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【課程背景】

精裝修項目也逐步成為房企開發的主流，萬科、綠城、龍湖、星河等地產商，都逐漸過渡到了精裝交房的時代。基于精裝修項目管理的客觀難點，為保證項目的質量，我們從精裝修項目管理的工作流程出發，對精裝修工程管理的管控要點、施工管理所涉及的專業、工序復雜而繁多，往往所出現一些影響裝修質量的問題，不僅對項目銷售和消費者使用產生影響，還將妨礙企業品牌及自身競爭力的提升。

現階段，我國還比較缺乏高管理水平的精裝修隊伍，因此，對房地產企業自身，如何對批量精裝修項目進行有效的管理也是經營者們的一大困惑。對從業者的專業素質和管理能力要求極高。精裝修項目在保證品質的前提下，如何對工程進行系統的管控，如何準確把握各項技術的要點，從而提升產品質量，進而提升客戶滿意度，已成為各大房地產企業重點關注的部分。

本課程特邀原綠城集團精裝修專業高管，從精裝修合同問題、界面劃分、工程管理、工藝難點、交付風險管理等方面展開，針對合同標準的差異、前置工作不到位、施工過程中情況多變、工程技術難點多、交付過程意外頻出等問題，結合實際案例，有針對性地講解，幫助企業掌握精裝修的技術要點，進而建立精裝修系統管控體系，最終實現精裝修管理的全面提升。

