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課程背景：

在當下房企紛紛強調提高周轉效率、加快回款率的基調下，社區商業單個體量較小、投資開發操作難度較低、容易復制、利潤較穩定等特質，已逐漸吻合視現金流量為生命線的房企胃口。

一邊是城市的持續擴張，一邊是住宅和商業的分化，同時在淘寶、京東等電商沖擊下，傳統中心商業優勢不再，商業品牌、商業資源開始謀求向社區消費、區域消費轉型。截至目前，與住宅社區相結合，大部分房企都擁有自己的社區商業拼圖。

如何把一個街區/社區商業順利開業，并帶向持續發展，需要專業的營運能力和強有力的操盤能力！

2天培訓學習+1天社區型商業項目深度游學考察。

本次課程包含社區商業拿地選址、定位規劃、招商運營、后期銷售等內容，20余個實操案例。

學習+考察全程導師陪伴，班委實時跟蹤服務，讓您輕松學習！

課程效益：

1、讓有關客戶服務的卓越理念能真正滲透在客服人員的一言、一行、一笑等神態舉止之中；

2、能夠通過培訓切實提升一線人員處理客戶不滿與抱怨的能力，提升客戶服務的整體水平

3、掌握處理以上各類客戶反應的方法、步驟、技巧；

課程對象：

房地產企業總裁、總經理、副總經理、項目總、營銷總、運營總、招商總、銷售總等中高層管理者。

課程大綱：

一、商業與地產大趨勢

1、商業地產的現狀與機會點

2、購物中心增速過快、招商困難

3、商業同質化嚴重、存量巨大

4、社區商業主題化避其鋒芒

二、商業的價值與選址

1、不可忽視：外部因素（人口、交通、展示面、競爭格局）

2、決勝啟動期：內部因素（地塊面積、建筑密度、容積率、地塊形狀）

三、社區商業項目定位邏輯

1、社區商業操盤問題點

缺乏前期定位

設計存在缺陷：動線差、結構差

銷售與招商之間的矛盾

停車位對業績增長的限制

2、社區商業定位邏輯與理論

3、商業定位基本理論和法則

三個需求理論：發現需求、滿足需求、超越需求

三“機”論：發動機、催化劑、取款機

4、商業定位的業態配比依據

5、社區商業的發展方向：生活中心、社交中心、休閑中心

6、商業地產五有社區

有趌的靈魂（有內容）

好看的皮囊（有顏值）

Good Idea（有創意）

有人氣（有活勱）

有服務（有社區公益）

▼ 社區商業案例：上海瑞虹天地月亮灣

7、社區商業與區域型購物中心的區別

四、商業項目的前期研究

1、購物中心出路：主題化

文創文旅主題街：無錫拈花灣

兒童主題街區：銅陵旪光街

餐飲娛樂街：蘇州淮海街

運勱主題商業：南通市海門獅山廣場

五、社區商業的招商策略

1、主力店與次主力店的招商：定制化需求

2、非連鎖商戶的培育之道：切忌飲鴆止渴

3、招商過程把控：面子工程不可松懈

4、招商和運營的銜接

5、要帶節奏，防止被帶節奏

六、社區商業的運營法則

1、運營籌備期：運營團隊建設、運營成本、商戶裝修管理、籌備期營銷推廣

2、運營培育期：搭建舞臺、持續暖場，商家聯動

3、運營調整與招補商：經營分析與輔導，業績監測與分析

4、開源與節流：提高租金收繳率

5、客流是核心、銷售是王道、線上線下融合

七、社區型商業項目營銷策略

1、盈利模式定生死

持有為主 VS 租售結合

2、可持續經營的商鋪才有銷售價值

銷售比運營的矛盾

街鋪比盒子鋪好賣

3、商鋪分割定價值

擴大沿街價值

增強高樓層價值

內街鋪的去化

控制單鋪面積就是控制總價

4、商鋪定價與技巧

沿街轉角金鋪樹立價格標桿

沿街鋪引領市場價

內街鋪合理定價

關于樓層差

5、推盤節奏

前期營造大勢

推盤期提升項目調性

招商前置

價格建設

客戶落位

新盤集中開盤

6、營銷技巧

開盤銷控、旺銷廣告提前準備、大訂手續完善、完善物料、模擬流程

7、租金與售價關系

周邊成熟商鋪租金作為基本參考

開業后五年左右的租金測算租售比

通過免租、裝修期提高虛擬回報率

八、社區商業銷售解析與經典案例借鑒

1、改造重生：西安大悅城

2、創新先驅：天津大悅城

3、屌絲可逆襲：永旺夢樂城

4、社區商業：蘇州雙湖廣場

5、小體量大文章：長沙文和友、開封小宋城

【標桿考察】

第二天深度游學考察（蘇州）：

備選：蘇州雙塔市集、淮海街、湖東永旺、方洲鄰里、水坊路鄰里、雙湖鄰里、山塘街、平江路步行街、蘇州中心

特邀授課專家與商業項目策劃導師，全程帶隊交流講解，讓您帶著疑問來，拿著方法回。

蘇州最頂尖社區型商業項目參訪與亮點解析：業態配比、品牌組合、動線設計等。

與商業運營公司進行交流，學習其管理運營模式，為公司商業項目建設提供參考。

考察項目一：雙塔市集（老菜場改造升級新型菜場）

考察項目二：淮海街（底商改造升級日式風情美食街）

考察項目三：蘇州湖東永旺（郊區購物中心典范）

考察項目四：蘇州方洲鄰里中心（早期鄰里中心典范）

考察項目五：蘇州水坊路鄰里中心（新型鄰里中心）

考察項目六：蘇州雙湖鄰里中心（經營情況最佳）

考察項目七：蘇州山塘街（旅游商業街典范）

備選考察項目：蘇州平江路（有調性的文化商業街）

備選考察項目：蘇州中心（蘇州商業地標項目）

顧老師

現任標桿地產集團商業總經理、原綠城商管副總經理、集團商業高管、操盤項目超過50個。

中國商業地產實操派導師，具有16年商業地產實戰經驗，曾在華潤置地、金地集團、綠城商管等多個標桿房地產集團任職，積累了豐富的商業地產開發、運營經驗。曾為萬科集團、蘇寧集團、綠地集團、金科置業、金地集團、吉寶置業、中航里程、合景泰富、中鐵置業集團、越秀地產、寶龍商業、印力商業、圓融商業集團等多家知名房企幾十個商業項目提供商業定位、開發建議及商業地產培訓咨詢服務，在商業地產行業內享有很高的知名度。

長期商業項目整體開發的戰略研究，擅長商業定位與建筑平面前瞻性融合，提高商業定位的可落地性，使商業建筑具備長期運營及調整的靈活性，大大增加了商業物業的競爭力和價值。

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