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課程背景：

《民法典》作為我國第一部法典，意味著我國法制建設將進入新階段。《民法典》的相關規定不僅是業主及物業服務人的權利依據，還是物業管理未來工作發展方向的指引，對行業的工作發展以及工作方式調整均具有重大意義。

《民法典》的頒布實施為物業服務工作提供了法律依據，工作開展變得有法可依，明確了雙方的權利義務，相關物業服務糾紛可以有所緩解，對建設和諧小區有重大意義；同時對物業管理行業來說也是一個巨大的挑戰，市場競爭的激烈性會促進優勝劣汰，也是一個行業發展的必然，需要物業服務人在挑戰中找到發展的機遇，完善物業管理制度，提升物業服務標準與獨立性，明確自身市場定位，主動迎合市場需求，提高服務標準，增強競爭力！

課程目標：

了解《民法典》中關于物業服務相關條款的新表述，深刻理解表述變化的意圖和內涵；

如何在新的法律規范下維系“三駕馬車（特別是業委會）”的良性關系；

如何在新的法律規范下保持項目平穩持續經營；

課程對象：

物管行業高管、市場拓展人員、管理人員

課程方式：

通過講解、案例、層層剖析、頭腦風暴的方式

課程大綱：

第一部分：《民法典》中關于物業服務重要條款的解讀

1、《民法典》出臺背景分析

2、《民法典》不同與《物業管理條例》的新表述

3、《民法典》中存在的“BUG”

第二部分：《民法典》影響下與業委會關系的維護

1、《民法典》影響下對業委會影響的利與弊

1.1權利變大了

有了名份（明確了業主大會/業委會的法律主體定位）

權力擴大（明確了業主大會/業委會的權利的義務）

1.2、表決容易了

標準降低了

方式多樣化

1.3、手中有錢了

公營收益

市場競爭

權利尋租

2、如何引導成立業委會

業主大會/業委會成立的條件

業主大會/業委會成立的相關法律

業主大會/業委會成立的基本流程

業主群體特性分析

提前布局，做好引導

籌備期間的注意事項

3、如何培育忠實客戶

做好基礎服務是基礎

項目經理要廣交朋友

提前物色“業委會”人選

項目經理要做政策“引領者”

項目經理要“講政治”

項目經理要善于處理人際關系

正確平衡開發商與小業主的關系

項目經理要保持穩定

第三部分：《民法典》影響下如何保持項目穩定持續經營

1、《民法典》對物業管理權變更的相關條款解讀

業主表決權的變化

不定期物業服務合同

公共收益

2、《民法典》實施后物業保盤的難點

2.1 項目保盤應急措施

緊急叫停（政府層面）

分化瓦解（骨干成員）

舒緩沖突（民意焦點）

2.2項目保盤根本措施

短期：聚焦民意，快速解決

中期：改變現狀，盡顯變化

長期：提升品質，贏得民心

2.3 項目保盤終極措施

合理利用規則

訴諸法律手段

3、在保盤過程中應注意的法律風險

處理手段要合法

證據收集要合規

要避免肢體沖突

第四部分：留給我們的思考

1、權大還是法大？到什么山就唱什么哥？

2、在業委會日益利益化的當下，如何權衡保盤的成本和收益？

不計成本，欲壑難填？

瀟灑轉身，及時止損？

......

