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‖專題背景‖

當前,以舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造為主要抓手盤活低效存量建設用地，提高節約集約用地水平,已經上升為國家政策。但是，“三舊”改造屬于存量用地的再開發，其開發模式與新增建設用地開發模式存在明顯差異，由于現行稅收政策體系是按照新增建設用地開發模式制定，加上“營改增”改革的全面鋪開，房地產企業在“三舊”改造中涉及稅收政策到底有哪些？“三舊”改造中涉及的權屬轉移、拆遷補償的成本費用認定以及個稅、契稅的計稅依據等口徑到底應該怎么把握？

“三舊”改造中，必然會涉及各種資本運作，房地產企業如何把各種資本運作手段運用得收放自如、隨心所欲？本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

‖培訓收益‖

1．熟悉“三舊”改造涉及的稅務風險控制；

2．熟悉資本運作的稅務風險控制。

‖培訓對象‖

各房地產開發公司的總裁、總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，運營管理、拆遷管理、注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

‖主講內容‖

第一部分：“三舊”改造涉及的稅務風險控制

一．舊城鎮改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

（一）政府主導模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．政府收回土地營改增后是否有增值稅和土地增值稅的問題。

2．營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？財稅[2016]140號中說的項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有這句話到底是什么意思？如果是有項目公司直接招拍掛，以后到底能不能轉讓股權？

3．土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？

4．拆遷補償的正確會計處理技巧是什么？

（二）開發企業代建模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．代建工程應符合什么條件？

（三）自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．村提供土地使用權，開發企業提供所需資金，以村名義合作開發房地產項目的行為，屬于合作建房嗎？

2．開發企業分配一定面積的物業并以村名義銷售的行為到底誰是納稅主體？

3．自主改造模式中，出資方的行為屬于什么行為？要交增值稅嗎？

（四）股權轉讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．股權轉讓模式土地分融資地塊和復建地塊，什么叫融資地塊？什么叫復建地塊？

2．村經濟組織成立全資控股子公司承受融資地塊土地使用權，開發企業收購村經濟組織全資子公司100%股權從而獲得融資地塊的土地使用權有稅務風險嗎，股權轉讓到底要不要交土地增值稅？

（五）共同開發模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．村經濟組織和合作開發企業為共同受讓者，同時擁有該地塊土地使用權，雙方共同開發的合作建房模式，雙方各自分得的物業各自確權有納稅義務嗎？

2．合作雙方不成立項目公司的合作建房在企業所得稅方面最困難的地方在哪里？

3．合作建房的土地增值稅的廣州模式和重慶模式分別是怎么樣的？

（六）協議轉讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．村經濟組織與開發企業先簽訂合作補償協議，開發企業支付補償費，村經濟組織辦理用地手續，取得建設用地批準書，在這個模式中，村經濟組織作為土地使用權人，轉讓部分土地使用權，開發企業出資，雙方合作開發建設，稅收的風險點在哪里？

2．開發企業支付補償費要取得什么票據？

三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制

1．舊廠房的改造主要以自行改造和政府公開出讓方式為主。自行改造只發生土地用途改變，不發生土地權屬變化要交增值稅嗎？

2．公開出讓土地的，要交增值稅嗎？

第二部分：資本運作的稅務風險控制

一．股權架構設置的稅務風險控制

1．某上市公司股權架構由間接持股變為直接持股的案例分析及全國獨家解讀國家稅務總局公告2013年23號公告

2．什么樣股權架構的設置能規避股權轉讓中的土地增值稅風險？

二．合并分立的稅務風險控制

1．對舊廠房的土地進行合并分立需要注意的核心問題是什么？

2．你知道企業合并最危險的會計分錄是哪一個嗎？

3．資產剝離到底采取投資還是分立？他們的優缺點分別是什么？

4．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？

三．股權收購的稅務風險控制

1．某上市公司股權收購稅收籌劃失敗的案例分析

2．拿自己控股20%的子公司換另一家公司控股100%的子公司能進行特殊性稅務處理嗎？

3．股東前期投入在股權轉讓時如何扣除？

4．為什么說絕大部分企業股權溢價進土地成本的手法都是不靠譜的？

5．如果股權收購標的企業以前的賬冊沒有了，怎么辦？

四．上市公司發行股份購買資產的稅務風險控制

1．上市公司向自然人股東發行股份購買資產的稅務風險控制

2．上市公司向企業發行股份購買資產的稅務風險控制

3．借殼上市原凈資產如何以合理的方式還給原股東？

五．資產劃轉的稅務風險控制

1．企業接收政府劃入資產的企業所得稅處理及國家稅務總局公告2014年第29號核心條款解讀：資本運作哪家強？國資委最強！全國獨家分析國資委下屬企業：資本運作超強案例

2．企業接收股東劃入資產的企業所得稅處理

⑴ 企業接收股東劃入資產會計與稅法最重要的差異分析

⑵ 對賭協議的的三種形式與兩種稅收后果分析

鐘老師

鐘老師：資深稅務稽查官員，全國主流稅務培訓講師，廣東省級稅務干部學院教師，注冊會計師協會教育培訓委員會委員；豐富的稅務稽查經驗與熟練的業務技能，精通稅務機關稽查模式與方法，具有豐富的房地產稅收籌劃經驗，熟悉舊城改造與資本運作的控制風險。《中國稅務信息網》、《中國會計視野》、《房地產企業管理教育網》簽約稅收實務專家，《中國稅網》涉稅風險研究室特邀稅務專家。個人新浪博客《云稅務》訪問量超過百萬次，在網上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓講師，并參與過國家稅務總局教育中心標準化課程編寫。長期為各地稅務稽查系統做查前培訓，經常為廣大企事業單位授課，授課內容精彩，實戰經驗豐富，實操性強，信息量大，受到各方好評！

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