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【課程背景】

中國商業地產進入了內卷時代。發展是第一要務、創新是第一動力、人才是第一資源，已成為商業地產開發企業與機構的戰略共識。商業地產的競爭就是人才的競爭，特別是高級管理人才和高級專業技術人才（SENIOR MANAGEMENT TALENTS AND TECHNICIANS簡稱SMTT）的競爭。企業或項目的人才數量、質量、結構和作用的發揮，直接關系到整個企業和項目的興盛與衰亡。“用人者”尊重人才、重視人才，就是基于人才具有的“重大效用”。根據行業人才短缺與需求之現狀，推出了“商業地產SMTT系列培訓”。本次課程屬于該系列培訓計劃之一。

商業地產項目運營更是內卷無比。無論是購物中心、社區商業、街區商業、非標商業還是文旅商業，都面臨著前所未有的運營之難；無論是大體量商業還是小面積商業，都在經歷著互相攀比、互相擠壓、互相搶客的競爭之中。商業地產項目運營的“壓力山大”與“死易活難”成為不可避免。要生存，先把淚擦干；走過去，前面是個天；從來成功做大事，九苦一分甜；說上一句操盤難，難在商業運營間。作為商業地產項目的操盤手或者項目總，努力尋求困境中的商業地產項目運營突圍之道乃當務之急，這也是本次培訓的主要方向和目的。

本次課程獨家研發，屬于商業地產項目運營突圍專業提升系統培訓，其授課方式將采取實操經驗與典型案例互動結合模式，并從商業需求與鋪位劃分、指標體系與經營分析、指標管控與運營突圍、物業能耗與風險管控等多維度進行分享與傳授，使學員能很快了解商業地產不同類別項目運營管控經營之道，以及運營管控的工作思路和執行方向。授課內容請參看授課大綱，并仔細閱讀大綱中的學習要點，以求實現“只有專業強，才有話語權”的職業目的，并用自己的專業智慧為企業創造新價值。本次培訓屬于“純干貨、重執行、能落地”的專業專項學習體系。

【課程對象】

本次課程屬于“商業地產SMTT系列培訓”計劃之運營管控部分。適合購物中心、社區商業、街區商業、非標商業、文旅商業等商業地產開發企業和商管公司的運營總、項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、成本總、采購總、工程總、物業總等管理人員，以及全產業鏈上為商業地產項目提供運營服務的企業與機構等相關管理人員。

