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【課程背景】

大數據時代，商業形勢瞬息萬變。隨著5G、AI、大數據等高科技控稅管稅手段在稅收征管系統一波高過一波的迭代升級，新的智能監控措施和稅收征管理念不斷推進，推動中國稅制和稅收征管再一次登上了新高度。

近期，多地稅務機關一刀切地推動房地產企業所得稅“核定改查賬”，征管方式突變。我們看到，征管環境和稅收政策在巨變，而房地產企業是業務資金量大、涉稅種類多、運營模式復雜多變的長產業鏈企業，征管環境和稅收政策的變化對這類企業各個業務環節的財稅處理及涉稅風險都有很大的影響。其利潤與稅負，商業模式與管理模式也將受到深遠的影響。具體來說，房地產建筑企業雙方的工程項目設計、價款結算、合同協議、發票開具等各流程業務都需依照新的稅收法規規定重新規劃、設計。

那么，如何才能做到順應新稅制，破解新風險，掌握籌劃技巧，真正做到降稅負，享紅利？

因此，為了幫助房地產企業財務人員及時領悟最新財稅改革的精髓，深刻理解涉稅政策變化的要點，精準把握新財稅政策對房地產行業的影響，全面分析財稅改革產生的新的涉稅風險點，做好稅收籌劃，房學網特舉辦由財稅實戰派專家主講的"房地產企業全生命周期稅務風險防控管理與稅務籌劃關鍵節點、策略及案例分析"培訓課程，此次培訓將對最新財稅政策的實務操作進行全方位解讀，重點是對房地產涉稅業務運用大量實務案例進行深度剖析，幫助財務人員全面提升財稅新政的實際操作水準，及時有效的防范房地產企業涉稅風險。

【課程收益】

1、結合實務大量案例詳細剖析房地產稅收新政；幫助企業財務掌握新政策，適應新稅制改革；

2、梳理房地產開發流程及財稅人員重點關注節點；

3、緊扣當前及當地政策，深入細致分析房地產企業各類收入、成本業務的變化及調整，對比不同狀態下的差異，全面排查風險，安全規劃稅負；

4、系統梳理和講解國地稅合并后房地產企業開發經營各環節稅務籌劃的典型問題、具體案例和實戰技巧；

5、以房地產企業全流程為主線，分析土地增值稅、增值稅、企業所得稅、會計核算等稅收疑難、高稅收風險問題。

有體系、有干貨、真案例、全實操！

邊學課程邊做方案，老師現場指導，學完拿著方案回去就落地！

【課程大綱】

專題一 、前期拿地階段的納稅籌劃

1、房地產投資測算的基本邏輯是什么

2、土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定

3、將土地劃轉到子公司如何征稅

4、相互之間不支付補價的土地置換如何納稅

5、母公司拿地子公司是否可以做稅收扣除

6、房地產企業“以房換地”，需警惕所得稅風險

7、房企拿地新規下的稅務風險應對思路

8、詳細解讀房企TOD項目發展現狀及典型案例分析

近兩年，TOD模式迎來發展契機，風口已經到來。萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規模房企早已參與到TOD項目的投資開發當中。

專題二、不同開發模式涉稅風險分析與籌劃

1、淺析“限地價、競配建”模式涉稅風險

2、“分類法”核算: 房企開發成本有序可循

3、房地產企業：這些“雷區”你避開了嗎

4、房地產企業代建業務的增值稅處理分析

5、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調整方略

6、銷售方式不同房屋的財稅處理策略

7、房地產企業收取“誠意金”的涉稅處理

8、房地產企業以公司分立方式變更土地使用權的財稅處理分析

9、房企“限地價競配建”模式下保障房的財稅處理分析

10、房地產企業混合融資的涉稅問題分析

11、土地增值稅法（征求意見稿）新舊條例發生了哪些變化

12、房地產企業“賣房贈物”的稅務處理分析

13、新《民法典》下，企業該怎么簽合同

張三與永利房地產公司簽訂《商品房認購書》，約定張三以560萬元的價格認購某單元房屋一套，張三支付定金10萬元，張三應于簽訂認購書后15天內與永利公司簽訂商品房買賣合同，否則沒收定金。該案中，張三沒有在約定時間內與永利公司簽訂商品房買賣合同，永利公司主張沒收定10萬元，是有依據的，因為預約合同違約責任適用前提因一方原因不履行訂立合同的義務。

