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課程前言

營改增以后，將對現(xiàn)行建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的一些主要業(yè)務產(chǎn)生重大影響。無庸置疑，本次培訓目的就是為了引領(lǐng)大家去積極地應對即將到來的營改增。

本次培訓，將結(jié)合“財政部、國家稅務總局即將出臺的關(guān)于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) ‘營改增’的新文件”，重點講解建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收新政和營改增后建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)重點、難點問題的處理。希望通過此次培訓，盡量減少過渡期給大家?guī)淼膿p失，讓大家盡快步入增值稅管理的正常化、規(guī)范化的軌道。此課程，問題集中、重點突出，具有較強的前瞻性和實操性，適合從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)老板、財務總監(jiān)，以及所有從事財務、稅收管理工作的人員商研與學習。

課程收益

1、充分掌握營業(yè)稅改增值稅的試點政策

2、了解房地產(chǎn)、建筑施工業(yè)營改增的最新政策

3、區(qū)別出口服務享受零稅率和免稅待遇的差異

4、深入分析營業(yè)稅改增值稅對企業(yè)稅負的影響

5、提出營改增及相關(guān)企業(yè)要做好的應對工作

6、熟練掌握增值稅的納稅申報和有關(guān)憑證管理

7、熟練掌握增值稅的會計核算和營改增的特殊處理

課程對象

建筑企業(yè)、房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、主管財稅領(lǐng)導、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

第一部分：營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅業(yè)務調(diào)整與變更：

1、營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)是否允許有小規(guī)模納稅人出現(xiàn)，如果允許的話，小規(guī)模納稅人與一般納稅人將按照什么標準來劃分？

2、營改增后，我國的增值稅稅率將分為幾檔，其中建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)土地使用權(quán)、金融保險業(yè)的稅率將是多少？

3、營改增后，企業(yè)一旦發(fā)生“混業(yè)經(jīng)營”行為，應如何選擇適用增值稅稅率？

4、營改增后，銷售營改增以前建造的房屋是否允許采取“簡易征收”的方法征稅，如果允許的話，征收率是如何規(guī)定的？

5、營改增后，繼續(xù)履行營改增以前簽訂的房屋銷售合同、建筑施工合同應如何進行稅務處理，是征收增值稅還是征收營業(yè)稅？營改增之前發(fā)生的業(yè)務一旦發(fā)生退貨，應如何進行處置？

6、營改增后，如果建筑安裝、銷售不動產(chǎn)增值稅的實際稅負大于原來的營業(yè)稅實際稅負，是否能夠適用“超稅負返還、即征即退”政策？

7、營改增后，發(fā)現(xiàn)營改增前還有沒來得及開具的發(fā)票應該如何進行處置？

8、營改增后，企業(yè)存有在營改增以前取得的增值稅專用發(fā)票能否作進項稅額扣除？

9、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增以前，企業(yè)帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增增后應如何處置？

10、營改增后，建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)業(yè)的銷售收入將如何確認，一旦發(fā)生價外費用、折扣銷售、銷售折扣、銷售折讓、銷售退回、應稅服務中止、服務返利等情形應如何處置？

11、營改增前，企業(yè)以土地、房屋對外投資，免征營業(yè)稅，營改增以后這一政策還會繼續(xù)執(zhí)行，繼續(xù)免征增值稅嗎？再以這種手段進行納稅籌劃處置房地產(chǎn)其意義和可能性還會有多大？

12、營改增后，“拆一還一”房屋是否還按照成本價征稅，如果按照成本價征稅，發(fā)票如何開具，是否會對企業(yè)所得稅、土地增值收入的確認造成不良影響？

13、精裝房一般增值空間都比較大，營改增后是否需要調(diào)整思路，盡量縮減精裝房的建筑比例？

14、營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)可以扣除的進項稅額有那些，不得扣除的進項稅額有哪些，進行進項稅額扣除時需提供哪些扣稅憑證，對不允許扣除的進項稅額應進行怎樣的處理？

15、營改增后，以出讓方式從政府取得土地，是否能夠取得增值稅專用發(fā)票，如果不能取得專用發(fā)票，取得土地是否還允許作進行稅額扣除，如果允許的話，該部分進項稅額將采取什么方法進行扣除？

