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課程介紹

自營改增在各行各業全面實施以來，房地產行業的稅務處理發生了翻天覆地的變化，增值稅的落地給房地產企業稅務管理帶來了全新的挑戰。隨著國家稅改步伐加緊，金稅三期工程在全國各稅務機關全面上線，房地產企業正面臨前所未有的“大稽查”，資金無償占用視同銷售、營業稅遺留問題、土增清算的博弈等等涉稅風險，日益激增。，如何在金三嚴控下控制房地產企業的涉稅風險，給房產企業的財務人員也提出了嚴峻的挑戰。

本課程為大家全面梳理了房地產開發與物業自持環節全稅種涉稅風險疑難問題，以“業務”為核心，突出“全稅種”分析，通過詳細的講解，各個擊破、不留死角，為企業從容應對稅務稽查保駕護航。

課程收益

- 全稅種：以企業所得稅為主線，涵蓋增值稅、土地增值稅等主要稅種

- 全重點：重點領域的核心涉稅風險點全面講解

- 全案例：通過講師親歷的案例結合標桿企業經驗梳理

課程內容

08:30 入場及簽到

09:00 課程開始，主持人致辭

Part 1 房地產資源開發階段納稅風險分析與稽查應對

1. 金稅三期系統中重點監控與預警的成本費用財務數據

（1） 開發成本；

（2） 預付帳款科目；

（3） 存貨科目；

（4） 固定資產科目；

（5） 投資性房地產科目；

（6） 項目毛利率；

（7） 其他應付款變動率；

（8） 開發費用；

（9） 其它應收款科目。

2. 營改增后如何比較供應商的價格？

3. 建安成本管控有哪些要點？

4. 甲供材料與甲控材料納稅風險分析與稽查應對

5. 施工水電費甲供的納稅風險分析與稽查應對

6. 房地產企業與建安企業對同一項目計稅方法的協調問題

7. 營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險分析與稽查應對

8. 境外設計費如何代扣代繳相關稅費？

9. 投資性房地產進項抵扣納稅風險分析與稽查應對

10. 園林綠化項目如何抵扣進項稅額？

11. 開發成本超過評估指標值就要補稅嗎？

12. 建安成本偏高——房地產企業反避稅案例

13. 政府給的建安成本款是否繳納增值稅？

14. 取得拍賣的不動產，不能抵扣進項稅咋辦？

15. 預提土地增值稅能否計入成本費用企業所得稅稅前抵扣？

16. 四項預提費用稅前扣除納稅風險分析與稽查應對

17. 成本發票滯后取得（跨期票據）的扣除問題？

18. 私車公用稅前扣除、進項稅抵扣納稅風險分析與稽查應對

19. 過路過橋費進項稅額抵扣納稅風險分析與稽查應對

20. “三流一致”、“四流一致”、“五流一致”與增值稅發票虛開防范

21. 惡意取得與善意取得增值稅專用發票的納稅風險分析與稽查應對

12:00 午餐

13:10 課程開始

Part 2 物業自持階段納稅風險分析與稽查應對

1. 金稅三期系統中重點監控與預警的收入財務數據

（1） 視同銷售收入；

（2） 預收賬款與預繳增值稅配比；

（3） 預收賬款科目；

（4） 貨幣資金科目；

（5） 應收賬款科目；

（6） 短期借款科目；

（7） 未完工年度企業所得稅。

2. 新收入準則下，房地產企業收入確認的重大稅會差異分析

3. 房地產銷售：開票時點、開票方式（差額開票、全額開票）

4. 測繪面積多退少補納稅風險分析與稽查應對

5. 免租期納稅風險分析與稽查應對

6. 商鋪售后返租納稅風險分析與稽查應對

7. 商鋪售后包租納稅風險分析與稽查應對

8. 分拆房價銷售納稅風險分析與稽查應對

9. “拎包入住”（精裝房）納稅風險分析與稽查應對

10. 買房送車位、買房送汽車、買房送物業管理費納稅風險分析與稽查應對

11. 價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風險分析與稽查應對——來自稽查案例的講解

12. “工抵房”納稅風險分析與稽查應對

13. 代收費用納稅風險分析與稽查應對

14. 房產銷售“更名”納稅風險分析與稽查應對

15. 銷售誠意金、銷售訂金、銷售預約金、銷售定金納稅風險分析與稽查應對

16. 收入確認——增值稅、所得稅、會計三者的差異分析

17. 未完工銷售收入納稅風險分析與稽查應對

18. 預收賬款的增值稅會計處理——來自實操案例的講解

19. 土增稅預征依據和清算收入兩種計算方法，納稅人有選擇權嗎？

20. 完工銷售收入納稅風險分析與稽查應對

21. 視同銷售納稅各稅種之間的差異及風險分析與稽查應對

22. “限地價+競配建”無償是否視同銷售？

23. 自持房源銷售納稅風險分析與稽查應對

24. 開發商老項目轉自用，增值稅應該如何處理？

25. 投資性房地產納稅風險分析與稽查應對

26. 舊房轉讓納稅風險分析與稽查應對

27. 公共配套設施無償移交是否要視同銷售計算土地增值稅？

28. 企業可以主動要求土增清算嗎？全部竣工、完成銷售的標準是什么？

29. 土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

30. 財會【2016】22號文后印花稅在土增稅清算時能否扣除？

17:00 課程結束

蔡老師

蔡老師現任地產基金投資總監，上海師范大學校外導師，曾任世界五百強企業財務副總、稅務經理、上海市青浦區稅務局大企業管理所副所長、風險監控所副所長，從事財經法律領域的工作近10年，擅長企業投并購、融資，財稅法律規劃，財稅風險管控，財稅核算等業務。 蔡老師是北京大學碩士研究生，財務管理碩士（公司金融方向），法學、會計學雙學士，吉林財經大學大企業稅收研究所高級研究員、上海交通大學海外教育學院稅務研究所研究員。 在《中國稅務報》、《中國建材報》、《經濟論壇》、《上海會計》、《廣東財會》、《財會月刊》、《財會通訊》等核心刊物國際會議論壇上發表專業論文20余篇。

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