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課程目標：

1.介紹成本管理在項目總承諾成功標尺中的重要性

2.了解房地產成本管理發展歷程，成本管理落地的體系、方法和工具

3.系統學習地產成本精細化管理，全面掌握從項目策劃階段、設計階段、招標階段和施工階段的成本管理方法和各階段成本管理關鍵因素（經營視角下如何做成本適配/成本策劃的方法和工具/設計階成本管控方法/無效成本控制方法）

4.直接套用標桿房企成熟的體系、制度、指引和工具模板

5.幫助項目總快速提升成本專業知識，助力項目成本管控，保障經營指標實現

課程背景：

國家對地產行業堅定執行“房住不炒”“六穩六保”的方針和基調，政策調控持續收緊，房企為了生存被迫高價拿地，土地市場持續高燒不退，銷售市場分化嚴重，價格預期被限制，抬頭即被打壓。

后調控時代，高土地成本、高融資成本、高周轉難度大、各類生產資料價格不斷上漲，銷售價格下降，導致地產行業利潤率持續下滑，項目虧損時有發生，“三道紅線”“限貸”加碼出臺，貨幣趨緊政策讓房企更是雪上加霜，土地紅利、政策紅利、資本紅利、杠桿紅利已紛紛消失，地產行業進入低增長、低利潤和低容錯的“三低”時代，外部市場的開源遠遠不能應對殘酷的現實，內部節流才是生存之道。

著名管理學大師德魯克先生說過“企業管理，就是成本、成本、成本”，作為項目運營重要環節成本管理，需要創造更多的價值，幫助企業與項目樹立競爭優勢，房企成本全程精細化管理成為一種勢在必行的趨勢，需要項目總從經營視角全面審視成本專業管理價值，以助力項目經營指標達成。

在收入恒定的前提下，成本越低，利潤越多。甲方不只是為了省錢，更是為了利潤和發展，成本管理的目標就是保證支出的成本獲得最大的收益。

VUCA時代，項目利潤依賴成本管控系統為基礎，成本管控要向管理要紅利，以項目總為首統一全員成本意識，轉化行動，在項目不同階段，從項目立項，投資拿地開始到項目建設交付，成本后評估，對成本前置規劃和優化管理動作，通過分析成本管理各階段關鍵點，減少和避免成本投放失誤，降低成本決策風險，實現有效節流，建立企業成本競爭力。從管理獲取效益才是房地產企業應對市場變化的核心能力之一。只有項目成功，企業才會成功！

教學方式：

包括但不限于研討、實戰、案例分析

課程大綱

第一部分：導課：課程的導入

復盤演繹：項目成本都是怎么被浪費掉的？

某地產集團城市公司為了活下去，造假數據也要拿地，在開發過程中，經歷了可研拿地階段、定位階段、設計階段、成本招采階段、施工過程階段、結算階段，發生了一系列故事和“事故”，最終項目浪費了一個多億的成本……

第二部分：正課：

（一）項目論證階段：土地是稀缺資源，地價越舉越高，售價卻不見漲，不拿地，沒發展死定了，拿錯地，也要死，怎么破？

1、問題P:

1)問題P1:狼多肉少，怎樣算賬才能滿足集團卡位指標，增加土地出價能力？

2)問題P2:怎樣控成本，才能不埋雷，保障項目總承諾的各項經營成本指標兌現？

3)問題P3:拿地階段資料太少，怎么才能不漏算，后期成本不會大幅度突增？

2、方法M：

1)前置成本調研，摸清楚當期、當地各種生產資料的價格要素，專業分包及單方造價指標；

2)拿地前做好拿地階段測算的風險排查，逐一篩查；

3)基準成本預設，成本城市地圖分城市前控，管住頭，拿對地，做好拿地測算；

（二）定位策劃階段成本管控：成本重心前移，成本動作前置

1、WHY:如何讓成本重心前移，動作前置，真正參與項目成本形成，共同科學決策，算對賬，匹配產品定位

2、WHAT:“土地—客戶—產品--成本“專業橫向拉通，跨專業協同

3、HOW:如何真正參與，而非流于形式

1)項目成本敏感性分析

2)項目價值樹

3)成本適配應用

4)經營視角下的《項目成本策劃》

（三）設計階段成本管控：成本適配，也能“限”得住

1、問題P:

1)問題P1：設計成本意識弱，理想主義，作品情結，只要品質不顧成本

2)問題P2：設計產品與成本適配了，但沒有落地措施來控制，保障成本兌現

2、方法M：

1)多方案比較，確保項目利益最大化

2)設定目標成本來剛性控制成本發生

3)設計限額和成本限額，從設計院源頭作指標控制，成本保障

4)設計成本優化，進一步砍掉富余成本，降本增效

（四）營銷階段成本管控：優化成本，利潤管控

1、問題P：

貨值折損導致利潤降低，土地市場過熱，市場下行

2、方法M：

通過成本優化，進一步降本增效保利潤

(五)施工階段成本管控：動態成本控的“穩”

