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課程背景

2026年，進入十五五規劃開始，從量的追求轉向質的提升！若從國外商業行業脈絡來看，中國商業進入三個主要特征：集團化、重運營、轉資管。這三種特征主導金融屬性的商業，全面進入重經營品質的內核。

盡管2024年興起非標商業、公園＋、松弛經濟、CITY WALK、微度假、煙火氣、慢商業、情緒價值等新形態訴求的商場，奪取不少眼球，仍沒有改變以下主要趨勢：前二十強商業集團底定，資產管理取代商業管理，智能商業信息落地帶來經營數據透明，商場合規與可預判經營，揭示重品質經營的長期主義才是主流。

以華潤萬象生活、珠海萬達、龍湖、萬科印力、新城吾悅、中糧大悅城、凱德商用、香港太古等前二十強商業集團，持有商業數量超過五十個，并占據2024年、2025年新開業商場超過22%，說明集團統治市場已經底定，下一階段重運營時代開始！

首批四只消費基礎設施公募REITs已于2023年底通過。已上市十二只REITs，2025年底關鍵指標十分亮眼，平均出租率97.2%、收繳率99.65%、利潤率66.61%。國家重點支持下，從大型購物中心與社區商業外，至今已擴增奧特萊斯產品。商業地產進入資產管理貫穿全流程開發，涉及投融建管退五環節的專業人才稀缺，長期經營持有商業的公司也面臨 知識不足的困境，盡快補課與調整人才引進，是當前公司領導高層的重中之重。

此次課程由臺灣第一代購物中心成功團隊引進，結合內地數家頭部商業集團實務管理核心知識，兼具境外成功經驗與內地落地實操作法，提供一整套全流程的項目定位、招商管理、后期運營與資產增值管理等心法。

課程收益

· 揭秘龍湖、萬達、萬科、新世界、北京金融街等國內領先商業地產集團的核心經營能力，直擊頭部企業操盤精髓。

· 本次課程可獲得頭部商業集團當前實際操盤做法。但以現金流角色的銷售型商業，或是返租形態的底商，都已證明不是成功的社區商業。參考新加坡、日本、韓國、香港、美國、新西蘭等成熟的社區商業，提煉六個共通的關鍵要素，以大量豐富的案例與圖片，深入解析社區商業可落地的方法。

· 學習國內外成功商業地產關鍵經營心法：場景式經營、大數據透析、客戶忠誠管控、優質服務落地及工具化運營方法論。

· 結合海量項目案例與實景照片，直觀印證實操邏輯，可直接遷移應用于現有項目，兼顧實用性與落地性，分享 18 個國家及地區、超 500 個境外城市優秀商場案例（含紐約、首爾、東京、新加坡、曼谷、倫敦、迪拜等），及國內超 400 個城市、3000 + 商業項目實地考察經驗，現場解析成功與失敗核心原因。

課程對象

董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理、運營總、招商總、營銷總、產品設計總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員；各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。

課程大綱

為便于提前了解學習內容，以下為簡版，具體以現場授課內容為準

一、商業地產市場現狀

1、審視當下經濟環境，企業如何活下來是首要的課題。

2、商業地產5大困境與機會并存：同質化嚴重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上線下合、存量盤活興。

