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課程介紹

2022年稅收大數據分析、全電票試點，國家“反洗票系統”運行，金四系統布控，“智慧稅務”上線，實現全方位信息收集、數據共享、建構風險制導模型、交叉比對，分類精準監管全面預示以數治稅時代到來，企業違法無處遁形。疫情新形勢下國家組合式減稅減費大禮包企業該如何最優化利用。企業如何在保持低稅負運營同時，確保財稅工作健康發展？金四系統與“數字控稅”征管新體制給土地增值稅清算帶來哪些隱憂？新老項目交替開發，土地增值稅清算框架如何重新搭建?項目橫跨新老時期收入該如何確認？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結果產生哪些影響？增值稅稅率下調對清算結果造成哪些影響？擬實施的《土地增值稅法》和現行法規相比都有哪些新變化？相關各方應關注哪些風險點？現有待清算項目如何平穩向新法過渡。。。。企業如何合法進行土地增值稅籌劃？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？企業該如何有效開展風險應對？

在房地產行業綜合稅負上升突顯，利潤空間變小，稅收風險擴大背景下，于老師帶您根據最新土地增值稅政策和管理模式進行現金流監管、稅負測算、模擬清算，結合最新房地產行業運營規律合法籌劃、實現項目全流程稅收精準測算，精細化監管。

本課程通過實操案例結合最新申報表填報模擬演練，通過架構重整、流程再造、大數據監管，讓您輕松掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應對新技能，合法降低土地增值稅稅負。實現財務管理收益最大化，財務人員自身價值最大化。

課程收益

本課程針對近期國家出臺的組合式稅費減免新政，全方位解析其在房地產企業實務中具體應用及風險防范。深入挖掘政策紅利，結合企業經營實際，詳細講解可落地、能操作的房地產企業土地增值稅清算案例和風險應對技巧及籌劃方案。掌握土地增值稅核算原理和清算檢查風險應對技巧，正確進行土地增值稅模擬清算和稅負管控，精準降低土地增值稅的稅負

課程對象

在房地產企業從事財稅實務工作的財務人員和財務總監及涉稅人員；稅務系統想了解房地產企業最新所得稅匯算和土地增值稅項目清算新政人員；準備從事房地產企業財稅工作，想系統了解和掌握該行業所得稅匯算及土地增值稅項目清算新政和具體填表實務人員。高校中有一定財稅理論知識，想提前接觸房地產企業在新版年度申報表下，如何進行所得稅匯算和土地增值稅清算的學生。

課程大綱

本課程全方位解析國家最新組合式減稅降費新政如何在房地產企業精準應用。針對智慧征管“數字控稅”新形勢下，國家新一輪精細化土地增值稅清算浪潮的到來，以實戰案例方式解讀土地增值稅精清算全流程，緊緊圍繞收入確認、扣除項目要點、稅務機關審核重點、優惠政策、具體籌劃方法應用等方面展開。

第一章 組合式減稅降費新政應用及風險防范

一、增值稅留抵退稅新政解析及案例應用

二、小規模納稅人免增值稅風險防范

三、“六稅兩費”新政解析及案例應用

四、企業所得稅減稅新政應用。

第二章 土地增值稅清算演練。

一、清算單位如何劃分和籌劃？應清算項目和可清算項目新政解析及籌劃應用。

二、收入總額管理。

1.土地增值稅清算時，收入總額如何確認？視同銷售收入和代收費如何處理稅收最優？

案例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅收入確認。

訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

清算時清算收入偏低如何確認？

房地產轉讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當理由？

政府按土地出讓協議規定價回購安置房，如何確認銷售收入？

2.面積誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？

案例1：面積誤差具體處理。

案例2：拆遷補償實例解析。

3.各種返還收入如何規劃使土地增值稅稅負最優？

4.清算審核時稅務機關收入確認方面主要查哪些內容？如何規避涉稅風險？

三、扣除項目管理。

1.土地成本管理。

（1）土地成本包括哪些內容？如何攤銷土地成本？合法有效憑證指的是什么？

案例：土地價款不同攤銷方法實例解析。

（2）拆遷安置費政策解析及風險防范。

案例1：本地安置和異地安置案例解析。

案例2：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應用

（3）土地成本涉稅問答。

如：批量土地，分期分批開發，土地成本如何分攤？

地下建筑物成本如何分攤？

承接爛尾項目繼續開發后銷售，土地價款如何扣除？

土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？

取得土地的印花稅可否記入土地成本？

以地補路（工程）項目，其修路成本和承擔工程成本，能否看作是其取得土地成本？

釘子戶額外補償費用如何確認扣除？

無票的土地成本如何確認？。。。。

2.前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用包括內容及審核重點？填表要點？

清算時如何利用層高系數法計算其建筑成本？

紅線外道路、公共設施配套建設是否可扣除？

如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何有效把握？不同成本分攤方法如何有效結合？

案例1：無產權建筑物如何計算土地增值稅。

案例2：利息扣除選擇實例應用。

案例3：土地出讓金不同返還方式案例解析。

案例4：精裝房對土地增值稅影響。

實務問題：

建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由？

開發成本憑證或資料不全清算如何處理？

建成后產權屬全體業主所有如何確認？

分期開發，公共配套設施在清算中如何分？

紅線外政府要求項目產生的成本費用如何確認扣除？

銷售房屋同時贈送如何確認？

“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據如何確定？

期間費用和開發間接費在土地增值稅清算時如何區分？

整體購買未竣工開發項目如何扣除？

土地增值稅清算后尾盤銷售土地增值稅如何申報？

清算審核期間轉讓房地產和清算后轉讓如何處理扣除項目？

清算后發生后續成本是否可“二次清算”？。。。。

第三章 土地增值稅清算風險應對

1、稅務機關對土地增值稅清算主要查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？常見問題有哪些？

3、稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4、實質審核在收入方面重點查哪些事項？具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？

6、企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風險點？

第四章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1.土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？

2.土地增值稅籌劃應用。

如清算主體規劃、征管方式應用、交易模式優化、優惠政策利用、項目收入分解、開發成本和分攤方法籌劃、股權轉讓、代建房、合作建房等籌劃實務案例。

架構搭建和組織結構規劃在土地增值稅籌劃方面的應用？

第五章 土地增值稅清算案例應用

通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現企業主要涉稅風險及企業有效應對策略。

第六章 新土地增值稅法新變化及應對方略

新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化？企業應關注哪些利好空間？應防范哪些風險點？

現有待清算項目如何平穩向新法過渡......

于老師

注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國多家納稅人俱樂部及全國各省多次講授房地產和建安板塊財稅實操應用實務課，培養了很多財務總監。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產和建安企業集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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