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【課程前言】

房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)稅費(fèi)貢獻(xiàn)占到地方財政的一半，由于房地產(chǎn)景氣度不足，政府為了解決財政壓力，開源節(jié)流并舉。一方面提振樓市消費(fèi)、松綁住房限購政策；一方面開始發(fā)行包含50年期在內(nèi)的超長期特別國債。各級稅務(wù)部門也主動作為、挖潛增收，確保“顆粒歸倉”。

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)三大主稅之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的稅種，尤其是清算規(guī)則復(fù)雜、工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識多，企業(yè)需要提供大量證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如果經(jīng)驗(yàn)不足將導(dǎo)致稅負(fù)彈性較大，因此受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的重視。近期稅務(wù)總局統(tǒng)一部署，要求中介機(jī)構(gòu)全面退出土增稅清算審核服務(wù)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)親自上陣審核。

另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)也加大了土地增值稅征管力度，例如，深圳稅務(wù)稽查局對通知申報而拒不申報的行為認(rèn)定為偷稅，處以50%的罰款，如深稅三稽罰告〔2023〕158 號、深稅二稽罰〔2024〕13 號，而2024年中山市某置業(yè)公司因類似業(yè)務(wù)被稅務(wù)罰款約2.3億元。其他地方，以前核定征收的項目被撤銷，如南京稅務(wù)發(fā)布的建稅撤〔2023〕8號，企業(yè)注銷的要恢復(fù)稅務(wù)登記或者追究股東責(zé)任。

其實(shí)，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進(jìn)行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時點(diǎn)、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒ā⒎e極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長期從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗(yàn)，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務(wù)清算審核規(guī)則。課程以土地增值稅清算與審核應(yīng)對為主題，解析當(dāng)?shù)丶白罱邉討B(tài)，結(jié)合申報表拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與稽查案例，分享清算經(jīng)驗(yàn)，助力企業(yè)輕松應(yīng)對房地產(chǎn)項目的清算收官。

【課程亮點(diǎn)】

1．系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；

2．現(xiàn)場解決清算中焦點(diǎn)爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維；

4．全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)高管、財務(wù)人員，稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)征管人員，會計師、稅務(wù)師事務(wù)所從業(yè)人員，房地產(chǎn)行業(yè)研究人員。

【課程大綱】

一、稅務(wù)稽查方向和涉稅風(fēng)險大數(shù)據(jù)指標(biāo)分析

1.智慧管稅下大數(shù)據(jù)分析如何捕捉虛開增值稅發(fā)票的企業(yè)

