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課程背景

土地增值稅以最少的法規征最多的稅為特色，是每個財務人員最頭疼的稅種，法規的不足造成很多問題缺乏明確的規定，產生“灰色”地帶，成為企業的稅收風險點，但如果運用得當，也能成為企業的稅收籌劃點，“七分政策、三分溝通”是稅企PK不二原則。

金稅四期下，一戶式管理、多系統聯動、多部門聯手、各稅種之間、稅費之間稽核比對，使稅務機關成為“最懂你的人”，納稅人成為“透明人，”

地方財政壓力山大，作為地方財政收入主力軍的土增自然成為稽查重點的照顧對象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程財稅處理要點及稽查重點并掌握應對技巧是地產財稅人員頭等大事，也是降低企業稅收成本和稅收風險的重要區域，最能體現財稅人員自身價值。

課程收益

1、緊扣實務、操做性強：重實戰、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風險防范；

2、著眼本地、針對性強：將本省本土政策納入土地增值稅清算流程各個節點，讓學習不再“空洞”，激發財稅潛能；

3、案例為先、數據支撐：基于真實案例數據分析，實務操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、法規引用，全面提升籌劃技巧；

4、學員互動、現場答疑：學員帶著問題聽課，現場咨詢，參與解析過程，實實在在解決本企業疑難問題。

培訓對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

一、稽查新形勢及手段

1.金稅四期，劍指何方？

2.云端打擊和數據導偵

3.“稅警關銀”聯合出擊

4.“以最少的法規征最多的稅”造成土增模糊地帶多

二、土增預征實操處理及稽查風險應對

1.預征土增的計稅依據及誤區

2.預繳土增是否產生滯納金？

3.定金、誠意金、認籌金和訂金是否預交增值稅

4.預繳階段稽查風險點及應對策略

三、土增清算條件和清算單位涉稅要點把控及處理技巧

1.“可清算”和“必清算”涉稅要點把控及處理技巧

2.清算單位確定及處理技巧

3.清算單位是否等成本核算對象

4.清算申請與受理

四、土增清算除項目實操處理及稽查風險應對

1.地價款和土地征用拆遷補償費實操處理及稽查風險應對

1)拿地形式和稅前列支要求？

2)政府返還資金涉稅要點把控及處理技巧

3)土地成本分攤有原則及處理技巧

4)逾期開發繳納的土地閑置費等是否可以扣除？

5)拆遷安置涉稅要點把控及處理技巧

6)拆遷安裝費、市政配套費等是否繳納契稅

7)母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及處理技巧

8)排污費、異地人防建設費財稅風險管控

9)參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？

10)“紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

2.前期工程費實操處理及稽查風險應對

3.建筑安裝工程費實操處理及稽查風險應對

1)建筑安裝工程費稽查審核要點及風險管控

2)無法取得發票如何巧妙處理？

3)施工現場水電費常見誤區及風險管控

4)“甲供工程”業務重復扣除風險管控

5)“硬裝”和“軟裝”區別及土增前扣除技巧

6)營銷涉稅建造費財稅處理差異及財稅風險管控

7)質保金涉稅風險把控及處理技巧

8)開發成本分攤方法及涉稅處理技巧

9)商住一體樓成本費用劃分技巧

10)關聯交易風險管控及謀劃策略

11)虛增成本常見的套路及規劃策略

12)不可忽視的工程定額和預決算

4.基礎設施費和公共配套設施費實操處理及稽查風險應對

1)基礎設施費稽查審核要點及風險管控

2)園林綠化工程風險管控及處理技巧

3)公共配套設施費稽查審核要點及風險管控

4)紅線外道路綠化等費用能否計入基礎或配套設施？

5.開發間接費用和開發費用實操處理及稽查風險應對

1)開發間接費用和開發費用的區分及處理技巧

2)前期物業費財稅風險管控

3)遮光補償費能否在土增前扣除？

4)金融機構融資土增扣除涉稅要點把控

5)非金融機構增扣除涉稅要點把控及處理技巧

6)民間融資新政剖析及風險把控

7)股東貸款企業使用的涉稅風險及優化策略

8)資金池運作模式涉稅風險及風險應對

9)統借統還涉稅風險要點把控及優化策略

10)融資費用如何在土增前扣除最大化？

6.與轉讓房地產有關的稅金實操處理及稽查風險應對

1)“與轉讓房地產有關的稅金”是否等于“稅金及附加”？

2)售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？

3)不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？

4)稅金在土增前扣除技巧

7.加計扣除項目實操處理及稽查風險應對

五、土增清算收入實操處理及稽查風險應對

1.土增收入稽查審核要點

2.土增清算收入范圍及風險把控

3.更名費是否計征土地增值稅？

4.違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？

5.土增收入稅會差異及風險管控？

6.代收費用是否作為土地增值稅收入？

7.低價房涉稅風險管控及應對策略？

8.政府限定回遷房價格如何確認收入額？

9.精裝房銷售涉稅要點把控及處理技巧

10.賣房送家電等營銷措施涉稅風險把控及處理技巧

六、尾房銷售涉稅風險管控及處理技巧

七、土增清算實操案例

八、現場答疑，問題不帶回家

李老師

注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我公司首席稅務咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業的涉稅需求，具有豐富稅務實戰經驗，并操刀數十家上市公司及大型企業稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用； 授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業內稱為“實戰大師、金牌講師”。

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