、車位、二次清算與尾盤、紅線外、配建房、工抵房、爛尾樓等核心知識點，逐一解讀土地增值稅清算技巧與風險把控，讓財稅人員較為完整地掌握土地增值稅清算的底層邏輯，獨立完成清算項目。

培訓對象

房地產企業總經理、財務總監、稅務經理、會計主管、事務所高級項目經理、稅務機關負責土地增值稅清算的業務專家。

課程收益

1.緊扣實務、操做性強

重實戰、重實效、重實用，詳盡解讀2026年財政部、總局層面最新出臺的房地產財稅政策，聚焦風險防范和房企熱點問題;

2.地域優先、針對性強:

根據財政部、總局最新政策，結合地方最新土地增值稅政策執行口徑展開分析，讓清算“落地”、不再“空洞”，進一步激發財稅潛能;

3.案例為先、數據支撐:

基于真實案例數據分析，實務操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、法規引用，全面提升籌劃技巧;

4.學員互動、現場答疑:

學員帶著問題聽課，現場咨詢、現場解讀，參與問題解析過程，實實在在解決本企業疑難問題。

課程大綱

土地增值稅清算概述

1.土地增值稅計征范圍

2.土地增值稅清算流程

3.土地增值稅清算扣除原則

4.結合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5.土地增值稅預征制度

6.清算單位確認與《項目登記表》

7.清算條件與土增臺賬之間對應關系

8.清算分類標準辨析(新政)

9.清算截止日選擇技巧

10.二次清算以及尾盤清算操作流程(新政)

11.土地增值稅核定征收注意事項

二、土地增值稅清算收入確認

1.土地增值稅確認收入時點以及金額(新政)

2.【2026】10 公告與土地差額計稅新解

3.買房贈送面積、送車位、送物業、送外購服務等風險規避

4.以租待售、售后回租模式下清算節點把握

5.如何有效掌握銷售價格偏低與偏高

6.價外費用與資本化利息辨析(新政)

七類不同合作建房稅收風險分析7.

土地增值稅清算扣除確認

1.招拍掛土地成本確認

2.土地投資方式下土地成本確認

3.以房換地(以地換房)方式下土地成本確認

4.以股權轉讓名義轉讓士地成本確認

5.紅線外支出(新政)

6.配建房土地成本確認(新政)

7.不同土地返還款財稅處理

8.滯后公配(成本差)處理方法

9.裝修分類以及清算扣除技巧

10.不同售樓部對清算的影響

11.財務費用扣除(不同融資方式資金成本確認)

12.開發間接費、資本化利息扣除注意事項

13.稅金扣除與收入配比的復雜性(新政)

14.“舊房”辨析與土地增值稅計算流程15.甲供材政策取消與房地產計稅方法選擇

四、、“拆遷還建”財稅處理深度解析

1.拆遷還建經濟業務實質分析

2.拆遷還建不同會計處理對稅收的影響

3.拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據選擇

4.拆遷還建企業所得稅處理暨稅收調整

5.拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧

6.價差部分處理技巧(新政)

7.拆遷還建發票開具、契稅等問題解析

8.銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析

五、成本分攤與車位

1.會計核算單位對土地增值稅影響

2.成本分攤原則解讀

3.占地面積法分攤要領

4.建筑面積法與申報表銜接

5.直接成本法的運用

6.預算造價法適用要點

7.層高系數法適用原理分析

8.人防車位銷售稅收分析

9.無產權車位、有產權車位、機械車位等稅收差異分析

10，車位成本分攤要領

六、土地增值稅稅負測算

1.數據采集來源

2.收入數據采集與分割

3.成本數據采集與分攤

4.稅金數據采集與計算

5.數據綜合運用與稅負測算結果比對

6.土地增值稅臨界點分析

7.土地增值稅稅負預測方法介紹

王老師

王老師

會計師、注冊稅務師、某省地方稅務局稅收業務培訓專家王老師有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業開發全程的稅收問題，擅長士地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在各大城市巡回主講房地產行業稅收專題講座，講授由淺入深、生動活潑內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用;授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧!

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