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課程介紹

在“國地稅合并+金稅三期+黑名單聯合懲戒+個稅改革+社保改嫁”的大背景下，總局2019年提出 “提層級+壯筋骨+促聯動”的稽查新手段，發揮稽查“利劍”作用，構建以大數據為依托、以大風控為基礎、以大稽查為震懾的現代稅收征管大格局。

房地產建安企業經營周期長、成本費用復雜、經營環境不規范等原因導致稅收風險相比其他行業而言更加復雜。如何降低財稅人員自身風險尤其是刑事風險，如何面對即將到來的稽查風暴，如何未雨綢繆降低企業的風險等問題已迫在眉睫。

此次培訓從設立融資階段、拿地階段、開發建設階段、轉讓銷售及持有階段全價值鏈為主線，為大家詳細剖析各階段主要的、易錯高發的涉稅風險，并闡釋處理技巧及稽查應對技巧，使企業在新的征管環境下運籌帷幄、從容面對，降低企業及相關人員的稅收成本、稅收風險，提升自身價值。

課程對象

各房地產公司的老板、財務總監、稅務總監、合同管理、財務經理、稅務經理、各會計師事務所、稅務師事務所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司的負責人及其工作人員。

課程大綱

第一節：知己知彼—房地產企業2019年稽查環境剖析

1．現代稅收征管大格局=大數據+大風控+大稽查

2．提層級+壯筋骨+促聯動

3．金稅三期并庫+國地稅合并

4．“個稅+社保+企業所得稅”聯動稽查

5．土地增值稅 “一地雞毛+百花齊放”

6．地產企業面臨的八大風險

第二節：2019地產企業不得不關注的稅收新政剖析及實操技巧

1．增值稅降稅、擴圍、進項加計遞減、留底返還新政剖析及謀劃策略

2．關聯方融資新政策剖析及應用技巧

3．小微企業新政策剖析及應用技巧

4．28號公告深度剖析——一個核心5個特例

5．“貨物+建筑安裝”新政剖析及涉稅風險把控

第三節：設立及融資階段疑難問題處理及風險規避

1．初始投資涉稅風險剖析及處理技巧

2．土地投資是否以變更手續或辦證為前提條件

3．投資未到位涉稅風險剖析及風險規避

4．抽逃資金或股東借款涉稅風險剖析及處理技巧

5．設立階段融資涉稅風險剖析及處理技巧

6．關聯企業無償拆借資金新政剖析及處理技巧

7．向民間高利貸融資涉稅風險剖析及處理技巧

8．個人股東向銀行貸款再給企業使用涉稅風險剖析及處理技巧

9．資金池運作模式涉稅風險剖析及處理技巧

10．統借統還涉稅風險剖析及處理技巧

11．混合性融資“名股實債”涉稅風險剖析及處理技巧

12．短拆或過橋資金涉稅風險剖析及處理技巧

13．票據融資涉稅風險剖析及處理技巧

14．利息扣除土地增值稅和企業所得稅的區別及風險把控點？

第四節：拿地階段疑難問題處理及風險規避

1．土地的獲取方式、涉稅風險剖析及處理技巧

2．“限地價、競配建”供給模式涉稅風險點如何化解？

3．母公司拿地子公司運作涉稅風險剖析及處理技巧

4．以路換地（紅線外支出）涉稅風險剖析及處理技巧

5．不可忽視的土地使用稅和耕地占用稅

6．契稅涉稅風險把控及處理技巧

7．土地閑置費納稅核算及稅前扣除？

8．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理

9．生地變熟地買賣是否可以加計扣除？

10．土地一級開發的涉稅處理及稅收風險點

11．拆遷補償費涉稅風險剖析及處理技巧

12．政府收回土地使用權各稅種如何征收？

第五節：房地產開發建設階段疑難問題處理及風險規避

1．票據稽查風險點及處理技巧

2．房地產四大預提費用扣除涉稅要點把控

3．成本方面稅務稽查常見四大問題

4．計稅成本對象確定的六大原則及處理技巧

5．計稅成本組成及財務核算

6．四大成本分攤方法應用技巧

7．商住一體樓財稅核算技巧及稅收風險應對

8．地下停車場是否需要分攤土地成本？

9．工程預決算、工程定額在成本列支中的指導作用

10．開發費用、開發間接費用涉稅風險剖析及處理技巧

11．甲供工程、甲控工程涉稅風險剖析及處理技巧

12．售樓部所得稅和土地增值稅稅前列支差異及風險規避

第六節：轉讓銷售及持有階段疑難問題處理及風險規避

1．預收階段涉稅風險剖析及處理技巧

2．土地增值稅預征的計稅依據確認爭議及涉稅風險把控

3．完工標準確認涉稅風險剖析及處理技巧

4．各種違約金涉稅風險剖析及處理技巧

5．項目清算時土地增值稅涉稅風險剖析及處理技巧

6．營改增對土地增值稅收入的影響及爭議分析

7．營改增后土地增值稅與增值稅銷售額差異剖析及風險把控

8．公告虧損向前彌補涉稅要點把控及會計處理

9．“以老帶新”涉稅誤區及處理技巧

10．房子賣不掉，“以租代售”如何？

11．代收費用財稅風險把控

12．視同銷售收入涉稅風險剖析及處理技巧

13．房地產企業對本企業職工降價售房如何計稅？

14．政府限定回遷房價格如何確認收入額？

15．“拎包入住”（精裝房）涉稅風險剖析及稅務籌劃

16．無產權證地下建筑涉稅風險剖析及稅務籌劃

17．房地產企業“賣房贈物”的稅務處理分析及籌劃

18．自持物業涉稅風險剖析及稅務籌劃

19．免租期財稅風險剖析及處理技巧

20．尾盤銷售涉稅風險剖析及處理技巧

第七節：社保和個稅財稅風險剖析及破解之道

第八節：風險規避2大核心原則

第九節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

李老師

李老師：注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；北京金旭紅教育咨詢公司首席稅務咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產建筑企業和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業的涉稅需求，具有豐富稅務實戰經驗，并操刀數十家上市公司及大型企業稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用； 授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業內稱為“實戰大師、金牌講師”。

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