3、未來的5大發展趨勢明朗：消費者與商戶、資產管理、智能大數據、社交體驗、社區生活中心。

二、商業地產回歸商業本質：消費者與商戶視角

商業地產本質：消費者忠誠度持續提高、商戶滿意度達標

1、何謂消費者與商戶視角

A）龍湖十二年315萬店內顧客與核心商圈顧客攔訪

B）日本龍頭百貨伊勢丹每月一萬顧客的意見詢問

C）馬尼拉SM的教堂、柏林Rathaus Passagen的變裝店、長崎COCOWALK的蔦屋書局

D）圣地亞哥Otay Ranch Town Center寵物墻、東京未來之光補妝區、武漢永旺夢樂城全樓層地毯

2、年度消費者與商戶調研報告解析

A）自主調研與委外條件：80%與+20%原則、任務急迫性、多維度交叉比對、重大決策依據

B）消費者選擇商場前三排名：距離近、服務好、設施優

C）商戶季度拜訪法則：韓國CGV影城72個裸露音箱、威爾仕健身房3噸泳池荷載

3、銷售成交辨別二個對象：Buyer與User

A）User產品使用者：兒童業態的小孩、寵物業態的狗貓

B）Buyer購買決策者：韓國首爾樂天母嬰室的媽媽呵護、東京SOGO育嬰專業諮詢師

《案例與工具》

l 華潤萬象系SIX CARE

l 龍湖商業愛馬仕專案、香奈兒專案

三、消費者與商戶經營法則的運用

商業地產三個核心問題：引流、導流、留客

第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

A）商場懂顧客：商場定位準確為基礎

B）經營指標：日均來店客流達成率、客流密度完成率

C）核心商圈繪制：五大交通工具與時間結合的變形蟲商圈圖、顧客來源熱力圖

D）睦鄰計劃實施：專人專職專預算經營物業主管或居委會主委

第二個核心問題『導流』：客人在店內怎么逛？

A）商場知顧客：商場透過信息化大數據持續收集

B）經營指標：爬樓率、場內客流熱力分布率

C）用錢來奪取：室內WIFI LBS、店鋪級客流系統

D）用勤來奪取：追蹤顧客1080條痕跡繪制

第三個核心問題『留客』：客人為什么重復再來？

A）顧客愛商場：項目IP與會員計劃提高會員忠誠度

B）經營指標：會員忠誠度、顧客商場指名率、消費者滿意度

C）每季度店內與核心商圈攔訪：一年四季不低于一萬樣本量

D）委外第三方滿意度調查：過半商戶季度面對面調查與高于1000份消費者樣本量

《案例與工具》

l 龍湖商戶與消費者滿意度調研與高管考績掛勾制度

l 中糧大悅城顧客來源熱力圖

l 六大商業集團商家客流熱力圖

四、高頻率法則

社區商業內核：核心商圈人口不足的解決方案即是高頻率到訪

第一個數據：萬達廣場的法則

A）租金占比88%：2023年底全國超過500個萬達廣場租金占總收入的比例約88%

B）客流密度：平均15萬平米建筑面積，需要日均客流3.6萬人

第二個數據：核心商圈貢獻主要客流

A）八大集團：龍湖、萬達、吾悅等八集團為期八年800個購物中心追蹤黃金數據

B）信息系統：入口客流系統、商鋪客流系統、顧客來源熱力圖、WIFI LBS系統

C）核心商圈客流占比85%：逐年提高占比達到九成

交叉比對數據：從七天來商場一次引導為天天來

A）黃金客流密度：建筑面積3萬平米商場，需要日均7000來店客流人數

B）來店頻率與停留時間：顧客7天來商場，每次停留約3小時，游逛約3公里

社區商業解決方案：讓核心商圈居民，有天天來的理由！！

《案例與工具》

龍湖睦鄰專案

萬達2017年起經營數據

五、國內外社區商業成功案例

1、何謂社區商業

A）社區商業的定義：社區居民的生活中心『Life Center』

B）社區商業的商圈定義：時間距離取代直接距離

C）社區商業的基本業態：八大基本業態 滿足基本需求

（百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居、休閑娛樂）

2、成功案例介紹

A）國內初階版本：蘇州鄰里中心系列、萬科1049系列

B）境外成熟版本：香港領展LINK系列、新加坡鄰里中心、美國洛杉磯 Westfield Palm Desert、日本

東京永旺幕張、新西蘭基督城Cashel St. The Colombo

六、社區商業落地六大核心關鍵

社區商業關鍵核心問題：找出核心商圈居民高頻率到訪的理由

1、社區商業成功關鍵一：動線與交通

A）動線中樞：商業位于大眾運輸與小區穿越動線中樞

B）大眾運輸引入：公交、地鐵體系為關鍵，主動引入

