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【課程大綱】

第一部分 房地產開發企業收入類項目財稅處理

一、房地產銷售收入的核算范圍

（一）會計確認原則

（二）稅法確認原則

1、完工條件

2、各種銷售方式下的收入確認

3、會計、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認異同

4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務處理異同

5、視同銷售

6、預計毛利率

7、預計毛利額與實際毛利額

8、租金

9、代收費用

（三）企業所得稅、增值稅、土地增值稅的計稅依據

1、預售階段計稅依據

2、完工交付階段計稅依據

3、代收費用計稅依據

二、房地產銷售收入的財稅處理及稅務風險案例

（一）分期收款方式銷售開發產品

（二）委托銷售方式銷售開發產品

（三）包銷方式委托銷售開發產品

（四）售后回購、售后回租

（五）低價出售、免費返租

（六）銀行按揭方式銷售開發產品

（七） “零首付”

（八） “還本銷售”

（九）以房屋抵償債務

（十）售房贈送家電、車位、汽車、精裝修、物業管理費

（十一） “以老帶新”銷售模式

（十二） “誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務處理

（十三）價外費用稅務處理

（十四）租金收入稅務處理

（十五）價格明顯偏低或者偏高稅務處理

（十六）代收款項

（十七）代建工程的結算收入

（十八）拆遷還房的賬稅處理

（十九）代墊首付的賬稅處理

（二十）購房返稅的賬稅處理

（二十一）以轉讓股權名義轉讓房地產的賬稅處理

（二十二）銷售折扣、折讓和退回的賬稅處理

（二十三）不征稅收入

第二部分 房地產開發企業成本費用類項目財稅處理

一、企業所得稅稅前扣除幾大基本原則

二、房地產企業進項稅額可抵扣成本費用分析

三、房地產企業五大扣除類項目與成本費用稅務稽查常見四大問題

四、開發成本項目、成本歸集、分配和結轉

五、計稅成本的財稅處理及稅務風險案例

（一）計稅成本對象的六大確定原則

（二）會計、稅法對成本對象的差異

（三）開發產品計稅成本支出的六大內容

（四）開發成本四大分配方法

（五）可以預提的四項成本費用

（六）配套設施的處理

（七）郵電通訊、學校、醫療設施的處理

（八）停車場所的處理

（九）企業計稅成本核算的一般程序與六大步驟

（十）其他成本財稅事項

六、費用類項目的財稅處理及稅務風險案例

（一）利息支出

（二）違約金、收回土地使用權的損失、開發產品整體報廢或毀損

（三）土地閑置費

（四）開發產品日常維護、保養、修理等后續支出

（五）拆遷補償費

（六）傭金或手續費

（七）境外設計費

（八）綠化成本

（九）售樓部、樣板間財稅處理

（十）紅線外支出

（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權，土地成本確定

（十二）工資薪金

（十三）租賃費

（十四）勞動保護支出

（十五）員工服飾費用

（十六）企業之間管理費用

（十七）棚戶區改造支出

（十八）固定資產折舊

（十九）無形資產攤銷

（二十）長期待攤費用

（二十一）招待費

（二十二）廣告費、業務宣傳費

欒老師

注冊會計師、稅務師、實戰派財稅專家、財稅暢銷書作者

中國注冊稅務師協會繼續教育特聘老師，北京市注冊稅務師協會師資庫特聘老師，大型電視節目《前沿講座》特邀嘉賓，國家級培訓項目師資，東奧稅務實務名師，中國管理科學研究院人才戰略研究所專家委員會委員，解稅寶首席稅務專家，尤尼泰、華政等5A級稅務師事務所培訓講師，中稅網特聘講師，瞄財網、中國財稅精英家園協會財稅專家委員會顧問，稅友集團億企贏專家講師，齊魯財稅大講堂專家講師，武漢大學實戰型CFO（財務總監）高級研修班講師，山東大學齊魯稅務講壇主講嘉賓，清大厚德教育研究院兼職講師。

【代表著作】

獨著10部，其中：《增值稅納稅實務與節稅技巧》（已連續再版6次，暢銷10余年）自出版以來一直位列增值稅類書籍暢銷榜前列，被眾多讀者譽為“增值稅實戰寶典”，新書《增值稅發票稅務風險解析與應對》（已再版2次）深受納稅人喜愛，被眾多企業財務總監列為財務部門必讀圖書，同時成為眾多稅務律師、稅務稽查人員的參考書。合著《新個人所得稅政策操作實務與案例解答》（全國稅務人員培訓用書）。

【擅長領域】稅收風險防范、稅務稽查應對、稅務節稅技巧等

欒老師從事財稅工作15年，具有豐富的納稅咨詢和稅務審查實戰經驗，特別是對于增值稅和企業所得稅等稅收政策與實戰操作具有深入的研究，多次應邀為各地稅務局培訓，多年來一直參與財稅部門組織的財稅檢查工作，受聘多地稅務局稅務專家，兼任多家企業財稅顧問，具有稅務咨詢公司、稅務師事務所、會計師事務所、大型企業工作經驗。每年為100多家大中型企業做納稅輔導、風險分析、稅收籌劃。

【主講課程】

《增值稅發票稅務風險管理》《企業稅務風險管控與稅收籌劃》

《建筑房地產業稅務風險排查與節稅規劃》《建筑業稅務風險防范與稅務籌劃》

《企業所得稅匯算清繳》《稅收籌劃技巧與案例》

《合同涉稅風險與納稅籌劃案例分析》

【授課風格】

實戰性強、思路清晰、案例豐富、通俗易懂、富有激情、深受企業好評。

【部分服務過的客戶】

中國長安汽車集團股份有限公司、中國國電、簡伯特（大連）公司、鐵獅門房地產公司、中建路橋集團、中鋁集團、廣西建工集團、云南建投、中海地產、京煤集團、陽煤化工、金泰地產集團、港華集團、黑龍江省水利水電集團、內蒙古源源能源集團等大型企業內訓

【部分授課照片】

華政稅務師事務所

《發票稅務風險案例與熱點問題解析》中鋁集團

《企業稅務風險管控與納稅籌劃》

卓晟教育公開課

《增值稅發票稅務風險管理》黑龍江水利水電集團

《建筑業營改增政策解析與稅務風險規避》

稅務局納稅大學堂

《企業所得稅匯算清繳》中稅網公開課

《房地產建筑業稅務風險管控》

高密納稅人俱樂部

《發票稅務風險案例與熱點問題解析》武漢大學財務總監高級研修班

《企業稅務風險與節稅籌劃》

中國國電

《企業稅務風險管理》上海尤尼泰稅務師事務所

《稅務信息化下的稅務風險管控》

廣西建工集團

《建筑業營改增政策解析與稅務風險規避專題》廣西建工集團復訓

《營改增專題》

【部分著作封面】

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