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課程背景

?2013年全國稅務稽查工作要點，房地產業、建筑安裝業依然是檢查重點。根據房地產項目開發會計人員的工作需要，我們截止2013年7月31日前的稅收政策，結合稅務檢查中主要問題，系統分析地產開發不同階段的重要稅務問題，幫助您企業在短時間內掌握重點問題的的解決方案，以降低企業稅收成本和稅收風險，改善企業的資金緊張狀況，彰顯您的專業價值。

培訓對象

各房地產企業董事長、總經理、財務總監、財務經理、主管、會計核算人員、

稅務主辦相關部門負責人及稅務、會計事務所等人員。

課程綱要

一：不同來源渠道取得土地成本的構成差異

1、招拍掛＜凈地出讓、非凈地出讓＞成本構成

2、劃撥用地的成本構成

3、購買在建工程

4、合營式合作開發

5、融資型合作開發取得土地

6、土地置換

7、購買資產式收購項目公司

8、股權收購取得項目公司土地

9、投資者以土地出資

10、棚戶區改造取得土地

11、BT方式拿地

二：土地出讓金的分攤方法

1、占地面積法

2、建筑面積法

3、剩余法

4、樓面地價法

5、房地價值法

6、不同分攤方法對土地增值稅清算的重大影響

三：開辦費與前期工程費的協調

1、開辦費的構成內容

2、開辦費的處理

3、前期工程費構成及處理

4、關鍵是能否加計扣除

四：土地增值稅清算單位的稅企爭議解決

1、建設項目、單項工程、單位工程、分部工程和分項工程的區別＜建筑安裝工程質量

驗收統一標準＞

2、企業成本計算對象的確定與清算單位的關系

3、清算單位確定的一般方法

4、按照面積法人為分解普通住宅與非普通住宅，分別清算導致企業多交土地增值稅的稅企爭議案例解析

五：建安階段的核心財稅問題解析

1、建安階段的會計科目設計

2、合同與發票管理

3、電梯、空調、門、窗、排水設備、消防器具、智能化設備、幕墻、信報箱、潔具、

家具、五金、鋼結構等，在總包合同中應當約定甲供還是乙供？

4、總包合同中建筑材料＜鋼筋、混凝土＞乙供，開發公司需承擔3.18%的營業稅及附加？

5、精裝修業務，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設備或林木應當甲供還是乙供？

6、幕墻、門窗、定制家具、鋼結構向生產廠商直采的節稅原理

7、代墊水電費的處理

8、裝修費用的處理＜商品房住宅裝修一次到位實施細則＞

9、精裝修家電和家具的處理＜渝地稅（2011）221號＞

10、扣留的質保金需要繳納營業稅嗎？

11、對外付匯境外設計公司的設計費＜室內設計、外立面設計、城市綜合體整體建筑設計＞需要繳納10%的預提所得稅？

12、基礎設施、公共配套和開發間接費的稅務審核

六：銷售階段的核心財稅問題解析

1、到底什么樣的收入無需繳納營業稅？＜“應稅收入”與“非應稅收入”的區分標準和依據＞

2、預征模式存在的主要問題

3、如何建立企業的土地增值稅預征模型

4、普通住宅物業如何定價

5、租賃保證金是否應繳營業稅

6、“交1000抵1萬”銷售業務應當如何操作業務流程、合同價款、開具發票？

7、老業主推薦新客戶贈送免物業管理費如何操作最節稅

8、物業公司免收的管理費是否應當視同銷售仍然確認會計收入、申報營業稅？是否還

負有代扣老業主20%的個人所得稅的義務？

9、開盤現場抽獎品活動所發生的費用應確認為“銷售費用”還是“營業外支出”？公司是否負有代扣20%個人所得稅的義務？

10、“買房送車位”業務應當如何約定合同條款以減少稅務糾紛

11、銷售精裝房按毛坯確認收入并預提裝修成本，另簽無償贈送裝修合同的危害

12、分時度假會員模式的稅收好處

13、房產稅的籌劃思路

14、會計亂用銷售費用和管理費用，預提部分費用的危害

七：資金管理中的核心財稅問題

1、借款費用或利息費用的稅務處理解析

2、集團企業資金集中的模式＜轉貸的稅收利益＞

3、工程墊資的稅務規劃——可以大大降低融資成本；

4、客戶融資需要注意的問題

5、混合性融資工具的對營業稅、土地增值稅和所得稅影響

6、民間借貸的利息費用的稅前處理思路

7、借款費用的資本化與費用化對兩稅清算的影響差異

8、資產證券化的一般程序和操作節點

9、不同資產證券化模式對真實銷售和破產隔離的處理

10、基礎資產的選擇＜企業應收款、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利，商業物業＞

11、不同信用增級對證券化主體的財務的影響

12、資產證券化存在的主要問題解析及規避＜法律、財務、稅務＞

13、BT項目和BOT項目資產證券化存在的主要問題解析

◇：股權投資類企業開展私募融資的稅收套利機會

14、各省市股權投資類企業稅收優惠政策比較

15、GP＜普通合伙人＞的財稅問題；

16、LP＜有限合伙人＞的財稅問題

17、有限合伙資金池的歸集

18、有限合伙與專項計劃的結合

19、物業管理公司的資產管理和財富管理

八：營業稅、土地增值稅和企業所得稅的協調

1、三稅種的區別和聯系

2、實現規劃、拿地、建設和銷售等業務與稅務管理呼應

3、土地增值稅和企業所得稅的主要差異

九：專家現場開放時間，與學員互動交流、解答學員疑難問題。

王老師

本公司特聘首席財稅導師，教授、武漢大學在讀博士。注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯合會研究員，國內知名房地產行業實戰派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發企業（上市和非上市企業），國有企業集團的稅務顧問。

具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產企業融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產開發企業財稅管理要點及節稅方案設計》、《如何應對稅務稽查》、《房地產企業資本運作與稅務規劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓企業負責人、財務人員多達上萬人。

培訓風格以實務見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學，內容充實新穎、氣氛活躍、案例經典、分析深刻，深受學員好評，在業內享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。

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