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【課程背景】

房地產(chǎn)企業(yè)2020年進(jìn)入嚴(yán)峻的并購倒閉潮，資金流的考驗(yàn)一方面逼近了房開企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務(wù)成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤空間；另外，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)向，國家在加速尋找可以替代房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來小房企被并購、大房企謀轉(zhuǎn)型的洗牌時(shí)代！房開企業(yè)在舉步維艱又微利的時(shí)代，更須嚴(yán)格把控試錯(cuò)成本，對(duì)于各不可小覷的成本項(xiàng)目--稅收成本，更應(yīng)從初始階段，即對(duì)稅負(fù)進(jìn)行提前測算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、細(xì)分作業(yè)構(gòu)成、施工過程中的合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。

【課程大綱】

模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險(xiǎn)

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路：

1）國地稅合并

2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項(xiàng)

3）遺留問題、老項(xiàng)目、老稅率

4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開

5）納稅評(píng)估、稽查雙隨機(jī)、一案雙查、聯(lián)合懲戒

2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據(jù)條款（價(jià)格、開票時(shí)間、種類、合規(guī)性責(zé)任）

5．善意取得的運(yùn)用及真實(shí)交易的證明

6．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）

7．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行

8．合法憑證如何掌握

9．確實(shí)無法取得合法憑證的補(bǔ)救

10．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對(duì)

二、征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)

3、股權(quán)收購方式（溢價(jià)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）

4、合作開發(fā)模式

5、限地價(jià)競配建

6、前期規(guī)劃許可與清算對(duì)象確定

7、土地出讓金返還

三、開發(fā)成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費(fèi)

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

（二）建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項(xiàng)）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）

1、利息發(fā)票開具時(shí)間

2、計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：

1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

3、贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作

4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價(jià)分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）

9、往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間

10、違約金專題

模塊二 分稅種預(yù)計(jì)測算

一、增值稅預(yù)算及預(yù)繳

1、銷項(xiàng)稅額測算與銷項(xiàng)抵減

2、進(jìn)項(xiàng)稅額測算：

⑴ 購建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費(fèi)用

⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

(7)其他費(fèi)用

二、企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段-預(yù)計(jì)毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費(fèi)用預(yù)算

4．開發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5．總體稅負(fù)

三、土地增值稅稅負(fù)測算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/p>

3．車位銷售方式（附贈(zèng)、銷售、租賃）對(duì)清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計(jì)算

6．增值額與增值率

7．稅負(fù)與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費(fèi)

3．開發(fā)費(fèi)用

4．利息支出

5．加計(jì)扣除與預(yù)提

6．車位

7．營銷設(shè)施

五、資產(chǎn)剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

胡老師

原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)

★和潤科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

★原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

★財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)稅務(wù)師

★中國社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師

★滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

★滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個(gè)人簡介】

胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會(huì)高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對(duì)外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問題的高級(jí)咨詢顧問。

胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

【課程領(lǐng)域】

獨(dú)家品牌課程（大型論壇/公開課/總裁班）

1.《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

2.《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

3.《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

4.《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

5.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全流程納稅管理與籌劃》

6.《企業(yè)捐贈(zèng)稅收籌劃與稅收熱點(diǎn)問題》

7.《建安企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理與籌劃》

8.《疫情期間稅收優(yōu)惠政策案例解析》

【授課風(fēng)格】

胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲；

思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。

【服務(wù)客戶】

專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：中稅網(wǎng)、大成方略、華東理工大學(xué)、延慶教委、企宣教育

稅務(wù)機(jī)關(guān)：成都國稅、中山國稅、滄州國稅、航天信息、稅友集團(tuán)

工業(yè)制造：中鐵集團(tuán)、長春一汽、漆谷隆仕達(dá)、齊齊哈爾鐵路局

銀行金融：佛山招商銀行、北京農(nóng)商銀行、呼市中信銀行、南京中行、天津農(nóng)行

地產(chǎn)建投：恒大地產(chǎn)、首開集團(tuán)、滄州建投集團(tuán)、河北方德集團(tuán)、天成晟和地產(chǎn)

能源資源：神華集團(tuán)、中鋁集團(tuán)、國家電網(wǎng)、中礦資源、準(zhǔn)能集團(tuán)等

商業(yè)貿(mào)易：中國煙草集團(tuán)、航天科工、宏大爆破集團(tuán)、社保通、鷹潭開發(fā)區(qū)等

信息技術(shù)：中國信通、中國移動(dòng)、國網(wǎng)信通、中國通信建設(shè)集團(tuán)、浩富易中集團(tuán)

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