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【課程背景】

您是否有以下困惑？

1、商業項目開業后在外廣場、中庭進行推廣活動卻發現電源地插位置不對或者根本沒有電源，結果不得不另外從地表走線，不僅影響美觀而且威脅顧客安全!

2、商業項目開業后空調環境不均衡，不僅影響顧客購物體驗而且租戶怨聲載道拒付租金和物業管理費!

3、項目設計階段由于沒有物業前期介入導致后期運營成本過高。

4、物業管理合同簽訂和談判階段由于缺乏經驗過分遷就主力店，導致后期物業運營雙方權責不明。

5、在商戶二次裝修過程中，由于缺乏對裝修和細節的把控和事先約定導致了公共區域和其他商戶區域的二次損壞。

6、在商業地產物業管理過程中有很多產權屬于業主,但是只是專供單一租戶使用的設備，這些設備在前期采購和后期運營維修過程中的雙方權責和經費該如何確定呢？

7、商業地產的物業管理的財務運作其實也是購物中心盈利的一大來源，您知道如何多渠道地創收物業利潤么？

一個購物中心的成功與否不僅取決于前期的選址定位、規劃設計、招商及開業后的運營管理，其經營價值、資產升值和資本價值更依賴于長期的物業營運、服務和管理！

商業地產的物業管理與普通住宅物業管理千差萬別！如果用普通住宅物業管理“一年新、二年舊、三年破”的思路和標準，運作商業地產的物業管理，不僅會給購物中心的資產經營和價值提升帶來極大的損失和破壞，且越忽視商業地產的物業管理重要性，越易在激勵的競爭中被市場所淘汰。

【課程收益】

1.本課程著重最復雜的商業地產類型-城市綜合體之購物中心的物業管理細節。

2.詳解商業物業如何貫穿于城市綜合體的資產管理操作全流程。

3.以實際項目為例，全面復盤在項目運營管理的五個重要階段，商業物業側重點。

4.商業物業管理運營服務的品質管理和終極目標。

【課程對象】

1、商業地產董事長、商業地產總經理、商業地產運營總經理、商業地產物業總經理、商業地產工程總監、商業地產法務總監。?

2、有商業地產招商運營管理團隊的商管公司，以及有商業項目在運作的資產經營管理公司等。

3、對于商業地產發自內心的熱愛、希望長期從事商業地產行業的人士。

【課程大綱】

一、商業地產運營與商業物業管理發展趨勢及戰略選擇

1. 商業地產運營模式

自持（自營）--華潤

銷售（委托、轉租）--綠地

自持&銷售結合（自營&委托）--萬達、新城

輕資產（輸出管理） --萬達、凱德

房地產投資信托基金REITs --黑石、凱德、光大安石、平安信托

2. 商業物業管理發展趨勢及戰略選擇

物業管理長期處于房地產開發和建筑產業鏈的末端，不被開發者重視，但實則上它應是整個產業鏈中最接近消費者市場的前端。隨著資本覺醒的驅動，現已開啟物業管理價值的新時代。商業物業管理變革必須要實現從傳統物業管理到現代商業物業管理的轉型。

二、為什么說城市綜合體是最復雜的商業地產

1. 城市綜合體的五個特征分析

2. 建筑綜合體（建筑物形態）

3. 商業綜合體（建筑物用途）

4. 硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構造復雜、設施設備數量多。

5. 軟件：運營管理難度大、服務/協調對象眾多、安全風險大。

三、商業物業介入的時機應貫穿于城市綜合體資產管理操作全過程

1. 策劃調研階段角色定位

2. 規劃設計及工程施工階段角色定位

3. 定單地產/招租角色定位

4. 市場營銷推廣角色定位

5. 物業管理（資產資增服務）角色定位

6. 運行管理（運營管理）

7. 投融資管理

四、商業項目物業管理介入在城市綜合體運營管理中的五個階段（重點講述）

1. 規劃設計期物業介入重點

物業前期介入為運營創造先天條件并最大化節約資金及為中期物業管理打下良好基礎！

2. 前期籌備期物業介入重點

購物中心建設竣工投入使用前8-12個月開始，物業管理也將正式進入前期籌備階段！

3. 開業啟動期物業介入重點

這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執行環環相扣。在為租戶提供服務的同時，加強溝通宣傳管理公司的管理規定，以謀求租戶的理解支持并及時根據租戶的要求，調整各種管理計劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。

4. 運營服務期物業介入重點

此階段最主要的內容包括日常綜合管理服務的穩定與提高。其中包括：租戶/消費者管理、現場運營品質管理、秩序管理、物業維修管理、設備維護保養管理、環境綠化管理、安全管理、有償服務管理等

5. 品質提升期物業介入重點

在項目經過了前四個階段的過程，并實現了穩場運營的情勢下，需要通過細節化管理，進一步實現持續改進和管理品質提升，提高項目核心競爭力是硬道理！

五、商業物業運營服務的終極目標

以提升城市綜合體項目資產增值、經營價值為目的、以優質服務為抓手

內部服務標準：符合規范、適合使用目的、始終無誤、零缺點

外部受眾的標準：讓客戶滿意、超乎客戶的期望、讓客戶歡欣、社會美譽度高

六、問答互動環節（額外贈送30分鐘答疑）

張老師

曾任某上海大型購物中心物業總經理、曾任萬達集團一線區域公司物業總經理、上海平安物業管理有限公司總經理、仲量聯行測量師事務所(上海) 有限公司總部物業與資產管理部高級負責人、重慶益恒物業管理有限公司總經理。持有高級服務師、中級經濟師、物業管理師資質。為上海市物業管理招投標專家成員、英國特許房屋經理學會成員、重慶理工大學物業管理MBA特聘

張老師有多年的部隊生涯和豐富的商業地產物業管理經歷，有著眼細節、注重執行、追求完美、作風踏實的工作風格；此次有幸邀請張老師于成都授課，為您全面解析商業地產物業管理中的細節問題。為您撥開迷霧，解決實際問題。深度交流商業地產物業管理的經驗與教訓，引領未來商業地產新一輪洗牌。

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