1、問題P:

1)問題P1：動態成本“不動”且失真，成本早已超目標成本，成本經理卻無法及時發現

2)問題P2：設計變更和簽證混亂且滯后，資料殘缺，一筆糊涂賬

3)問題P3:施工周期長，各種無效成本大量發生

2、方法M：

1)動態成本月月回顧，防微杜漸

2)規范設計變更和簽證管控，先審批后實施，月清月結，進度款支付掛鉤

3)嚴格動態成本管控和檢查考核

4)拉通專業，嚴控無效成本發生

（六）結算階段成本管控：最后一關，力保經營指標實現

1、問題P:

問題P1：結算難、結算慢，八年前的結算還沒完

問題P2：結算數據一看傻了眼，超了！超了！超了！

問題P3:結算一過，資料扔一邊，下一個繼續犯前面犯過的錯誤……

2、方法M：

1)結算前先做策劃，統籌計劃，有條不紊去結算

2)180天內完成項目上百份合同的整體結算？--當然是有方法的！

3)項目復盤，成本專項復盤后評估

4)成本專項分析，為數據庫作沉淀

第三部分：結課：課程的結束部分

1.微利時代成本管理轉型與思路：從收益、全成本與客戶視角做好成本管理

2.獨行快，眾行遠：成本管理的“三全”管理

3.成本管理跨界協同能力構建

4.成本管理的PDCA閉環與提升路徑

伍老師

講師簡介：

伍清揚老師

項目管理碩士，同濟大學土木工程專業，一級注冊建造師；

20年成本管理及運營管理經歷；

同濟大學、浙江大學EDP客座高級講師；

現任：某商業地產機構董事副總裁及地產集團副總裁

歷任：萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人

實戰經歷：

曾服務于多家知名標桿房地產企業，歷任區域及集團成本負責人、運營總、大運營副總裁（分管產品研發、設計管理、工程建設、品質管理、成本管理、招標采購、計劃管理、運營管理、客關客服）；

曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人，參與旅游度假區數百萬方綜合體（住宅、商業小鎮、多個五六星級度假酒店、主題公園、國際級山地高爾夫、滑雪場、城市商業）管控，在住宅地產、商業地產、旅游地產、五星酒店、產業地產的成本管理、項目管理方面擁有豐富經驗。

已為多家知名房企作內訓，深受學員好評。

授課風格：

配合度很高，根據學員需求定制內容；

具有很強的針對性，對方法、工具的總結提煉很到位；

很有系統性，且能切中要點，給到學員很多啟發；

具有較強的解決問題能力，現場控場能力較強；

伍老師的課程針對性強，務實落地，深受學員好評。

主講課程：

《如何把錢花在刀刃上—商業綜合體Hold住成本的錦囊妙計》

《“住宅與商業地產”成本管控痛點及標桿房企解決之道》

《房地產工程階段成本精細化管理》

《房地產項目全周期成本管控痛點及標桿借鑒》

《市場下行時期經營視角房地產成本精細化管控》

《利潤保衛戰下房地產卓越成本管理跨部門協同》

《利潤保衛戰——房地產無效成本阻擊與精細化管控》

《經營視角下房地產成本精細化管理工作坊》

《市場下行時期經營視角房地產成本精細化管控工作坊》

學員反饋：

通過課程學習，對地產成本管理和控制有了更系統性的認知，并學到了較多的管控方法及技巧；

成本管理已經不是一個部門的事，而是工程管理、合理規劃、財務管理、營銷管理、績效多方面、多部門的管理、協作，一方面需加強綜合能力的學習，另一方面要加強各部門之間的溝通；有很多數據和案例可以借鑒參考；

對成本管控系統有了廣泛的認識；

更深入了解和學習了標桿房企成本精細化管理方面的邏輯、思考及行動做法；

以授之以漁為主，與時俱進，提供適應當下的理念、思路，方法、工具，結合案例分享，觸類旁通，解決工作中的痛點和難點。

服務客戶：

凱德、萬科、龍湖、華潤、招商蛇口、保利集團、金地集團、中建地產、越秀、中交、綠城、瑞安、合景泰富、嘉華集團、越秀集團、金科地產、合生創展、中國金茂、中信地產、旭輝地產、藍光地產、中鐵集團、首地集團、葛洲壩集團、北科建集團、當代置業、佳兆業、恒大地產、碧桂園、綠地集團、富力地產、京投銀泰、大華集團、陸家嘴集團、上投集團、城開集團等；

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