【課程大綱】

第一模塊 商業需求與鋪位劃分

第一部分 | 規劃理念

1、規劃思路

（1）商業場所的理性判斷和專業選擇

（2）商場對生活方式的改變與引導力

（3）商業項目的優劣勢的保留與取舍

（4）吸客場所的營造和專業設計思路

（5）城市區域大數據與規劃設計關系

2、設計更新

（1）項目的硬傷及解決方案

（2）建筑景觀設計與外部動線關系

（3）項目周邊道路的等級和寬度

（4）未來的車流和人流量

（5）商業主次入口的設置

（6）景觀廣場與商業建筑關系

（7）停車場的形式及調整與打造

第二部分 | 商業需求

1、商業需求

（1）建筑特色需求

（2）使用功能需求

（3）成本控制需求

（4）環保節能需求

2、商業價值

（1）以人為本

（2）效益兼顧

（3）突出文化

（4）內外兼顧

3、吸客技巧

（1）與周圍環境的協調

（2）反應商家經營理念

（3）出入口的醒目合理

（4）立面標志與廣告位

第三部分 | 鋪位劃分

1、鋪位劃分性價比

（1）業態定位決定分割標準

（2）鋪位分割三要素

（3）門楣高度及柜位線劃分

（4）得鋪率提高策略

（5）死角鋪位處理

（6）鋪位分割銷售與經營矛盾

（7）商鋪分割銷售與返租期問題

（8）柱距與單元面寬關系

（9）鋪位劃分原則

2、商鋪分割專業事項

（1）近深與開間比例

（2）主通道與次通道

（3）人流導向

（4）死角處理

（5）衛生間、通道寬度、公共休閑地帶

（6）消費習慣、消費者心理、人流走向習慣

（7）柱網處理

（8）消防要求

（9）商鋪分割專業思路

第四部分 | 動線規劃

1、規劃原則

（1）動線定義

（2）商業動線三個條件

（3）商業動線規劃

（4）商業動線設計原則

（5）商業動線設計技巧

（6）平面動線與垂直動線設計

2、空間更新

（1）商業空間舒適感

（2）內部空間的爆點

（3）藝術融入商業

（4）設計與招商運營

第二模塊 指標體系與經營分析

第一部分| 老板視角

1、業主目標

財務目標

物業目標

周期目標

其他目標

2、項目生命周期

3、四個關鍵點

開業點

盈虧平衡點

收入峰值點

衰退點

4、周期任務

開發期

培育期

成長期

成熟期

衰退期

5、資產定價

6、投資回報率確定

7、投資回報曲線確定與運營任務

8、運營指標體系建立

第二部分 | 指標體系

1、收入指標

（1）潛在租金收入

（2）租約虧損與租金折扣

（3）空置損失與出租率

（4）欠租損失與收繳率

（5）營業收入與實際租金

（6）物業費收入

（7）其他收入

（8）經營性凈收入

2、費用指標

（1）費用預算

（2）費效比

3、客流指標

4、銷售指標

（1）租售比

（2）盈虧平衡點

（3）銷售坪效

（4）銷售達成率

5、貢獻度指標

（1）銷售貢獻度

（2）租金貢獻度

6、服務指標

（1）租戶滿意度

（2）顧客滿意度

第三部分 | 運營體系

1、制定商管公司發展戰略（3-5年）

2、人力資源規劃

3、財務管理規劃

4、業務管理規劃

第四部分 | 經營分析

1、經營分析本質

2、經營分析報告

（1）預算達成分析

（2）經營情況分析

（3）招商工作完成

（4）企劃活動執行

（5）團隊建設工作

（6）重大突發事件

（7）總部協調事宜

（8）下月重點工作

3、年度招調計劃

（1）年度經營情況分析

（2）年度招商工作分析

（3）下年重點工作安排

（4）下年經營業績預估

第三模塊 指標管控與運營突圍

第一部分 | 指標管控

1、數據參考

2、示例模型

3、成本科目

4、套表結論

5、輕重資產經營特點

6、輕資產全對比

7、輕資產相關的名詞詮釋

8、EBITDA

9、NOI

10、NPI

11、多口徑的不同用途

12、圖表模型

第二部分 | 運營突圍

1、前策階段

（1）人均面積

（2）市調摸底

（3）解構租金

（4）顧客畫像

（5）謀定定位

（6）規劃產品

（7）經濟測算

2、運營體系優化

（1）各崗位到崗計劃

（2）運營面積與人員項

（3）人力成本與物業費比重

3、籌開階段

（1）企劃重點工作梳理

（2）運營重點工作梳理

（3）計劃管控

（4）項目總體指標

（5）分業態指標

（6）相關招商規定

（7）制定租訣

（8）租金指標測算

（9）開辦費

（10）重點業態交付標準

（11）設計功能評審

（12）施工圖評審

4、精細化運營管控

（1）招商[調]在先

（2）營運為主

（3）企劃造勢

（4）物業保障

第三部分 | 亮點經營

1、主題化發展趨勢

2、主題化經典案例

3、非標商業

4、關鍵要素

5、非與標

6、非與標發展認知

7、商業本質

第四部分 | 活動營銷

第四模塊 物業能耗與風險管控

第一部分 | 能耗管控

1、對能耗管控認知

2、能耗分類

3、能耗管控步驟

4、能耗管控策略

（1）如何分析

（2）如何檢查

第二部分 | 風險管控

1、風險識別

2、風險分析和評估

3、商業物管主要風險類別

4、風險管控策略

（1）設施維護風險管控

（2）保險采購風險管控

（3）合同管理風險管控

（4）項目管理風險管控

第三部分 | 機電優化

1、屋面機電優化策略

2、餐飲機電優化策略

3、衛生間機電優化策略

4、其他機電優化策略

第四部分 | 配合機制

1、前期介入配合機制

2、項目籌開配合機制

3、項目交接配合機制

4、項目運營期配合機制

特供：學員項目互動研討會（4月13日晚上）

參加學員可自帶項目，并準備項目介紹PPT（5分鐘內）或項目介紹資料，請自我介紹項目（5分鐘內），并提出相關運營的問題或困惑。屆時，我們將邀請授課老師們和所有學員對您的項目進行研討，就項目存在的困局問診把脈，并出謀劃策，提供可行并具有可執行性的建設性意見。