C）屋頂釋放：做為周圍住宅樓的屋頂休憩中心

D）二次穿越：創造居民每天二次穿越商場的動線設計

2、社區商業成功關鍵二：創新業態

A）傳統菜市場：可創造每日到訪

B）當地特色：香港的飲茶生活與賽馬、重慶的火鍋聚餐、東北的洗浴社交

C）生活診所：老人復健、小孩感冒、女人婦科、牙醫

D）六餐餐廳：配合居民生活的餐飲型態

3、社區商業成功關鍵三：政府與機構

A）民政機關引入：生育、養育、教育、養老、福利等

B）衛生所：居民的普遍基礎醫療需求滿足

4、社區商業成功關鍵四：關鍵業態

A）生活配套：修理等八大業態

B）中型超市：提供生鮮蔬果的中大型超市

C）雜貨店：日常生活的一切雜貨

5、社區商業成功關鍵五：生活中心

A）社區中心：釋放商場空間提供小區活動中心

B）兒童游樂場：主動提供安全兒童空間與設施

C）媽媽教室：長期舉辦沙龍活動維系社區關系

D）圖書館與里民中心：居民的停留與互動空間

6、社區商業成功關鍵六：老人與小孩的友善

A）日本永旺GG MALL案例分享

B）炸雞理論：老人生理機能的事實

C）表與里：可以做與不可以說原則

D）懷舊經濟：回憶是無盡的商業寶藏

7、社區商業經營內涵

A）經營時間：社區居民作息時間為依據

B）商戶商品：小而雜精神

C）招商實施：依據居民需求的導向原則

D）推廣實施：社區一分子的主動出擊原則

E）運營實施：商品管理的彈性原則

七、社交中心就是成為消費者各樣關系的交流平臺

成為消費者生活中心是奪取消費者忠誠度與認同度

1、核心商圈的小區拜訪與友鄰方案：居委會主委關系深耕、季度頻率造訪。

2、硬件與軟件兼具：主題經營與IP塑造。

3、五大主題拆解：文化內容、愛情圣地、小孩天堂、城市地標、節日話題

4、主力店的拳頭戰：主力店的年度活動與資源搭配

5、場地資源公開化：幼兒園畢業季、大學社團PK戰

6、歐洲小鎮購物中心的1500的許愿池

7、龍湖品牌VI傳播：滿足所需、更有驚喜

A）溫暖人心：平臺經營創造客人關系的溫暖

B）總有驚喜：驚喜安排帶來性價比與記憶點

C）變化成長：每季度2,000人店內外顧客攔訪

D）精致豐富：家庭族群的滿足所需品類業態

八、社區商業案例分享

國內外超過100個項目案例分享，現場圖文與照片演示成功與失敗細節剖析

香港：寶林商場、又一城、尚德商場、厚德商場、海悅豪園、彩明商場、晴朗商場、黃浦新天地

新加坡：Orchard Gate Way、凱德 The Star Vista、克拉克碼頭

美國：洛杉磯 Westfield Palm Desert、

日本：東京永旺幕張

新西蘭：基督城Cashel St. The Colombo

上海：萬科2049海上傳奇、世博源、百聯西郊

蘇州：鄰瑞廣場、貴都鄰里中心

深圳：歡樂頌

九、現場解惑

Q＆A

張老師

臺灣第一代商業地產核心團隊成員，曾任職臺灣 METRO WALK 國際購物中心籌備與開業經營團隊，深耕商業地產領域多年。

歷任國內商業地產前五強集團商業高管，先后任職于港商新世界百貨東北區域、萬達集團商管總部、龍湖集團商業地產總部、萬科杭州區域總部、北京金融街商管總部等一二把手，實戰經驗深厚。

操盤項目近百個，涵蓋臺灣 METRO WALK 國際購物中心、ETMALL 全渠道購物平臺，及萬達廣場 44 家、龍湖天街 32 家、萬科社區廣場 20 家、新世界百貨 7 家，深諳不同類型商業項目操盤邏輯。

國內領先的線上線下智能信息化商業操盤者，曾主導萬達、龍湖智能商業大數據信息化建設與線上線下融合運營，從團隊搭建、制度建立、IT 系統搭建到日常運營，擁有多年深入實務經驗。

長期擔任臺灣與內地各大企業內訓導師，臺灣培訓機構認證講師，并曾受邀多家商業集團內部高管培訓，2022年至2024年曾服務以下商業集團與項目內訓：包括上海瑞安集團、上海紅星商業、上海張江商業、廣州天河城集團、青島海信集團、杭州銀泰集團、深圳頤安集團、上海百聯集團、深圳深業集團、長沙友阿集團、青島麗達集團、杭州浙江高速集團、西安大唐不夜城集團、上海中駿商業集團、武漢薈聚商業、深圳大悅城商業、深圳星河商業集團、深圳招商積余商業集團（原中航九方）、杭州綠城商業集團、深圳華僑城集團、武漢華潤華中區商業、深圳印力商業、常州百貨集團、邯鄲陽光百貨、常州泰富百貨集團、楡林文昌百貨集團、毫州榮徽城建集團、青島利群集團、鄭州河南鐵建投、銀川新百集團等。

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