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課程介紹

目前，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組如火如荼，但是，在并購重組擴(kuò)張中如果瘋狂拿地、瘋狂并購又遇到房地產(chǎn)銷售低迷期，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采取什么策略提升凈資產(chǎn)與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務(wù)風(fēng)險？

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債過程中，產(chǎn)生的利息支出，可以用哪些方法對沖增加收入？這種增加收入的方法會帶來什么樣的稅務(wù)風(fēng)險？

房地產(chǎn)企業(yè)信托目前有什么最新的規(guī)定？明股實債到底能不能稅前扣除？

在與一些資金方交談的過程中，資金方往往是開口就是讓你先成立一個SPV公司，為什么要成立一個SPV公司？SPV在境外設(shè)置與境內(nèi)設(shè)置的稅務(wù)風(fēng)險在哪里？

房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中，如何把各種資本運(yùn)作手段運(yùn)用得收放自如、隨心所欲？“三舊”改造應(yīng)該如何做稅務(wù)方案？

本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

課程對象

1.房地產(chǎn)公司中高層管理人員（董事長、總經(jīng)理、項目總、營銷總監(jiān)、總工程師、部門負(fù)責(zé)人）；

2.房地產(chǎn)公司運(yùn)營管理中心、財務(wù)中心、成本管理人員（成本部、造價部、合同部）及各職能部門中高層管理人員等；

3. 總會計師、財務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)、資金經(jīng)理、財務(wù)部會計師及營銷部、客服部主管/經(jīng)理；

課程收益

1.了解銷售回款的前提及促進(jìn)客戶回款的方法；

2.學(xué)習(xí)并掌握回款的保障是建立牽引及對內(nèi)對外的約束機(jī)制；

3.如何換位思考，了解營銷與財務(wù)在銷售回款中存在的痛點(diǎn)；

4.學(xué)習(xí)銷售回款的創(chuàng)新放款形式；

5.學(xué)習(xí)并掌握預(yù)售監(jiān)管資金核撥的方法及創(chuàng)新形式；

課程大綱

第一天:房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收實務(wù)

一. 房地產(chǎn)企業(yè)重組企業(yè)所得稅

1.合并

1）合并主導(dǎo)方及重組日

2）重組各方涉及的稅務(wù)狀況及財務(wù)狀況變化

3）稅收優(yōu)惠承繼

4）合并的方式:（1）母公司合并全資子公司 （2）母公司合并非全資子公司

（3）子公司合并子公司（4）全資子公司合并母公司（5）非關(guān)聯(lián)公司之間合并

5）問題:企業(yè)合并中小股東企業(yè)所得稅如何處理？

2.分立

1)股權(quán)支付及虧損彌補(bǔ)

2)重組交易的實質(zhì)結(jié)果

3.投資

4.劃轉(zhuǎn)

1）100%直接控制的母子公司之間

2）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間

3）劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計算折舊扣除。

二．房企重組增值稅

1.一并轉(zhuǎn)讓

1）合并、分立、出售、置換等方式

2）涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為

2.留抵稅額

3.在建工程轉(zhuǎn)讓

4.無產(chǎn)權(quán)地下車位轉(zhuǎn)讓

5.不動產(chǎn)對外投資:包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

6.劃轉(zhuǎn):土地受讓人變更為項目公司

思考問題：

1）企業(yè)分立，原企業(yè)注銷，原企業(yè)留抵的進(jìn)項稅能否轉(zhuǎn)入新分立的企業(yè)繼續(xù)抵扣？

2）企業(yè)分立，原企業(yè)不注銷，原企業(yè)留抵的進(jìn)項稅能否轉(zhuǎn)入新分立的企業(yè)繼續(xù)抵扣？

3）企業(yè)合并、分立是否需要開具增值稅發(fā)票？

4）房地產(chǎn)企業(yè)未開發(fā)項目的土地成本如何在新的項目公司抵減增值稅？

三．房企重組土地增值稅

1.政策適用（以投資為例）

2.投資主體不變

3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅

4.在建工程整體轉(zhuǎn)讓的土地增值稅

環(huán)節(jié)一：轉(zhuǎn)讓方在處置未竣工項目環(huán)節(jié)；

環(huán)節(jié)二：購買方后續(xù)開發(fā)未竣工項目再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)；

1）購買方對未竣工項目進(jìn)行了完全的拆除

2）購買方對未竣工項目進(jìn)行了重新規(guī)劃設(shè)計等實質(zhì)性改動

3）購買方在未竣工項目的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)

5.重組后再轉(zhuǎn)讓的土地增值稅處理

6.合并分立

7.劃轉(zhuǎn)

