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課程介紹

隨著疫情防控常態化管理，經濟下行預期以及國家大面積減稅降費政策出臺，作為地方稅收支柱的房地產行業將面臨更嚴峻的稅收征管形勢，而房地產宏觀調控政策的持續加強和融資“三條紅線”的限定又進一步降低了房地產企業的利潤空間，要在逆境中生存，房地產企業稅務規劃需求將變得更加直接與迫切。

然而，稅務規劃從哪方面入手更有空間？稅務規劃從哪個環節介入更及時？稅務規劃誰來做最合適？稅務規劃如何做才更有價值？

本課程將從成本管理視角重新審視房地產企業稅務規劃的邏輯與方法，形成以價值鏈優化為主導，業財融合為基礎，精準量化為依據，風險管控為保障的全新稅務規劃體系。不僅讓您對房地產企業的稅務規劃有更深刻更全面的認識，還可以學會很多精準量化的分析方法，有助您成為房地產行業稅務規劃實戰高手。

課程收益

一、疫情常態經濟下滑形勢下稅務管理新思維

二、土地取得成本的稅務規劃與價值鏈優化

三、開發成本的稅務規劃與價值鏈優化

四、稅金及附加稅前扣除風險防范

五、房地產企業完工年度與清算年度成本結轉與分攤技巧

課程大綱

一、疫情常態經濟下滑形勢下稅務管理新思維

1.疫情防控常態宏觀調控常態下房地產開發企業將面臨哪些稅收新形勢？

2.房地產企業為什么要基于成本進行稅務規劃？

3.稅務規劃為什么強調業財融合？

4.房地產企業成本項目構成與稅務規劃難點

5.房地產企業成本管理與稅務規劃策略

二、土地取得成本的稅務規劃與價值鏈優化

（一）房地產企業土地取得的主要方式及涉稅難點問題

（二）凈地招拍掛取得土地的成本規劃

1.多地塊、多業態、混業經營拿地策略的制定案例分析

2. 集團拿地,子公司異地開發模式的稅務風險控制與規劃

3.土地成本的核算范圍與稅務處理難點問題

4.六種土地款返還如何進行稅務處理？

5.契稅計稅依據問題

6.土地價款抵減銷售額的納稅處理

（二）毛地出讓取得土地的成本規劃

1.毛地出讓取得土地的交易實質與納稅處理原理

2.現金補償的納稅處理，支付釘子戶的補償如何扣除？

3.實物補償的本質是什么？實物補償的納稅處理與扣除憑證

4.多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分攤？

5. 拆遷還房如何繳納契稅？

6.拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？

7.拆遷還房業務適用土地價款抵減政策嗎？

8.抵減銷售收入的拆遷補償費是含稅價還是不含稅價？

9.銷項稅額抵減土地增值稅如何處理？

10.銷項稅額抵減企業所得稅如何處理？

11.拆遷補償成本如何確認？

12.拆遷補償扣除憑證如何確定？

13.政府主導拆遷行為和企業自主行為扣除憑證有何不同？

（三）集體土地征用與留用地開發的特殊事項的稅務規劃

1.集體土地征用補償的處理原理？

2.留用地返還的稅務處理難題是什么？

3.留用地零成本問題如何解決？有何誤區？

4.留用地返還開發案例分析

（四）股權收購取得土地

1.股權收購取得土地的涉稅風險分析

2.最高股權收購價格的確定方法與案例分析

3.股權收購成本與開發成本如何合理轉化？

4.轉讓方股權轉讓所得如何籌劃？ 如何合理減少轉讓所得額？如何遞延納稅？

（五）收購在建工程

1.收購在建工程與收購股權的區別？

2.收購在建工程的條件

3.開發投資額達到25%如何確認？

4.投資額沒達到25%如何才能轉讓？

5.轉讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？

6. 轉讓在建工程土地增值稅可否享受加計扣除政策？

7.轉讓在建工程可否享受普通住宅優惠政策？

8.收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？

9.收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進項還是抵減銷售額？

10.如果收購的在建工程是老項目，收購方可否選擇簡易計稅？

11.購買在建工程開發后再銷售土地增值稅可否加計扣除？

12.購買在建工程推倒重置，其成本可否計入新項目成本？是否需要進項轉出？

（六）土地置換

1.土地置換如何確認土地成本？是按照原價還是評估價？

2.土地置換如何繳納契稅？

3.土地置換方式政府是否應該重新按照評估價開具土地出讓金票據？

（七）合作開發模式下的稅務風險控制與規劃

1.合作建房

2.股權型合作開發

3.合同型合作開發

三、開發成本的稅務規劃與價值鏈優化

（一）前期工程費的稅務規劃與價值鏈優化

1.項目立項與戶型設計的業財融合要求與案例分析

2.同一項目不同業態的設計合同應如何簽訂？

3.境外設計費的增值稅與所得稅涉稅處理

4.政府規費屬于代收款項嗎？土增稅清算不得加計扣除如何溝通？

5.管理費用和前期工程費轉換技巧

（二）建筑安裝工程費的稅務規劃與價值鏈優化

