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課程前言

李克強總理在《政府工作報告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。”

經過四年的努力，我國已經在交通運輸業、郵政業、電信業和七個現代服務業實現了營業稅改征增值稅改革，累計減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實施增值稅轉型之后，我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施。四大行業全面實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。

四大行業營改增的號角已經吹響，化解房地產庫存的步伐已經起動，建筑業、房地產業應借改革的春風，加強財稅法規的學習，迎接房地產行業的開發經營季。

財政部 國家稅務總局印發的《關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》總結了前階段營改增的經驗，理順升華了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》及相關規定，也為其他行業的營改增奠定了基礎。為宣傳普及營業稅改征增值稅的稅法知識，協助房地產企業盡快掌握營改增的操作方法，提前做好業務上的準備工作，并搞好今年企業所得稅匯算清繳后的風險管控，我們特意編制寫了這套教材。

課程收益

1、 了解營改增對房地產企業的影響

2、 深入分析營業稅改增值稅對房地產建筑企業稅負的影響

3、 熟練掌握房地產建筑企業增值稅的納稅申報和有關憑證管理

4、 熟練掌握增值稅的會計核算和營改增的特殊處理

5、 解決房地產建筑企業在營改增政策實施過程中的疑難點，掌握應對策略

6、 幫助房地產建筑企業在營業稅改增值稅后，精準進行稅務籌劃

課程特色

1、案例分析和政策解析相貫穿：通過企業的真實案例，詳細解讀營改增政策的精髓，指導企業如何

應對最新政策壁壘，如何規避涉稅風險。

2、會計處理與稅務處理相融合：按照企業的業務實質，根據業務模式，將稅收政策、賬務處理、發

票開具、納稅申報表的填寫融為一體，從而實現財稅一體、差異協同。

3、業務模式與商業模式相更疊。結合其他行業營改增政策的同步推進，以房地產企業的外部商業模

式與內部業務模式的創新，透過合同的規范，來實現企業商業模式的構建，以及企業內部交易模式的創建，實現企業稅負的最小化目標。

4、互動式教學：采用教師講授、學員提問、課堂討論、學員交流等活潑多樣的方式。

課程對象

1、房地產企業董事長、總經理、財務、合同管理、采購、項目管理、涉稅管理部門相關人員

2、各國地稅、會計師事務所、稅務師事務所負責人及稅務專業人士

課程大綱

一、“營改增”的背景及推進路徑簡介

1、請進來 走出去

2、抓住先機 揚帆起航

二、增值稅與營業稅原理及其對收入、成本的影響

三、房地產營改增細則解讀

1、土地出讓金如何從銷售額中減除？

2、房地產開發企業新項目、老項目如何界定？

3、一般納稅人和小規模納稅人哪個更實用？

4、一般計稅方法和簡易計稅方法哪個更有效？

5、如何看待含稅、不含稅及銷售額的魔力轉換？

6、如何做好進項稅額的積累？

7、老項目的預售款發票如何開具 ？

8、房產和建筑物租賃營改增如何處理 ？

9、銷售使用過的固定資產如何繳納增值稅？

10、原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務的，截止到試點實施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？

11、商業地產出租，未到期合同，如何征稅？

12、銷售方或購買方因服務中止或折讓扣減銷項稅額如何處理？

13、個人轉讓二手房有哪些新規定？

14、營改增前后企業如何進行過渡事項的安排？

15、納稅義務發生時間及納稅地點解讀

16、稅收減免的奧秘在哪里？

17、會計處理與納稅申報精講

四、如何應對房地產營改增的挑戰？

1、上游企業“取票難”困境如何破解？

2、如何化解工程地點轉移增加的企業負擔？

3、營改增后，土地增值稅去留博弈及重復征稅分析

4、如何解決預售期銷項大于進項所導致的資金流壓力？

5、營改增后的企業固定資產投資如何決策？

6、房地產企業的售后回租行為在增值稅框架下如何進行處理？

7、營改增對集團公司物資統一采購和資金集中管理有何影響？

8、營改增后，如何應對甲供材的博弈？

9、如何利用營改增的推動效應，實現企業財務管理從核算會計到管理會計的轉型？

10、如何在增值稅思維下修訂房地產各類合同？

桂老師

香港中文大學金融碩士，清華大學MBA 校友導師，清華MBA校友會金融協會副會長；中國注冊會計師，高級會計師。

現任中稅網集團、尤尼泰財稅大講堂、國培教育、前沿講座等機構特聘講師；中建政研信息咨詢中心工程建設領域專家委員會委員；人社部CETTIC稅務咨詢師專家委員會委員；中國稅務咨詢師（CTC）講師團成員；中稅咨詢集團高級講師。

曾任某大型國有建筑企業財務處長，在建筑行業具有多年的財務管理經驗；任香港某房地產集團公司常務副總裁兼財務總監，精通房地產業務的國際運作；任大型國有控股集團公司副總裁兼總會計師，具有國內房地產行業豐富的財稅管理經驗。具備企業財務管理、稅收籌劃、投融資領域豐富的理論實踐與實際操作經驗。多年來一直擔任清華MBA校友導師，具有豐富的教學經驗。

在清華大學等多所高校、中稅網、前沿講座、尤尼泰財稅大講堂等培訓機構以及北京市新聞出版廣電局、北京電視臺、北京熱力集團、信達地產股份有限公司、中鐵建集團公司、北京市國稅局、北京市順義區國稅局、吉林省松原市國稅局等單位舉辦過各類講座與培訓課程。

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