【課程價值】

1、掌握房地產精裝修應該控制的關鍵點；多年標桿精裝修實操經驗，對標綠城

2、掌握從房地產精裝修合同問題、界面劃分、工程管理、工藝難點、交付風險管理要點，難點；

3、大量豐富的案例，幫助您在學習精裝修核心要點知識的同時，全面了解標桿企業的實踐做法

4、聚焦精裝修管控關鍵問題，詳細解答、精裝修的系統管控全傳授，系統掌握

5、贈送電子版某大型地產集團企業內部標準（精裝修工程施工技術標準）

【課程對象】

1、房地產公司董事長、總經理、項目總監；

2、設計總監、精裝修設計師、裝飾、精裝修總監、工程總監、運營總監等；

3、與精裝修工作有關聯的從業人員，如：精裝修/室內設計師、裝飾工程師、裝飾成本負責人、精裝修招標負責人、精裝修現場管理人員等。

【課程大綱】

第一部分：房地產精裝修項目管理

一、房產批量裝修的相關合同問題

1、總分包合同相關要求

①分包管理費的約定

②建筑與裝飾驗收標準不一致的增加約定

③總分包關聯施工、價格差異的約定

④質量標準差異的約定

2、精裝修合同中的計價方式

①行業里開發商大多采用的總價包干合同

②綜合單價、措施費包干，工程量按實結算合同

你若是施工單位，你會怎么做？

3、精裝修合同中關于售后的條款

①賠償標準未明確；賠償談判流程不利于推進

②代人受過的支付、賠付無約定

③第三方維修價格不認同，難扣款

4、裝修施工合同可執行性條款

①履約保證金5%（質量3%，工期2%）

②分部分項質量問題，過程中糾偏手段乏力

③周計劃、里程碑進度滯后無合同條款制約

5、地暖單位的合同相關條款

二、精裝修項目界面劃分設計

1、土建總包界面

2、總包安裝強弱電界面

3、總包安裝給排水界面

4、機電分包單位界面

5、櫥柜單位界面

三、精裝修的幾種誤區

1、不重視設備陽臺、機電

①注重得房率，輕視設備

②拓展面積（設備陽臺）

③設備陽臺功能不足。

案例：群訴視頻解讀

2、外墻內保溫

保溫砂漿影響墻磚鋪貼和防水施工

3、美觀第一、功能不足

4、精裝修設計、工程、維保只分工，不閉環

四、項目精裝建安前置工作

1、剪力墻開關、插座管預留

2、孔洞預留

3、無墻垛 砌筑錯誤

4、結構標高：

有地暖項目對結構標高要做項目驗算

5、結構防水：

自防水才是根本

6、建筑圖審核及砌筑管理是減少大額無效成本的關鍵

剛需的精裝修必須在土建階段，把所有的管盒至配電箱（含弱電）的所有預埋完成。

五、房地產精裝項目工程管理

1、批量裝修現場例會的組織

2、施工企業的計劃提報要求

①《總計劃》評審通過后執行；

②《周計劃》分文字和圖表；

③ 關鍵節點，周量化到戶；

④制定按戶周計劃執行考核辦法。

3、甲方標段管理人員的能動性

① 裝修標段匯報完，標段管理人員點評；

②展示現場一周內照片，指出不足；

③提出明確要求和整改完成時間點。

4、例會《會議紀要》

5、會議追究

6、進度過程管理

①周計劃量化到戶 ②關鍵節點圖表法表述

③周按戶考核，建立滯留金 ④流水節拍調整

7、樣板引路

六、項目過程風險控制

1、批量施工前的風險管理控制點

①控制點一：

工程與銷售合同的一致性

②控制點二：

工程與交付樣板房的一致性

2、批量施工中的風險管理 封閉工地

3、售后服務階段的風險管理

七、精裝修的一房一驗組織

1、一房一驗的現場條件

2、一房一驗的組織管理

3、一房一驗的內容

4、一房一驗的糾偏

八、項目精裝修管理策劃

標桿房企案例分析

第二部分：精裝修工程技術

房地產精裝修施工技術要點及案例分析

一、現場放線四原則及如何解決

1、軸線平水線引入

2、天、地、墻完整

3、立面圖上墻

4、排版定位。

二、防水:系統介紹房地產精裝修防水要素（圖片展示）

1、建筑結構防水

2、裝飾結構防水

3、防水施工

4、排水設置

5、裝飾保護

6、住宅裝修7類漏水的危害比重

7、防水技術小結

三、干掛:施工常見問題，危險源如何解決（圖片展示）

1、鋼材

2、石材

3、厚度處理

4、防銹

5、掛件要求

6、膠水管理

7、工作面不留，常見危險源是如何產生的

8、干掛技術小結

四、防裂:系統介紹房地產精裝修防裂技術（圖片展示）

A、天花:

1、龍骨間距

2、吊桿要求

3、轉角加固

4、排版規避

5、安裝要求

B、墻面:

1、整體批蕩

2、材料運用

3、管線控制

C、防裂技術小結

五、防霉:不同空間和地區的防霉技術要點（圖片展示）

1、木飾面防霉

2、特殊空間防霉

3、木基層處理

4、地暖地板控制

5、石材犯堿

6、鏡面防霉

7、隔墻防霉

8、現場控制

9、塑鋼土的運用

10、墻紙應對

11、防霉技術小結

六、木飾面：常見問題、分解、安裝技術（圖片展示）

1、陰陽角防裂處理

2、安裝方式

3、門套結構

4、門防變形

5、白漆應對

6、木飾面防霉6條

七、地板五種鋪法:常見問題各自的優缺點及解決方法

1、直鋪法或懸鋪法及危害應對

2、墊鋪法

3、板鋪法

4、地暖濕鋪法的注意要點

5、地暖干鋪法

6、細部處理

八、其它常見問題各自優缺點及解決方法（圖片展示）

1、地暖石材的擠爆防范

2、空調冷凝控制

3、石膏線的安裝規范

4、壁龕的玻璃隔板的安裝要點

5、臺盆安裝

6、浴缸安裝注意事項

7、衛生間泛臭原因

8、地暖管理要點

9、排板要點

九、房地產精裝修工序

A、裝飾安裝工序：

1、先地熱，澆地坪

2、先頂上，后地面設備

3、先外面，后里面設備

4、先大管后小管

5、先天花再墻面，后地面。

B、裝飾施工工序：

1、先樓下頂部吊點完成，后樓層防水涂刷

2、先點油，再開燈孔，后批頂

3、先地面石材粗磨，后木飾面安裝

4、先墻面膩子初批，后門套、踢腳上部安裝

5、先大件后小件

6、進戶門鎖不裝，小件不裝

C、踢腳AB線，工序好幫手

張老師

歷任綠城集團寧波區域精裝修經理、綠城集團精裝修品管部工程經理、公司總助、浙江綠城管理咨詢公司副總。綠城集團精裝專業講師，榮獲2012年綠城園丁獎、2013年講師獎。

擁有二十多年知名地產公司和裝飾施工企業精裝修項目管理經驗一線操作經驗。善于總結并建立標準，曾主編《綠城集團精裝修項目精細化管理》、《綠城精裝修技術標準》、《綠城集團低端精裝修產品標準》《綠城集團標準施工工藝工法標準》《項目一戶一驗管理標準》《裝修項目隱蔽工程管理標準》《精裝修重要節點管理標準》等。

目前張老師成功主持的課程已遍及全國十多個大中城市，以及清華大學、北京大學、浙江大學等著名高校的房地產總裁班。參加培訓的學員有保利地產、招商地產、中信地產、華潤置地、綠地集團、遠洋地產、中糧地產、華僑城地產、富力地產、藍光地產、陽光地產、大華地產、金科集團、復地集團等千余家房地產公司近千名精裝管理人員及技術人員。

在行業里為綠城集團、建發集團、九龍倉集團、深業南方、杭州華聯、金地集團、招商集團、重汽集團、海亮集團等地產作精裝修內訓。課程受到學員的一致好評。

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