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課程背景

城市更新比一般的房地產(chǎn)開發(fā)更為復雜，涉及到更多的利益群體，也存在諸多不確定的成本因素，既有算出來的成本，也有談出來的成本。如何達到城市更新項目運營各專業(yè)環(huán)節(jié)最優(yōu)解法，如何做到最精確的項目價值測算，如何平衡各方利益訴求，將各專業(yè)環(huán)節(jié)的核心能力開發(fā)到極致，都是城市更新項目操作團隊必須掌握和熟練運用的重要核心內(nèi)容。

課程價值

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項工作具體操作落地的實操方案與經(jīng)驗

多元組合完全對應需求，解析城更背后的秘密

學員對象

房地產(chǎn)企業(yè)更新板塊從業(yè)者、城市更新集團董事長、項目總、項目經(jīng)理、主管，改建部門總監(jiān)、主管，拆賠負責人、主管、員工、城市更新咨詢服務公司。

培訓方式

授課+問答互動+演練

課程大綱

一 從項目實操角度解讀城市更新（課時3個小時）

1 前言

2 城市更新定義和內(nèi)涵

3 城市更新特點

4 城市更新類型和典型案例

5 洗地、整合、做大蛋糕、降本、分蛋糕及平衡

6 如何參與并推動城市更新

二、重慶城市更新政策解讀（2個小時）

1、《重慶城市更新管理辦法》

2、城市更新專項規(guī)劃、城市更新技術導則解讀

3、N配套政策的解讀

三、城市更新土地出讓模式（課時1個小時）

1、前言

1.1凈地毛地、經(jīng)營性建設用地招拍掛等基本知識

1.2城市更新領域土地出讓模式的特殊性，必須一二級聯(lián)動

2、各區(qū)域城市更新土地出讓（華南、西南、華東、西北等等）

3、各地城市更新土地出讓模式（土地的整合和出讓）

4各地具體一二級聯(lián)動的方式

4.1協(xié)議搬遷凈地劃撥或直接協(xié)議出讓（福州、深圳、深圳、佛山等等）

4.2原土地權利人自改（天津、北京、成都、廣州、深圳等等）

4.3原土地權利人的合作協(xié)議出讓獲得（廣州、成都、上海、北京、深圳等）

4.4帶條件或方案招拍掛（廣州、重慶、徐州、上海等等）

4.5地隨房走（成都、北京等）

4.6存量用地房屋轉型升級（重慶、徐州、北京等等）

4.7零散地土地劃撥或協(xié)議出讓（重慶、徐州、北京、南京等）

4.8土地使用權作價入股（北京、大連、成都等）土地房屋作價入股使不具備改造能力的原權利人也可以分享開發(fā)紅利，獲取相對高額的回報與投資人共同承擔風險，激發(fā)原權利人積極性

5、如何實現(xiàn)一二級聯(lián)動（東莞毛地掛牌凈地出讓）

6、總結

四、城市更新報批報建技巧（課時2個小時）

1 前言

2 外在因素

3 內(nèi)在因素

4 初級技巧

5 中級技巧

6 高級技巧

7 絕招

8 忌諱

五、城市更新提容改變規(guī)劃技巧（課時1.5-2個小時）

9 容積率越高越好？

10 容積率與控制性詳細規(guī)劃的關系

11 提高容積率的職權

12 提高容積率的主要論證方向

13 提高容積率的低級技巧

14 提高容積率的中級技巧

15 提高容積率的高級技巧

16 忌諱

六、如何與第三方技術公司打交道

1、第三方技術公司概況

2、第三方技術公司的作用

3、第三方技術公司分類

4、第三方技術公司的優(yōu)劣勢分析

5、開發(fā)商的優(yōu)劣勢分析

6、與第三方技術公司合作忌諱

7、與第三方技術公司合作的要點

8、如何選擇第三方技術公司

9、如何避免被迫與強勢第三方技術公司合作

10、總結

七、城市更新中如何與地方政府打交道（課時2個小時）

1 政府職權和內(nèi)部決策設置的邏輯

2 政府關系事務哪個層級最關鍵？

3 與政府打交道的關鍵

4 地方政府扮演的角色

5 地方的訴求和憂慮

6 為什么要取得地方政府的信任

7 無法取得地方政府的信任會導致什么后果

8 如何提高地方政府的信任

9 總結

八、城市更新中如何借勢（課時2個小時）

10 城市更新的本質和內(nèi)涵

11 借勢的概念

12 城市更新中的“勢”

