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課程背景

隨著《民法典》的普及，特別是自媒體的影響，業主對物業不滿聲音及維權行為越來越多。部分中小物企對《民法典》掌握不透，甚至違法而不自知，對業主提出的問題和質疑，無力依法回應，致使雙方矛盾加重，陷入收費難-品質降低-滿意度下降-欠費愈多-利潤不保-風險增大-換物業的惡性循環。

實踐中為物業人培訓《民法典》的課程數不勝數，講師多為專業律師及理論研究者，所講內容和現場實踐距離較大。為解決物業人實際工作中遇到的困惑，現邀請25年物業經驗的實戰型專家，結合物業現場難點及痛點，以條文解析為基礎，實踐判例為抓手、實戰經驗為重點，梳理物業各方的法定權責及實操要點，厘清具體疑難雜癥的處理關鍵點。特此舉辦“物業《民法典》在物業現場實操運用及風險規避》”課程：

課前討論：業主左手《民法典》、右手物業違約證據及抖音，沖到辦公室找你理論！不僅不繳物業費，指責物業對消防通道堵塞等處理不徹底，索要公共收益。且提出將啟動業主大會程序，更換貴司！閣下將如何應對！

1、等死：讓干就干、不讓干就撤場；

2、找死：早晚要撤、多收錢不花錢、往死里整；

3、求生：依約改善、依法履約........依法--您得先懂法吧！

課程大綱

第一部分 《民法典》對物業行業發展的重大意義及四大變化：

一、倒逼物業企業改善和進步：

1、大局如此，被倒逼的最終是哪類物業企業？超大型？小微型？

2、被倒逼的物企的最壞結局是什么樣的？赴死還是向生？

案例1：服務未達約定，法院判被告業主按照九折繳納物業費及討論。

問題討論1：物業起訴業主前、物業人該干點啥、心里沒點數？

問題討論2：物業費九折的判決，物業的心疼不腦燒不？

案例2：不懂《民法典》表決要點，開發商的物業被掃地出“區”。開發商爸爸會殺物業中高管祭天不？

二、對物業行業重大意義或影響的現實分析

三、《民法典》在物業方面的四大變化：對物業是福還是禍？

1、增業主共決事項、改業主共決規則：設門檻一步變兩步，物業人如何應對？

2、明確公共收益合理管理成本扣除：如何利用規則、規避風險、增加收益？

第二部分 業主的建筑物區分所有權

一、業主專有權實踐中表現形式及物業人如何判別？

二、業主行使專有權比對承擔的義務

三、業主共有權實踐表現形式---你清楚自己地理上的責任范圍嗎？

四、業主行使權對應義務及限制：物業人懂業主該干啥不該干啥嗎？

五、業主的建筑物區分所有權--行權、履責的一致性

案例3：業主私改衛生間被判恢復，物業該怎么辦？

案例4：業主封陽臺被判回復和物業的合同履行關系

六、百試百靈：基于所有權為出發點，分析物業相關的問題和糾紛；

案例5：從所有權度分析：業主住一樓不用電梯，需交電梯養護費嗎?