陳老師

講師簡介：

陳民強老師

工程碩士

國家注冊一級建造師（機電）

國家注冊物業管理師

上海市物協評標專家

從事物業服務20余年

任職經歷：

曾任：金地物業綜合運營部經理

曾任：佳兆業物業項目經理

曾任：陽光城物業上海公司第一任總經理

曾任：碧桂園物業天津區域總經理

曾任：蘇州新工產業（收購公司）總經理

曾任：上海明君物業（收購公司）總經理

從事物業服務20余年，管理過不同周期、各種業態的項目，具有較豐富的一線操盤和后臺運營管理經驗。先后任職于多家知名物企：

1.任職金地物業北京分公司綜合運營管理部經理，負責分公司工程、品質管理和項目前期介入和接管。

2.任職佳兆業物業可園項目（70萬平米）項目經理，廣州中石化大廈（原廣州第一爛尾樓：中誠廣場）前期籌備負責人等職 。

3.任職陽光城物業上海公司第一任總經理，從零開始組建上海團隊，并代管蘇州公司和杭州公司。

4.任職碧桂園物業天津區域總經理、蘇州新工產業（收購公司）總經理、上海明君物業（收購公司）總經理。

5.任職港資瑞安集團豐誠物業品質運營總，負責總部品質、工程、客服、400中心等職能管理。

個人特點：

工程背景，從基層一線崗位做起，熟悉設備設施的運營管理、能耗管理以及維護維修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等體系，參與組織小區的創優工作和三體系貫標及內外審工作，曾組織和指導商業寫字樓項目參與LEED、WELL 等認證。

管理過不同形態的物業（住宅、寫字樓、商業、工業園區等），既有超大盤，也有超小盤管理經驗。既有新團隊、新項目籌組經驗，也有老舊項目保盤、穩盤經驗，且具有收并購公司盡調、接管和整合等管理經驗。

實戰經驗：

1、內部變革和創新

實例1：在陽光城任職期間，推動陽光城物業遠程E控中心建設。背景是2012年陽光城初入上海，為了貫徹當時高周轉的戰略，陽光城所拿地塊體量都非常小，單個項目難以實現收支平衡。為說服上海地產領導、集團領導、董事會，我們先后修改6套方案，最終得以推進該中心建設，為后期運營每年節省開支100多萬元。

實例2：在豐誠物業推動管家網格化管理的變革。背景是豐誠物業所管住宅項目均屬于所在城市核心區域高端住宅，收費標準也屬于當地最高的，但豐誠物業仍守著十幾年的標準在運作，業主體驗不到與高收費相符的服務。因此，本人著力推行管家服務和網格化管理，將傳統的被動式服務轉變為主動式服務，業主滿意度從2019年76%上升到2021年的85%。

2、群訴和危機處理

實例1：在佳兆業任職期間，先后處理了興威橡膠制品廠空氣污染、社康中心進會所、重慶黑搬運隊等多起重大群訴事件，促成政府相關部門先后就興威場污染、社康中心舉行多次聽證會，防止事件惡化，并推動上述事件的和平解決，弱化其社會影響。

實例2：任職天津區域期間，成功啟動天津碧桂園小區停車收費（注：該小區總面積120萬平米，地處津南郊區，近10年曾3次啟動停車收費未成功，被認為是整個碧桂園最難啟動停車收費的四大項目之一），有效處理因停車收費沖突所引發的輿情危機，弱化該事件的社會影響，并取得大多數業主的支持。同時促成當年完成車位銷售3000萬元，次年8000萬元的目標。

3、拓后融合和保盤

當下正處于行業大并購、大重組的浪潮中，市場競爭白熱化，物業企業（特別是中小企業和無開發商背景的企業）面臨極大的穩盤、保盤壓力，而那些頭部企業收并購的公司也面臨極大的穩盤、保盤壓力，同時還需面對團隊整合的難題。

實例1：在碧桂園兩家收并購公司任總經理期間，就面臨極大的穩盤報、保盤壓力，其中一個典型樓盤（綠地璀璨天城）。該樓盤因為公司并購管理權發生變更，開發商綠地以其單方面所做滿意度不達標為由提出重新選聘物業。通過我們對現有法規的理解和推演以及與政府部門充分溝通，多次召開四方協調會，最終中止開發商綠地重新選聘物業的流程。

實例2：在任職豐誠物業期間，應公司要求處理武漢天地B地塊業委會重新選聘物業危機，首先，爭取到政府部門的支持緊急叫停物業招標流程；然后，逐步分化業主骨干和部分業委會成員，延緩二次啟動選聘流程；最后充分利用《民法典》關于三分之二參與表決的“BUG”發動支持我方的業主不參與表決，讓第三次業主大會未能通過表決，從而穩住該樓盤。

主講課程：

《物業現場安全管理及風險防范》

《存量時代物業撬盤、保盤攻防戰》

《《民法典》影響下物業企業與業委會關系維護及項目穩盤、保盤應對之策》

《十四五規劃服務業宏觀政策解讀及物業服務企業的應對之道》

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