1.建安工程的價值鏈優化策略及掛靠經營風險規避

2.建筑工程發包模式如何選擇？如何簡單快速決策？工程如何發包雙方稅負最優？自營與外包思維方式有何不同？

3.多業態、混業經營的核算技巧與建安合同簽訂策略

4建筑安裝合同計價方式與政策變動調整

5.虛增成本的稅務風險是如何被發現的？

6.甲供材的成本核算與稅務風險

7.甲供水泥加工混凝土如何操作？如何開票？

6.甲供工程業務處理方式有哪些？如何籌劃？案例分析

9.水電費的處理“甲供材”下甲供水電費的會計與稅務處理

10.裝修費的處理思路與風險防范

（三）基礎設施費

1.房地產企業要不要成立園林綠化公司

2.園林綠化采用何種企業形式？

3.園林綠化的核算與發票開具稅務風險

4.多項目基礎設施的處理技巧

5.成本合理性判斷與風險控制

（四）公共配套費

1.五類配套設施的納稅處理案例分析

2.公配的土地增值稅與企業所得稅稅務處理之異同

3.地下車位的企業所得稅、土地增值稅、增值稅與房產稅的稅務風險控制

4.會所的涉稅風險與處理

5.幼兒園的涉稅風險與處理

（五）開發間接費用

1.集團公司如何優化項目管理價值鏈？

2.土地增值稅與企業所得稅開發間接費用歸集的差別

3.營銷設施建造費的所得稅及土地增值稅處理異同？

4.開發間接費與期間費用如何區分？如何合理轉化？

5.如何將項目公司未彌補虧損結轉新項目扣除？

（六）借款利息的納稅處理與風險防范

1.房地產融資“三條紅線”對地產企業的影響及風險分析

2.集團公司資金集中管理的稅務風險

3.關聯方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風險如何規避？

4關聯企業借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規？

5.老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？

6.老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務風險？如何解決？

7.關聯方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？

8.借款利息扣除債資比例如何準確把握？超過債資比如何才能扣除？

9.資本化利息超標的調整方法

10.如何把握土地增值稅利息據實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？

11.據實扣除資本化利息的起止時點

12.利息扣除方法的選擇與限制

四、稅金及附加稅前扣除風險防范

1.預售階段預繳的稅金及附加可否在企業所得稅前扣除？

2.地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？如何跟稅務機關溝通？

3.印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

4.代扣代繳稅金如何在企業所得稅前扣除？

五、房地產企業完工年度與清算年度成本結轉與分攤技巧

（一）成本對象

1.房地產企業如何確定成本對象？何時確定成本對象？

2.成本對象與清算單位的區別與聯系

3.成本對象與清算單位的設置技巧

4.開發成本明細帳的設立與核算技巧

5. 開發成本核算實例

（二）成本分攤的基本原則

1.多數企業的成本分攤誤區

2.成本分攤的最高境界是什么？

（三）成本分攤技巧與風險防范

1.土地成本成本分攤技巧

2.利息分攤技巧

3.土地增值稅、企業所得稅與增值稅下土地成本分配標準的異同

4.層高系數法的運用規則要求與具體計算

5.地下車位成本分攤技巧

（1）無產權車位分攤土地成本嗎？

（2）有產權不計入容積率的地下車位分攤土地成本嗎？

（3）建安成本應如何分攤給地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？

（四）預提成本

1.預提成本適用對象

2.預提成本的范圍

3.建安成本預提的依據是總合同額還是單個合同額？

4.預提成本后再來發票如何處理？如果預提以后成本未發生如何處理？

（五）完工年度計稅成本計算及成本結轉技巧

1.會計成本如何調整為計稅成本？

2.預提成本方法及案例

3.單位計稅成本計算方法與模板

4.完工年度發票未到如何處理？有幾種處理技巧？

（六）土地增值稅清算年度成本計算與結轉技巧

1.成本分攤預案

2.清算模擬預案

3.發票未到的處理預案

董老師

董春輝老師，中國注冊會計師，注冊稅務師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業稅收籌劃診斷，納稅方案的設計，納稅風險控制，稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

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