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‖專題背景‖

?在“金稅三期”大數據征管背景下，房地產企業如何適應增值稅票據規范抵扣和所得稅查帳征收征管體制要求，從戰略運營視角進行全流程財稅預算管控，轉換財稅處理思維觀，調整全程帳務處理和涉稅管控，以把控合同籌劃和發票風險關為主線，建立適應房地產行業運營特點的財稅管控新思維。

?本次課程從籌建環節資金準備進入房地產企業到注銷清算環節資金徹底退出企業，通過全程稅務預算規劃和帳務處理的無縫銜接，利用合同規劃和簽訂、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應對增值稅時代房地產企業全流程財稅實務問題。

‖培訓對象‖

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

‖主講內容‖

第一節：開發流程概述

1．商品房開發流程各階段表證單書的涉稅認定和籌劃應用。

第二節：籌建環節

1．財務和稅務上如何劃分企業籌建期？ 如何帳務處理、涉稅規劃和票據處理？

2．實例講解如何將籌建期間發生的開辦費業務進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報。

第三節：設立環節

1．房地產企業設立環節應關注哪些關鍵點才能保證其后續發展稅負最優化？

2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構搭建的財務規劃。

3．機構設置不同對增值稅進項有何影響？對土增稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第四節：籌資環節

1．企業資本結構設計應考慮哪些涉稅風險？

2．不同股權籌資方式和負債籌資方式的涉稅風險分析和籌劃應用案例

如：增值稅時代如何通過組織架構搭建，破解房地產企業的融資瓶頸？房地產開發階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；如何將房地產企業的高利潤稅前轉出和如何稅收洼地的利用。。。。。

第五節：征地環節

1．不同方式取得的土地，其成本如何確認？帳務如何處理？合同如何簽稅負最優？如何處理入賬票據？

2．征地環節實務應用

⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財務核算案例

⑵ 外購在建項目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據處理

第六節：開發環節

1．主要涉及稅種及籌劃應用

2．實務應用

案 例：企業和農民工如何簽合同能有效規避社保費？如何發包？如何測算和管控成本？

案 例：房地產企業電梯合同如何規劃稅負最優？

案 例：“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據及納稅義務？

第七節：預售環節

1．訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和涉稅處理？

案 例：“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風險如何控制？

2．預售環節應關注哪些涉稅風險點？

案 例：“未完工”取得收入如何賬務處理？如何在季度申報表和年度申報表反映？

3．所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務籌劃應用點？

案 例：房地產企業在所得稅預繳方面特殊規定的報表填報模擬？

案 例：實例講解房地產企業在預售環節如何進行所得稅的匯算清繳。

第八節：竣工銷售環節

1．開發流程中，會計在哪個節點確認收入？稅收又是如何規定的？二者差異如何協調？

⑴ 收入確認和成本結轉應關注哪些財稅風險點？

⑵ 如：增值稅下公司架構如何規劃使銷售收益最大化？

⑶ 扣除土地價款后如何開增值稅發票？

⑷ 一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開票、計稅、申報、財務處理？

⑸ 計稅成本如何確認？建安發票嚴重不足下，應如何籌劃使所得稅稅負最優化？

⑹ 增值稅下代收水電、燃氣、太陽能等費用如何開票和稅收籌劃？

⑺ 交房面積誤差如何開具發票？

⑻ 買房贈送如何進行賬務處理和稅收籌劃？

⑼ 竣工決算期選擇應注意哪些涉稅風險？如何規劃？

⑽ 實例模擬房地產企業成本核算全過程案例。

2．特定業務的涉稅處理

如：以前年度應扣未扣費用和資產損失如何稅務處理？

案 例：實例講解房地產企業完工階段如何進行所得稅的匯算清繳。

3．土地增值稅清算

⑾ 土地增值稅常見籌劃方法有哪些？

⑿ 土地增值稅清算實例應用。

4．自持管理

⒀ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應規避哪些風險？

⒁ 自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

⒂ 企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

第九節：清算分配及注銷環節（房地產的資本運作實務應用）

1．清算分配主要財稅政策及涉稅風險點解析

2．實務案例解析

案 例：分立過程中相關稅種有哪些稅收優惠政策？如何應用這些政策處理房地產企業經營資產和解決融資難題？

于老師

全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各地和網絡開放平臺主講房地產和建安板塊，主要課程有：房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本核算和測算管控、房地產和建安企業“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產和建安企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養了很多財務總監；為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問；講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員樹立針對房地產和建安企業行業運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業內稱為“財稅實戰大咖”。

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