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課程背景

今年將是中國物業服務招投標進入全新時代的一年，政策、技術、流程、監管更加全面公開透明。隨著招投標相關法律法規和政策的出臺，物業管理招投標開始實行電子化投標、遠程異地評審、“雙盲評”等新的措施，市場競爭更加激烈和公開。一個更透明、更智能、更嚴格、更公平的物業投標時代，已經到來。如何在合法合規的前提下獲得更大的市場份額，如何準確理解招投標文件并編制有針對性的投標文件，每個環節都至關重要，要想贏得市場必須有一整套系統的思路和方法。

2026年真正能中標的企業，不再是會“操作”的企業，而是精準獲取信息、懂得投標策略、會做方案的企業。針對不同業態特色方案的編寫和費用的準確測算是投標書的重要組成部分，是投標報價的主要依據，也是物業企業中標后，進行物業管理運作的基本綱領。能否編制出一個高水平的、既有理論高度又有切合實際，有很強的操作性的《物業管理方案》對于做好招投標工作，以及接管物業項目后，搞好物業管理，都有十分重要的意義。

課程收益

1、最干貨：幫助企業更有效的制定投標策略及理清物業項目招投標的底層邏輯，掌握物業項目投標的新思維，提高投標中標率。

2、最實戰：講師通過大量成功中標、續標的經典案例進行解析，掌握如何首次獲取并持續獲得物業優質項目管理權。

3、最專業：提高企業物業服務費用測算的能力及現場講標與答辯的能力！有效設計與項目相符的管理架構，科學合理進行項目人員配置！

4、最超值：新市場環境下物業市場拓展新思路；更多實戰案例復盤分析，滿足學員不同需求，絕對超值。

參會對象

1、各房地產企業分管物業領導及物業公司總經理、副總經理、總監、項目總經理、市場總監、市場部、運營部等相關人員及物業企業中高層管理人員等；適合分管市場副總帶領團隊學習！

2、各企事業單位、政府、學校、醫院以及軍政機關從事物業及后勤管理的負責人；資產經營管理公司等。

課程大綱

第一部分：新市場環境下物業市場拓展思路及精準投標策略

1、搭建高效的市拓團隊，精準獲取政策動態、項目需求等關鍵信息以打破信息差

2、市場部人員構成、任職資質、隸屬關系和具體分工（踏勘、商務標、技術標、報價）

3、如何對采購文件相關聯的信息進行系統性收集與深度研判，評估項目的市場價值，對不同業態的項目需求制定投標策略

4、如何深刻理解不同業態采購文件中價格、商務、技術的配分比和含義，洞悉甲方采購需求的真實意圖和目的

5、解析公開招標、邀請招標、競爭性談判、競爭性磋商、單一來源、詢價、比價六種方式的對比與區別。理解明標、暗標、“雙盲”（盲抽/盲評）特點，國家八部委《招投投標領域公平競爭審查規則》2024年第16號令