專家老師

朱老師：朱老師是GMD國際設計聯合創始人，曾任職于加拿大ZPA/ROGGEO建筑師事務所與中國建筑科學研究院。專注于商業建筑與商業空間設計20年，先后擔任規劃設計的項目主要包括北京王府井東方廣場購物中心、石家莊勒泰廣場、福建萬達廣場、浙江銀泰城購物中心、唐山勒泰遠洋城、中糧集團西安大悅城、北京方莊時代LIFE生活MALL、北京五棵松西點生活MALL、安徽合肥加僑廣場購物中心、安徽淮南金地環球港購物中心等，也是商業項目設計中最先提出并實踐最后一公里社區MALL的商業空間設計理論的創新者，提出“文化/藝術作為商業引擎帶動商業設計理論”等，成功打造西安大悅城勿空主題美食街區，并成功打造多個海外商業地產設計作品，參加歐洲維也納青年建筑師論壇并提出“設計創造價值”理論，受北京市政府邀請打造中國首個“新社區，新生活“中心，聘為北京市昌平區城市更新社會設計大賽專家評委。

王老師：從事商業地產開發的招商運營、資產管理與零售經營管理工作20余年。目前屬于商業地產項目開發、定位招商、運營管理與資產管理的一線操盤手。現任某商業地產投資有限公司總經理，主要從事商業地產項目專業招商執行管控與資產管理，擁有在商業地產發展過程中各代表時期內代表性企業和購物中心、社區商業、商業街、非標商業、文旅商業等項目的實際運作經驗，具備系統全面的二、三、四線城市商業地產操作的整盤定位與招商以及資產管理的操作經驗，特別是在項目招商前期的市場調研、精準定位、動線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調改以及資產管理等方面有自己獨特的經驗和見解。曾負責中南城購物中心鴻儒國際文化廣場等數十個項目的規劃定位、租售運作、招商運營及資產管理等具體操盤工作。

丁老師：商業地產項目運營與企劃一線資深實戰操盤手。20年來，一直供職于中國商業地產行業名企。曾任職于寶龍集團、恒大地產、錦藝集團、瀚海大觀地產、華景川集團等全國知名的商業地產集團公司的商業高管，擔任企劃總監、副總、總經理等職務，參與或牽頭操盤多個10萬㎡以上體量的項目。操作項目類型主要包括商業綜合體、商業街、專業市場等。親自操盤的案例主要有鄭州寶龍城市廣場、鄭州中原錦藝城購物中心、恒大地產河南分公司系列樓盤、鄭州瀚海?北金、鄭州瀚海?大觀國貿、鄭州瀚海?璞麗中心、鄭州瀚海?海尚、自貢川南皮革城、杭州蝸牛廣場、杭州云翠天和城等。其職業操守和專業經驗深受學員們的推崇和受益。

王老師：某綜合開發地產所屬物管公司負責人。先后在蘇州錦華苑建設發展管理有限公司、蘇州工業園區萬楊物業管理有限公司、蘇州工業園區新工產業管理服務有限公司、蘇州工業園區建屋發展集團有限公司所屬公司、寧波雅戈爾集團所屬寧波建國物業管理有限公司蘇州分公司、招商局物業管理有限公司蘇州分公司、蘇州和喬物業服務有限公司張家港分公司、香港新鴻基地產附屬上海啟勝物業管理服務有限公司蘇州分公司等擔任所屬公司物管要職。王老師已通過美國國際設施管理協會頒發的國際注冊設施管理師、美國房地產管理協會頒發的國際注冊資產管理師、全國物業管理企業經理崗位、蘇州市住宅區物業服務項目經理（一級）、上海企劃咨詢公司 ISO9000 內部質量審核員等資格認證。

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