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課程背景

根據兩辦《關于進一步深化稅收征管改革的意見》、國家稅務總局稅總發【2021】21號文件要求：“到2025年基本建成功能強大的智慧稅務，全方位提高稅務執法、服務、監管能力”。推進稅收征管數字化轉型，開展精準執法、精細服務、精準監管、協同共治。金四系統與“數據控稅”征管新體制給清算帶來哪些隱憂？新老項目交替開發、增值稅稅率接連下調，土地增值稅清算框架如何重新搭建？土地增值稅清算方面國家出臺哪些紅線？新老項目清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結果產生哪些影響？增值稅稅率下調對清算結果造成哪些影響？《土地增值稅法》征求意見稿擬將出讓、轉讓集體土地使用權、地上建筑物及其附著物納入征稅范圍……新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化？相關各方應關注哪些風險點？現有待清算項目如何平穩向新法過渡……企業如何合法進行土地增值稅籌劃？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？企業如何有效應對？

在行業綜合稅負上升突顯，利潤空間變小，稅收風險擴大背景下，于老師帶您根據最新土地增值稅政策和管理模式進行現金流監管、稅負測算、模擬清算，結合最新房地產行業運營規律合法籌劃、實現項目全流程稅收精準測算，精細化監管。

本課程通過實操案例結合最新申報表填報模擬演練，通過架構重整、流程再造、大數據監管，讓您輕松掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應對新技能，合法降低土地增值稅稅負。實現財務收益最大化，財務人員自身管理價值最大化。

課程收益

1、掌握土地增值稅核算原理和清算檢查應對技巧；

2、正確進行土地增值稅模擬清算和稅負管控；

3、精準降低土地增值稅的稅負。

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程特色

本課程以實戰案例方式，緊緊圍繞收入確認、扣除項目要點、稅務機關審核重點、優惠政策、具體籌劃方法應用等方面展開。

課程大綱

第一節：土地增值稅清算演練

1、清算單位如何劃分和籌劃？

2、應清算項目和可清算項目政策解析及籌劃應用

第二節：土地增值稅收入總額管理

1、土地增值稅清算時收入總額如何確認？視同銷售收入如何處理？代收費如何處理稅收最優？

⑴ 案 例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅收入確認

2、收入確認問題：訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

3、清算時清算收入偏低如何確認？

4、房地產轉讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當理由？

5、政府按土地出讓協議規定價回購安置房，如何確認銷售收入？

6、面積誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？

⑴ 案 例：面積誤差具體處理

⑵ 案 例：拆遷補償實例解析

7、各種返還收入如何規劃使土地增值稅稅負最優？

8、清算審核稅務機關在收入確認方面主要檢查哪些內容？如何規避涉稅風險？

第三節：土地增值稅扣除項目管理

一、土地成本管理

1、土地成本包括哪些內容？如何攤銷土地成本？合法有效憑證指的是什么？

⑴ 案 例：土地價款不同攤銷方法案例解析

2、拆遷安置費政策解析及風險防范

⑴ 案 例：本地安置和異地安置案例解析

⑵ 案 例：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應用

3、土地成本涉稅問答：

⑴ 批量土地，分期分批開發，土地成本如何分攤？

⑵ 地下建筑物成本如何分攤？

⑶ 承接爛尾項目繼續開發后銷售，土地價款如何扣除？

⑷ 土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？

⑸ 取得土地的印花稅可否記入土地成本？

⑹ 以地補路（工程）項目，其修路成本和承擔工程成本，能否看作是其取得土地成本？

⑺ 釘子戶額外補償費用如何確認扣除？

⑻ 無票的土地成本如何確認？

二、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用包括內容及審核重點？如何填表？

1、清算時如何利用層高系數法計算其建筑成本？

2、紅線外道路、公共設施配套建設是否可扣除？

3、如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何有效把握？不同成本分攤方法如何有效結合？

⑴ 案 例：無產權建筑物如何計算土地增值稅

⑵ 案 例：利息扣除選擇實例應用

⑶ 案 例：土地出讓金不同返還方式案例解析

⑷ 案 例：精裝房對土地增值稅影響

4、建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由？

5、開發成本憑證或資料不全清算如何處理？

6、建成后產權屬全體業主所有如何確認？

7、分期開發，公共配套設施在清算中如何分？

8、紅線外政府要求項目產生的成本費用如何確認扣除？

9、銷售房屋同時贈送如何確認？

10、“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據如何確定？

11、期間費用和開發間接費在土地增值稅清算時如何區分？

12、整體購買未竣工開發項目如何扣除？

13、土地增值稅清算后尾盤銷售土地增值稅如何申報？

14、清算審核期間轉讓房地產和清算后轉讓如何處理扣除項目？

15、清算后發生后續成本是否可“二次清算”？

第四節：土地增值稅清算檢查應對

1、稅務機關對土地增值稅清算主要檢查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業常見問題有哪些？

3、稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4、實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業常見問題有哪些？

6、企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風險點？

第五節：土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？

2、土地增值稅籌劃應用：

⑴ 清算主體規劃、征管方式應用、交易模式優化、優惠政策利用、項目收入分解、開發成本和分攤方法籌劃、股權轉讓、代建房、合作建房籌劃實務案例

⑵ 架構搭建和組織結構規劃在土地增值稅籌劃方面的應用？

第六節：土地增值稅清算案例應用

1、通過稅務檢查中真實案例講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現企業主要涉稅風險及企業有效應對策略

第七節：新土地增值稅法新變化及應對方略

1、新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化？應關注哪些風險點？

2、現有待清算項目如何平穩向新法過渡

第八節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

注冊稅務師、注冊會計師，是實戰型房地產行業培訓講師代表、資深房地產財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：房地產企業全盤財稅管控核算再造、房地產業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產業全程票據處理和合同規劃、企業成本核算、測算管控、“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。深得企業認可。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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