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課程背景：

在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

營改增后，土地增值稅的計算方法發生了什么重大的變化？取得何種發票對土地增值稅更有利？為幫助房地產企業在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，進行合理的稅務籌劃，防范稅務風險，加強后營改增時代房地產企業成本核算，特開設本課程。

本課程依據現行土地增值稅法規，結合稅務局相關規定，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。

課程對象

各房地產企業負責人、財務/稅務總監、財務/稅務經理、會計等相關財稅人員

各省市國稅局、地稅局、會計師事務所、稅務師事務所負責人及財稅專業人士

課程大綱

第一部分：土地增值稅政策

一、清算單位的確定－清算單位與成本對象的區別與聯系

二、清算類型的劃分

三、共同成本的分攤方法

四、不同清算類型分開核算分攤費用問題

1、普通住宅的口徑是怎樣的？

2、增值額的計算方法

五、拆遷安置土地增值稅如何計算

第二部分：土地增值稅的成本與費用的稅收籌劃與清算技巧

一、征地環節的風險管控及稅收籌劃

1、營改增后，招拍掛土地時特別需要注意關鍵是什么？

2、股權收購方式征用土地有哪些稅收風險

3、拆遷補償費風險管控及稅收籌劃

4、合作開發風險管控及稅收籌劃

二、房地產開發成本的風險管控及稅收籌劃

1、境外設計費的風險管控及稅收籌劃

（1）營改增后，如何代扣代繳境外設計費的增值稅及會計處理

（2）境外設計費的稅費如果由境外公司承擔，如何簽合同及會計處理

2、建筑安裝費用的風險管控及稅收籌劃

（1）房地產企業到底要3%的建安的發票還是要11%的建安的發票？

（2）家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？

（3）為什么房地產企業接受虛開建安專用發票很容易查出來？房地產企業惡意和善意接受虛開建安專用發票的處理結果會有什么不一樣？

（4）公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫的使用權到底要不要交土地增值稅？

3、房地產開發費用的風險管控及稅收籌劃

（1）商業銀行同類同期貸款利率如何把握？

（2）財務費用中的利息支出，允許據實扣除稅務局把握的口徑是怎樣的？財務顧問費，允許據實扣除嗎？

（3）統借統還的利息在什么情況下土地增值稅才能據實扣除？

（4）開發間接費用與管理費用的核心區別在哪里？

三、扣除的原則與項目

1、稅金

2、利息支出

3、開發費用

4、土地成本（出讓金+契稅）

（1）出讓金返還 （2）土地成本的分攤

（3）BT換地土地成本的確認 （4）紅線外支出是否可以扣除

5、前期工程費

6、建筑安裝工程費

（1）質量保修金 （2）裝修支出如何扣除 （3）工程款發票的取得

7、基礎設施建設費

8、公共配套設施費

9、開發間接費（土增與會計口徑差異）

10、加計扣除的規定

第三部分：收入的風險管控及稅收籌劃

一、收入類型

1、轉讓收入 2、視同銷售收入

3、轉讓永久使用權 4、代收款項

二、營改增后，土地增值稅的收入口徑的有什么最新變化？

三、房地產業如何沖減土地費用進行差額征稅？

1、什么叫“全額開票，差額征稅”？

2、差額征稅填表的技巧案例分析

3、差額征稅的會計處理

四、央視報道房地產企業拖欠巨額土地增值稅到底是怎么回事？房地產企業計提土地增值稅的風險在里？

五、房地產企業的毛利要達到多少才用交土地增值稅？房地產企業降低毛利有些常見的手法？

六、買房送裝修的風險管控及稅收籌劃

1、企業采取精裝避稅的方法，精裝房進行分拆銷售，先由房地產企業簽一個毛坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個裝修合同的作法有稅務風險嗎？

2、買房后送裝修費的做法可行嗎？ 第四部分 清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1、土地增值稅與會計核算、企業所得稅差異分析

2、土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理

3、土地增值稅的優惠政策與納稅籌劃

（1）普通住宅定價臨界點系數（成本倒推）

（2）開發連體樓如何清算與籌劃思路

4、無發票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）

5、轉讓車位、車庫、配套設施如何清算

6、營銷設施建造費如何扣除

7、清算結束后轉讓如何計算應納稅額

8、轉讓100%股權是否征土地增值稅

第五部分：現場答疑、企業問題現場咨詢

許老師

國內著名房地產行業財稅大師——許明信

長期從事房產企業納稅籌劃工作

現兼任多家房地產集團稅務顧問

被業內人士譽為中國稅法活字典

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