6、投標項目現場踏勘工作要點，現場踏勘時看什么（優秀案例分析）

7、精準中標的關鍵——投標報價策略、商務標的完整性、技術標的應標針對性

8、精準投標的關鍵——物業費的測算與每項費用構成的合理性

課堂案例分析與訓練：

1、市場部專職人員對獲取的招標文件后的40分鐘內，如何提交一份專業分析簡報

2、為確保投標報價得分進入前三，市場部在價格分10分、20分、30分及以上時的的報價策略

第二部分：不同業態物業管理方案在擬寫中應注意的要點

1、圍繞“確保中標”核心目標，解讀物業行業最新招投標政策法規，明確流程不透明、評審不公等問題的應對方法，傳授串標、圍標等不正當競爭風險的識別防范技巧

2、根據物業性質特點，制定服務標準和管理方法，提出服務承諾和具體落實指標

3、投標擬寫管理方案時對八類業態的確定

4、標書的制作與擬派項目經理的述標技巧與答辯能力

5、投標方案中對項目移交、進場與退場工作要點的表述

6、解析投標報價得分如何進入前三，客觀分得滿分，主觀分得高分策略與要點

7、解析甲方關系與投標文件的質量各占50%的內涵

8、解析投標文件中容易出現的十六個廢標

9、解讀投標文件定稿前的檢查內容表

10、在管既有優質項目如何確保順利續標

11、如何擬寫讓評標專家在主觀分打高分的特色投標文件

課堂案例分析與訓練：

1、如何分析招標價格和配分點，項目特難點分析

2、政府與公建物業、高校物業、醫院物業、寫字樓等管理與服務需求特點解析

3、不同業態物業投標書成功案例分享

第三部分：不同業態物業管理方案特點、難點分析---各類預案的針對性

1、清晰不同業態物業管理方案中所應明確的管理指標

2、物業管理方案中對各類預案的流程化表述

3、投標方案中對標的項目難點分析與管理措施

4、投標方案中對商業類物業管理難點分析

5、投標方案中對公建類物業管理難點分析

6、投標方案中應清晰大、小物業的概念及職責劃分

案例：各類預案的展示

第四部分：投標文件制作與參加開標應掌握的要點

1、物業企業投標人資格和信用管理

2、招標文件中商務部分的要點

3、技術標部分---明標和暗標

4、遠程異地評標在物業項目招投標的應用以及

投標注意事項

5、實行“雙盲”評審對物業項目投標的影響及

投標注意事項

6、掌握開標與評標注意事項

案例：物業投標項目《經濟標》案例

案例：物業管理投標文件中（商務標）分值

第五部分：不同業態物業費測算標準與依據

1、應清晰哪些是物業公司的主營收入、公用部位經營收入、其他經營收入

2、依據法規，物業費各項支出的合理占比，標桿企業案例數據解析

3、商務類物業服務費測算方法---成本法、倒推法

4、酬金制和包干制分別適用于哪種業態，如何獲取物業公司最大合理利潤

5、不同業態物業各崗位人員合理占比

6、物業固定資產的折舊、不可預見費及各項稅費

7、不同業態物業費測算的差異

8、不同業態物業各崗位人均管理面積參考

9、物業費測算中各類保險費占比與員工工服費占比

10、物業服務等級與物業費測算的關系

11、居住類物業測算物業費時應遵循的原則

12、寫字樓等級與物業費測算的關系

13、商業綜合體、科研辦公樓物業費測算要點

案例：贈送萬科物業《物業費測算模型》，回家即用

案例：萬科某高端住宅項目物業費測算案例

第六部分：市場部在測算物業費時設備的難點與重點解析

1、物業費測算時設備設施需要把握的幾個問題

2、不同業態物業費測算時供電設備維修保養取值及人工成本測算依據

3、電梯運行費用測算

4、電梯設備日常維修保養及配件費用測算

5、物業公司對消防設施設備了解及人工成本測算要點

6、不同業態物業的消電檢

7、商業、寫字樓等消防設備及安防智能化外包成本定價

8、不同業態物業費測算時給排水維護費用成本及人工成本

9、物業中水、排水設備外包管理維護費用取值

10、不同業態物業費測算時中央空調設備維護保養成本

11、寫字樓、商業綜合體公共能源的劃分

12、對大、小物業能耗計量與成本分攤的原則

13、各類建筑物避雷設施檢查費用成本

案例：商業綜合體物業管理收費構成

案例：軟件科技園物業人工成本測算案例（商務標）

楊老師

楊燕璽老師：高級工程師、高級技師、物業管理師、行業專家組成員、內審員，原北京萬科物業總工程師。連續多年評為萬科集團最高級別“黑帶”講師，曾榮獲中物協“物業服務企業資深經理人”稱號。在萬科物業集團及企業顧問工作期間領導團隊中標過甲級寫字樓、省部級公建項目、科研院所、三甲醫院、合同額過億大型綜合體等城市地標項目。從事五星級涉外酒店、甲級寫字樓、北京萬科物業總工等工作多年；近年在公建類業態物業公司負責常務管理與知名企業專業顧問與咨詢工作。

授課風格：課程結構嚴謹務實，始終關注學員實際需求，與學院派講師的培訓風格形成鮮明區別。楊老師的授課緊扣主題，擅長將理論知識與所經歷的大量成功中標、續標的經典案例進行解析，把實操工作經歷、經驗有機結合，給學員的實際工作予指導與啟發，風趣幽默、言辭犀利、富于哲理、案例豐富、全場互動、答疑解惑、課堂氣氛活躍，深受學員歡迎。

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