14、民法典施行后 再看德發案

稽查局經研究認為，鑒于拍賣存在諸多嚴重瑕疵，導致拍賣成交價格畸低，該次拍賣價格不能作為德發公司的營業稅計稅價格，對該公司應繳稅費應依法核定。2009年9月，稽查局作出稅務處理決定，依法核定德發公司該次拍賣計稅價格為3.12億元（每平方米約4900元），要求其補繳相關稅費、滯納金共計1168萬余元。

15、項目竣工結算難，難在哪？如何破解

項目竣工結算是一個工程合同的結束點，既是對合同履行全過程的一個回顧，也是成本管理體系運行成效的一次檢驗。

但竣工結算扯皮多、時間長、效率低--似乎是行業通病，原因何在？如何破解？

16、稅負“臨界點”在地產稅收成本管理中的應用

按照上述簡易模型測算結果，是否采用甲供材模式是由成本結構中可以取得13%增值稅專用發票的材料設備成本決定的，當成本構成中的13%稅率材料設備成本達到62.20%以上時，選擇甲供材模式對甲方是有利的，反之低于62.20%時，應該選擇乙供模式。

17、房企歸集建安費：哪種方法更優

18、你所不了解的金稅四期要來了

專題三、項目清算與注銷階段的納稅籌劃

1、房企：留意填報說明，關注實操細節

2、移交還建房何時確認收入才合規

3、房地產企業先分紅還是先轉讓

4、名為“增資擴股”實為“土地轉讓”的納稅籌劃

5、分次轉讓股權 土地增值稅如何繳納

6、關聯企業借款 利息扣除把握3個關鍵點

7、獎勵返還的土地出讓金 不得稅前扣除

8、房地產企業贈送禮品等如何繳納個人所得稅

9、房企轉讓在建項目 土地價款怎樣扣除

10、房地產公司無償配建保障性租賃住房涉稅處理技巧

11、兼營業務不是“筐”，違規處理請勿裝

12、 車位的會計核算和涉稅處理技巧

13、房產公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析

14、房地產企業按揭收款能否按9%開具增值稅專用發票

15、房地產開發企業這樣列支成本，風險何在

16、透徹理解房地產財稅特點的鑰匙--配比

17、某房地產公司被稅務稽查，竟然查出這些問題

18、預征土地增值稅與預繳增值稅的差異

19、房地產企業“公共配套設施”涉稅處理分析

20、房地產企業土地增值稅清算中利息扣除的稅務處理分析

21、房地產企業土地增值稅清算后退稅的財稅處理分析

22、執行“稅前扣除憑證管理辦法”應當注意的若干問題

23、增值稅期末留抵退稅案例簡析

24、增值稅稅率下調后企業是否按含稅價交易影響稅負高低

25、增值稅率下降后如何選擇不同納稅人身份的供應商

26、把握政策要點 合規加計抵減

27、企業集團內單位之間無償借貸資金涉稅處理技巧

28、公司賬上長期掛“其他應收款--股東”的涉稅風險及破解之道

29、股東長期借款可以視同分紅，那么哪些情況下不視同分紅呢

30、“不付利息”的借款業務如何征收個稅

31、房地產最佳的稅務籌劃時機竟然是在.....

32、稅負“臨界點”在地產稅收成本管理中的應用

33、房地產企業：土地成本可據實全額扣除嗎

34、房地產企業交房時成本歸集不全如何處理

35、房地分離，土地增值稅如何繳納

36、土地增值稅清算中土地成本處理技巧

專題四、房地產企業日常會計核算技巧

1、房地產企業成本歸集與分配分析

2、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅管理的影響

3、房地產企業永續債的稅會處理分析

4、房地產企業如何確定開發產品成本核算對象

5、新收入準則下房企銷售收入確認會提前嗎

6、房地產開發企業預繳稅款?的會計處理

7、開發產品會計成本與計稅成本差異分析

8、新收入準則在房地產開發企業的實務應用

9、房開企業虧損退稅，怎樣進行會計處理和納稅申報

簡老師

企業財稅戰略實戰專家

中稅答疑研究院專家組專家

稅務局網上納稅人學校專家團隊專家

財稅實戰派專家

中國注冊稅務師、會計師

從事稅收政策、稅務稽查工作30余年

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