3.1地方政府

3.2其他開發(fā)商

3.3行業(yè)協(xié)會

3.4合作方

3.5其他利害關系人

3.6其他關聯(lián)方

3.7媒體

3.8人大代表、政協(xié)委員

3.9其他方

13 “拉大旗作虎皮”

14 借“勢”的原則

15 借“勢”的時機

16 忌諱

九、城市更新項目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）

1 更新項目具備哪些素質

2 項目總主要工作內(nèi)容

3 具體如何開展工作

4 總結

5 忌諱

十、城市更新項目成本構成（課時2個小時）

1、土地使用權出讓金

2、前期溝通協(xié)調費

3、拆遷總成本

4、更新技術費

5、報建費

6、管理費

7、財務稅費

8、銷售費用

9、不可預見費

10、大灣區(qū)主要城市城市更新項目更新成本

十一、土地房地產(chǎn)政策趨勢及轉型突圍策略

1、土地房地產(chǎn)政策（2016-2021年）分析

2、房企當前及今后困境

3、救市政策分析

4、轉型策略

5、總結

陳老師

講師簡介：

陳海登老師

城市更新專家

城市更新項目總

地方政府更新顧問

全國工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會更新分會專家

陳老師地方政府、開發(fā)商及村集體更新顧問、全國工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會更新分會專家、廣東省三舊改造協(xié)會專家、廣東省房協(xié) 專家、深圳國資委集資管理局講師； 公眾號“我眼中的城市更新” 及實體正規(guī)出版《城市更新實操冊》 作者。

15年規(guī)劃國土部門多個科室和多個房地產(chǎn)公司等多個城市更新項目的實操經(jīng)驗，歷任開發(fā)經(jīng)理、城市更新項目總、地方更新顧問等職務。掌握政府部門辦事流程，精通審批技巧；了解規(guī)劃國土房產(chǎn)更新政策及技術規(guī)范；熟悉更新拆遷工作和集資處理等實操業(yè)務，可以為更新項目的轉化提供一系列的解決方案顧問咨詢和培訓服務。 目前擔任多個城市不同開發(fā)商和地方政府的更新顧問。對城市更新本質內(nèi)涵有較高的認知，可以協(xié)助地方政府制定更新政策。

先后應邀參加公開培訓不少于 100場次，現(xiàn)有城市 更新課程 56 個（詳見附件）。初步形成了面向發(fā)商的更新項目總應 知應會系列(曾為保利、中建八局、金茂、金地、奧園、美的、勤 誠達等開發(fā)商內(nèi)訓） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸寧等地方政府講解城市更新政策、運作邏輯 及實施路徑） 、面向村集體及個人高校大學生初學者系列（多次受 邀到廣州大學、華南農(nóng)業(yè)大學、廣東工業(yè)大學、華南理工大學、復 旦大學 MBA 總裁班、哈工大MBA等高校講座） 。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2021 年 10月底已培訓了近四千余人次， 涉及法律稅務、房地產(chǎn)評估、金融機構、地方政府主管部門及開發(fā) 商中高層； 與業(yè)內(nèi)知名自媒體明源地產(chǎn)研究院、濤哥雜談、牧詩地 產(chǎn) 圈等線上直播“ 掘金 內(nèi)地城市更新市場 ”“ 房地產(chǎn)職業(yè)規(guī) 劃”“房企掘金城市更新實施路徑操作模式”。

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