16、營改增后，還是否允許企業(yè)發(fā)生“拆遷補償支出”，如果允許的話，對于被拆遷人而言“拆遷補償收入”屬于非經(jīng)營性收入，企業(yè)支出發(fā)生時，無法取得增值稅專用發(fā)票，一旦發(fā)生“拆遷補償支出”是否允許作進項稅額扣除，如果允許，應采取什么方法進行扣除？

17、營改增后，企業(yè)發(fā)生各種政府事業(yè)性收費和基金支出，能否取得專用發(fā)票，如果不能取得，對應的這部分支出能否作進項稅額扣除，如果可以的話，應怎樣進行扣除？

18、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取“多種業(yè)態(tài)”經(jīng)營，轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，進項稅額應如何扣除？

19、營改增后，土地增值稅會不會馬上停征，如果不會，在計算土地增值稅時，增值稅稅金是否允許在計算土地增值稅時扣除，按照大部分地區(qū)現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)取得政府補助款，在計算土地增值稅時應沖減“開發(fā)成本”，營改增以后，如果再遇到這種問題應如何處理？

20、營改增后，企業(yè)發(fā)生的紅線外建設(shè)支出所對應的進項稅額是否允許扣除？

21、營改增后，很容易出現(xiàn)項目開發(fā)前期進項稅額較大、銷項稅額較小，而后期進項稅額較小、銷項稅額較大的情況，一旦發(fā)生這種情況需要采用特定的辦法進行適當調(diào)整嗎？

22、增值稅是價外稅，營改增后，施工企業(yè)的工程造價內(nèi)還會包含增值稅嗎？

23、營改增后，是否還允許搞“甲供材”，如果允許的話甲供材部分是否還應作為施工企業(yè)的營業(yè)額？甲供材的存在會對雙方的稅賦產(chǎn)生哪些影響？

24、營改增前，建筑業(yè)勞務依3%征收建筑業(yè)營業(yè)稅，營改增后，建筑業(yè)勞務是否會仍然按照建筑業(yè)征收增值稅，繼而實現(xiàn)其進項稅額的據(jù)實扣除？

25、營改增后，企業(yè)為進行房屋開發(fā)發(fā)生的借款費用，是否允許做進項稅額扣除，如果允許的話，資本化的借款費用與費用化的借款費用，在進項稅額的扣除上有什么區(qū)別嗎？

26、營改增后，企業(yè)向個人借款，支付的借款費用是否允許作進項稅額扣除，允許的話應按照怎樣的方法進行扣除？

27、營改增后，企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款、統(tǒng)借統(tǒng)還借款，重復繳稅的難題是否能夠得到有效破解，是否能夠取得符合要求的支付憑證？

第二部分：營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票的調(diào)整與變更

1、使用增值稅發(fā)票之前必須做好哪些準備工作？

2、在新版增值稅發(fā)票系統(tǒng)下，應如何管理和使用增值稅發(fā)票？

第三部分：營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)重要會計核算事項的調(diào)整與變更

1、“一次性全額收款”方式下銷項稅額的核算

2、“按揭貸款”方式下銷項稅額的核算

3、“分期收款”方式下銷項稅額的核算

4、“委托代銷”方式下銷項稅額的核算

5、折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務的銷項稅額核算

6、以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項稅會計核算

7、將開發(fā)產(chǎn)品用作分配給股東或者投資者業(yè)務銷項稅額的會計核算

8、將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算

9、將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務銷項稅額會計核算

10、將開發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應稅項目銷項稅額的會計核算

11、購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算

12、輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處理

13、初次購進稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護進項稅額的會計核算

14、購進貨物用于非增值稅應稅項目進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算

15、購進貨物用于免增值稅應稅項目進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算

16、購進貨物本身發(fā)生非正常損失進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算

17、開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生非正常損失進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算

18、增值稅繳納和退還的會計核算

19、一般納稅人匯總納稅的會計核算

20、增值稅納稅調(diào)整的會計核算

21、簡易征收及小規(guī)模納稅人會計核算

第四部分 現(xiàn)場交流

楊老師

資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準確、透徹、簡捷、實用； 授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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