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課程大綱

一、資管篇：產業園區的投融管退

1.產業園區資產管理核心思維

為什么資產管理越來越重要

提升資產收益的“兩架馬車“

經營收益NOI的提升點在哪里

三種常用的估值方法（收益法、市場法、成本法）

2.產業園區投資決策模型

如何以業主方或投資人視角分析和判斷產業地產市場的投資潛力？

什么是產業地產投資戰略分析模型？

產業地產投資決策中如何進行城市甄選、市場準入？

有哪些通用的投資決策工具及方法適合在產業地產投資決策中應用？

如何進行資產估值？影響項目估值的因素有哪些？

如何衡量投資價值與市場價值？如何尋找投資價值洼地？

3、提升經營收益NOI的機會點在哪里

如何判斷存量資產能否改造升級

資管視角下NOI優化提升原理與空間

資管視角下的成本控制解讀

4、產業園區融資模式

什么是正杠桿、負杠桿

融資是不是越多越好？

降低所有者權益是未來的新選擇

產業園區融資產品

地產下行和存量時代背景下，園區融資的創新實踐

5、產業園區退出路徑解析

資產退出的幾種方式

大宗交易核心難點、主流方式、市場趨勢和投資機會

產業地產收并購常見模式

資產收購（流程架構、優缺點、適用場景、涉稅、風險、案例）

股權收購（直接股權轉讓、增資收購、資產轉讓、資產剝離后轉讓（劃轉、分立、作價入股）

特殊交易（明股實債、小股操盤、代建代融、破產重整、法拍、涉國有資產交易）

二、REITs篇：產業園區資產證券化

1.REITs基本情況和市場

•資產證券化 – ABS、CMBS和類REITs銀行

•基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs)的基本概念

•美國REITs市場發展概況

•亞洲REITs市場發展情況

•大陸不動產REITs發展情況和趨勢

2.不動產資產證券化產品案例

•招商蛇口REITs案例解析

•首鋼綠能REITs案例解析

•印力消費性基礎設施REITs案例解析

3.REITs交易結構和涉稅分析

•REITs交易架構

•REITs資產重組方式

•資本市場如何評價REITs產品

•REITs的稅務問題和溢價處理

•其他創新交易模式（資產包方案、股權轉讓+REITs、REITs之路的前置準備、長期租約+聯合運營、類REITs+ABS/CMBS）

4.基金投資退出路徑分析

5、我國資產證券化政策研判

三、運營篇：股權評估和激勵

•資產價值評估

•項目全周期投資測算

•評估項目投資的關鍵核心指標有哪些

•資產評估和股權評估

•股權激勵措施

四、金融篇：金融大行業趨勢

•對未來五年中國地產金融的判斷和預測

•地產基金的發展歷史，結合前二十中國地產發展的兩個周期

•產業地產基金的發展和未來

•在錢緊、監管日趨增強的行業環境下，地產金融該怎么做？

•存量時代下，地產基金要怎么做：如何應對違約潮？如何應對強監管？

總結與互動環節

•課程回顧與總結

•學員提問與答疑

•交流與反饋

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產價值實戰專家

北京大學工商管理碩士

CPM國際注冊資產管理師

產業園區規劃和運營實戰派專家

商業不動產全周期資產管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創新型商業運營公司創始人

央企和上市公司內訓金牌講師

編著《產業商業資產管理白皮書》

相關經驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產上市企業產商事業部、資產管理部，并擔任高管，現任北京某商業管理有限公司創始人、和君集團產業園區事業部合作人。

個人兼具地產、投資、產業、商業的復合工作經歷。十五年產業園區規劃運營經驗和開發操盤經驗；數十個產業新城、產業園區產業定位、項目策劃經驗；約500萬平方米園區招商運營、產業投資一線實操經驗。

擅長經營性不動產全閉環資產管理，包括產業規劃、招商運營、產業投資、資本化運作。圍繞業主目標構建全閉環資產管理能力，以財務指標為主線的資產管理內在邏輯、資管視角下的商業管理內部邏輯、產業園區REITs創新發展之路、經營性不動產投資財務分析工具案例實踐。

戰略價值定位：

20年商業、寫字樓、產業園等經營性不動產資產價值管理專家，兼具地產開發、資產運營、產業投資、資本運作四維視角的實戰派導師：

國內首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務30+央國企及上市公司資產管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產管理面積，創造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經營性不動產資產管理和投融資》

《輕資產運營和存量資產盤活》

《收并購、退出和 REITs資產證券化創新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產城融合開發，產業服務+資本運作雙輪驅》

服務客戶：

國企：北京中關村發展集團、張江生物醫藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發展集團

上市公司：合生創展集團、美的置業（香港）、上海中環商業

REITs主體：印力資管

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