四. 房企重組契稅

1.整體改制

2.公司合并

3.公司分立

4.劃轉(zhuǎn)：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)；

5.投資：母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)；

五. 房企重組印花稅

1.政策適用

2.資金賬簿的印花稅

3.合并分立的印花稅

4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅

六. 房企重組個人所得稅

1.按股權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅

2.按先收回再投資兩個環(huán)節(jié)征稅

3.《關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》

第二天:市場下行期房企回款保衛(wèi)戰(zhàn)

一.近期政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)融資政策最新政策研判

二.房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金問題

1. 資金對房地產(chǎn)行業(yè)的重要性（分業(yè)態(tài)闡述）

2. 房地產(chǎn)公司主要資金來源及面臨的問題

3. 房地產(chǎn)銷售市場疲軟，按揭回款雪上加霜

三.房地產(chǎn)如何解決資金問題（開源）

1. 拓寬籌資渠道，緩解資金困難

2. 加強(qiáng)銷售回款，持續(xù)輸入現(xiàn)金流

3. 打好基礎(chǔ)功，對接資本市場

四.促進(jìn)客戶回款的方法

1.銷售回款的前提:有質(zhì)量的銷售服務(wù)

2.案例分析:銷售與回款的取舍

3.案例思考:銷售回款的意義

4.銷售回款的基石:解決客戶按揭痛點(diǎn)

五.銷售回款保障的建立

1.回款體系建立:牽引及約束機(jī)制

2.營銷與財務(wù)在銷售回款中存在的痛點(diǎn)

3.如何換位思考，在合作中解決雙方痛點(diǎn)

4.案例分析-應(yīng)收賬款構(gòu)成分析及解決思路

六.銷售回款的創(chuàng)新放款形式及案例分析

1.置合貸款的創(chuàng)新形式

2.大型商業(yè)物業(yè)回款策略

3.車位貸款的創(chuàng)新形式

4.精細(xì)化管理提高回款效率

七.銀企合作的建立與管理

1.案例分析-按揭合作協(xié)議要點(diǎn)

2.戰(zhàn)略合作關(guān)系建立

3.銀行工作效率管控

4.按揭放款規(guī)模爭取

八.預(yù)售監(jiān)管資金核撥的方法及創(chuàng)新形式

1.預(yù)售監(jiān)管資金核撥概述

2.預(yù)售監(jiān)管資金核撥創(chuàng)新措施及案例分享

3.預(yù)售監(jiān)管資金核撥工作思路及方法

九.房地產(chǎn)如何從管理要效益（節(jié)流）

1. 規(guī)范內(nèi)部管理，形成良好機(jī)制

2. 樹立全員資金意識，發(fā)揮銷售主觀能動性

3. 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型初步探討

王老師

王老師：

特級注冊稅務(wù)師(首批) ,注冊造價師，資產(chǎn)評估師。 湖北省稅務(wù)局稅務(wù)行政復(fù)議委員會專家委員，畢業(yè)于中南財經(jīng)政法大學(xué)，多年致力于為房地產(chǎn)企業(yè)提供深度稅務(wù)咨詢服務(wù)，為漢陽市政集團(tuán)、武漢城投、當(dāng)代集團(tuán)等多家地產(chǎn)企業(yè)、上市公司、國有企業(yè)提供過深度財稅操盤服務(wù)。

張老師：

注冊會計師，注冊稅務(wù)師，中南財經(jīng)政法大學(xué)碩士，現(xiàn)任某大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司財務(wù)總監(jiān)。

深耕房地產(chǎn)行業(yè)十余年，熟悉資本市場，曾主導(dǎo)三家所任職企業(yè)成功上市，幫助兩家公司主體信用評級達(dá)到AA，對資金籌措有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，為公司融資超過150億。

參與多個不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)項目的決策與實施，涵蓋項目的投資決策、開發(fā)建設(shè)、銷售回款、開業(yè)運(yùn)營、物業(yè)自持、稅務(wù)清算等全生命周期環(huán)節(jié)。

蔡老師：

西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士。十余年房地產(chǎn)資金管理經(jīng)驗，擅長房地產(chǎn)開發(fā)全周期全鏈條資金管理、銷售回款管理、預(yù)售監(jiān)管資金核撥、外部融資及法務(wù)風(fēng)險防范。

現(xiàn)任TOP房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財務(wù)融資總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)公司銷售回款、資金核撥及法務(wù)訴訟工作。

曾任美的置業(yè)財務(wù)融資總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)銷售回款、融資管理及資金運(yùn)營工作;

曾任佳兆業(yè)城市公司融資總監(jiān)，主要負(fù)責(zé)公司銷售回款及融資管理工作;

先后服務(wù)于多家知名房企，有著豐富的資金管理經(jīng)驗及廣泛的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，常年在集團(tuán)各項銷售回款、融資管理及資金運(yùn)營方面排名前三。年度按揭回款及外部融資金額近百億，業(yè)績突出，多次獲得優(yōu)秀員工、回款標(biāo)兵、服務(wù)之星等殊榮。

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