2.稅務(wù)稽查執(zhí)法平臺下選案、稽查、審理、執(zhí)行具體功能介紹

3.大數(shù)據(jù)風(fēng)險掃描：企業(yè)哪些財稅數(shù)據(jù)會被列入風(fēng)險排查？

4.2024年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)行業(yè)、對象和方向

二、案例解析增值稅九大重點(diǎn)問題風(fēng)險排查

【實(shí)務(wù)案例】某上市公司增值稅申報以開票金額而非財報數(shù)額

【稽查案例】某公司因未做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出留抵退稅有誤被罰

1.未按照納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)收入風(fēng)險排查

2.銷售折扣與紅字發(fā)票處理風(fēng)險排查

3.銷售貨物提供服務(wù)價外費(fèi)用未納稅風(fēng)險

4.【案例分析】買贈與無償贈送增值稅處理不同

5.增值稅進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險排查

6.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅

7.【案例分析】市值17億元標(biāo)的的股票劃轉(zhuǎn)如何免增值稅？

8.增值稅進(jìn)項留抵退稅風(fēng)險防控18項風(fēng)險特征

9.共享平臺虛開增值稅發(fā)票支付勞務(wù)費(fèi)用風(fēng)險

【案例】某公司通過平臺向員工發(fā)放獎勵被稅務(wù)稽查

三、案例解析企業(yè)所得稅12個重點(diǎn)問題風(fēng)險排查

【實(shí)務(wù)案例】準(zhǔn)確確認(rèn)收入年度匯算關(guān)鍵一步

1.不按合同約定收款時間確認(rèn)收入的風(fēng)險排查

2.企業(yè)所得稅申報的銷售額與增值稅不同風(fēng)險排查

3.投資合伙企業(yè)未分配利潤未確認(rèn)收入風(fēng)險排查

4.關(guān)聯(lián)方判斷及關(guān)聯(lián)交易一般性和特殊性處理的風(fēng)險

5.稅前扣除憑證的稽查重點(diǎn)問題與風(fēng)險排查

6.降低資產(chǎn)總額享受小微企業(yè)稅收優(yōu)惠的風(fēng)險及處理

7.企業(yè)各項資產(chǎn)折舊攤銷稅會8個差異風(fēng)險排查

8.新收入準(zhǔn)則中的手續(xù)費(fèi)及傭金支出的稅會差異風(fēng)險排查

9.民間借貸損失和擔(dān)保損失等稅前扣除問題風(fēng)險排查

10.企業(yè)間以資抵債債務(wù)重組的涉稅風(fēng)險

11.股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)特殊性稅務(wù)處理風(fēng)險排查

12.一般注銷、簡易程序注銷、吸收合并注銷的稅務(wù)規(guī)劃及風(fēng)險

【案例分析】同花順員工持股平臺25億補(bǔ)稅爭議的上位法依據(jù)

四、案例解析個人所得稅七大重點(diǎn)問題排查

【稽查案例】管理費(fèi)用中常見的個人所得稅問題

【案例解析】持股平臺以現(xiàn)金分紅外代付薪酬補(bǔ)稅1800余萬元

1.個人勞務(wù)費(fèi)用發(fā)票和個稅風(fēng)險線索排查

2.支付個人傭金手續(xù)費(fèi)咨詢費(fèi)發(fā)票和個稅風(fēng)險線索排查

3.兼職與非全日制用工等取得報酬如何扣繳個人所得稅

4.個體工商戶個人獨(dú)資企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉稅風(fēng)險排查

【稽查案例】經(jīng)紀(jì)公司利用員工注冊個體戶工商戶開票

5.資本公積轉(zhuǎn)增資本的是否均不需要繳納個人所得稅

6.個人從合伙企業(yè)取得的股息、紅利適用稅率風(fēng)險排查

7.企業(yè)資產(chǎn)重組并購中個人所得稅風(fēng)險及爭議

【案例分析】吸收合并自然人持股公司各稅都享受了重組政策

五、企業(yè)財報和納稅申報涉稅風(fēng)險分析

1.實(shí)案分析1：利潤表數(shù)據(jù)涉稅風(fēng)險要點(diǎn)分析

2.實(shí)案分析2：資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)涉稅風(fēng)險要點(diǎn)分析

六、案例講解稅務(wù)檢查中的稅企爭議應(yīng)對與化解

【稽查案例】個人利息未納稅超過5年為何不追繳？

【實(shí)務(wù)案例】善意取得虛開增值稅發(fā)票如何陳述解釋？

1、企業(yè)接受虛開增值稅發(fā)票的危機(jī)應(yīng)對與化解

2、企業(yè)未正確進(jìn)行納稅調(diào)整能否定性為企業(yè)偷稅

3、企業(yè)未足額代扣代繳個人是否應(yīng)該繳納滯納金

4、稅務(wù)檢查追征期限、滯納金豁免等維權(quán)條款的陳述運(yùn)用

牛老師

知名房地產(chǎn)財稅實(shí)戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收 籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權(quán)設(shè)計、并購重組，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見長。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個項目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實(shí)戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風(fēng)險應(yīng)對》（2023）等多部房地產(chǎn)暢銷財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對策略》《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務(wù)風(fēng)險管控與籌劃應(yīng)對》等，課程貼合實(shí)務(wù)、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評。

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