七、小區車位糾紛處理依據

案例6：地面規劃車位權屬判定

八、業主公共決定事項---兩規、兩人、兩改、兩筆錢

九、業主共決程序對比分析--《物權法》和《民法典》的區別

十、業主面積和人數---物業人你會算嗎？

案例7：上海某小區業主參與表決數字如何計算及議事規則設計

十一、業主的建筑物區分所有權--住改商及公改營對比分析

住改商：物業人成風箱中的老鼠--為啥受傷的總是你？

住改商：靈魂五問！

案例8：物業組織80%業主同意、是否可以將噴水池改造成活動場地？

案例9：業主以物業制止住改商不力為由拒交物業費，法院怎么判？

十二、業主的建筑物區分所有權--撤銷權

1、面對利益受損，物業人可否以第三人身份行使撤銷權？

2、面對利益受損，物業人如何通過其他業主行使撤銷權維護權益？

案例10：業主騎共享單車進小區被物業制止成被告，法院怎么判？

案例11：小區業主請求法院撤銷業委會換物業決定，法院會怎么判。

討論問題1：業委會敗訴的原因是什么？（物業人該干點啥？）

討論問題2：如果你是項目物業經理，下步你如何保盤？

十三、業主建筑物區分所有權-維修資金：如何通過動用維修資金維護物業權益？

1、動用成功---有人歡喜有人惱；

2、消防癱瘓，公維金動用難，物業怎么辦（怎么避責）？

案例12：業主家火災，消防栓無水損失大，法院為啥判物業不擔責；

十四、業主的建筑物區分所有權--公共收益

1、常見利用共有部分產生的收入有哪些？

2、合理成本的認定方法及公共收益分配使用方法有哪些？

3、面對維修資金動用難，物業人是否可用公共收益組織大中修？

案例13：物業聲稱公共收益虧損，法院怎么判？合理成本如何界定？

十五、業主建筑物區分所有權--任意解除權！就問物業人驚喜不？

1、無需物業人過錯，程序合法即可；

2、物業人如何制衡業主任意解除權？

十六、業主建筑物區分所有權：平等合同關系；共同管理權委托付費；

十七、業主的建筑物區分所有權：業主義務及責任

1、物業人要善于宣傳--輿論宣傳陣地我們不占領，對手就會占領；

2、業主也要依法而為--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁悶不？

案例14：樓頂漏水維修，中間層不攤錢，法院怎么判？

3、物業人如何引導相鄰糾紛處理、擺脫兩邊不討好的困境？

第三部分 業主相鄰關系及處理要點

案例19：業主以鄰居違建影響采光物業部處理拒交費，法院怎么判？

第四部分 共有及物業相關事務處理

業主共有權共同共有還是按份共有？共有物業費用分攤如何處理？

案例20：夫妻離婚后共有房產人拒交物業費，法院怎么判？

第五部分 物業服務合同

一、物業服務合同違約責任：

案例21：業主反訴物業履約有瑕疵屬實，法院怎么判交物業費？

二、物業服務合同--合同義務：弄清自己須干啥？

三、物業服務合同--內容和形式

四、物業人管住嘴--公開的有利于業主的承諾，為合同組成部分；

五、物業服務合同--效力

1、屬于集體契約，效力及于所有成員；

2、任何成員不得以未簽訂合同主張物業服務合同對其不具有約束力；

案例22：業主以未和物業簽合同為由拒交物業費，法院怎么判？

六、物業服務合同--前期物業服務合同法定終止條件

七、物業服務合同--轉委托：如何合法轉委托及全部轉包的法律后果

案例23：物業合同轉包被法院判決無效

八、物業服務合同--物業服務人義務

1、物業人弄清自己該干啥？該咋干？

2、《物權法》和《民法典》規定的變化分析

3、物業人如何把責任變成防火墻？

案例24：物業公司裝修管理不到位，非業主受害被判擔責；

4、物業服務合同--物業服務人義務：干了、還要善于證明你干了

一、物業服務合同--物業人信息公開義務

二、物業服務合同--業主付費義務

物業欠費心理：因為有問題，所以不繳物業費；因為不想繳物業費，所以有問題；

三、物業服務合同--業主告知、協助義務

四、物業服務合同續訂及交接；合同屆滿及終止分析；

案例25：物業公司被撤場，物業起訴，法院怎么判？

第六部分 侵權責任及應對策略

一、物業組織社區文化活動---自甘風險及應對措施

案例26：物業組織社區文化活動業主受傷起訴物業、法院怎么判？

二、侵權責任及應對策略---職務侵害應對措施

三、侵權責任及應對策略---脫落墜落致害風險及應對措施

案例27：業主停車被落水管砸損起訴物業，法院怎么判？

四、侵權責任及應對策略---高空拋物風險及應對措施

案例28：業主被高空拋物砸傷起訴物業及樓上業主，法院怎么判？

五、侵權責任及應對策略---樹木維護風險及措施

案例29：業主車輛被小區樹木砸損起訴物業，法院怎么判？

六、侵權責任及應對策略---公共施工風險及措施

案例30：物業開槽致業主摔傷訴物業賠償，法院怎么判？

學員工作難題及關注問題的現場研討、解析；

程老師

講師簡介：程延召老師

物業行業實戰型專家，物業行業資深咨詢培訓講師

國務院住建部及人保部全國統考物業管理師、中國物業管理協會物業管理師

曾任“世界500強”設施管理企業法國索迪斯、兩家“國際五大行”（高力

國際、世邦魏理仕）及碧桂園服務中高層管理職位；后曾任三家中等規模民營物企總經理職位；

為超百家物企及開發商提供過物業培訓咨詢服務；

實戰經驗及風格：

27年物業行業管理及咨詢培訓經驗， 軍人出身基層做起，實戰經驗豐富且理論水平高，對物業行業現狀及發展趨勢認識清晰。曾成功將兩家年虧損數百萬的物企扭轉為年盈利近千萬元；

熟練掌握物業法規政策及物業行業痛點癥結。擅長抓本質辨矛盾、明思路處理行業疑難雜癥；

通曉各類地區各類物企、各業態物業運營管理特點和難點；從業地區跨度廣、深、滬一線城市、省會城市、地級市及縣城；曾管理項目包括住宅（含豪宅別墅、普通住宅）、中高端商寫（含超高層、購物中心及商業綜合體）、產業（工業）園、專業市場、公建物業等；企業類型含民企、國企、外資、地產旗下物企及市場化物企等；

曾為超百家物業及開發商客戶提供物業頂層設計及發展規劃、運營管理體系打造、中高層管理類及專業類培訓、咨詢及顧問等服務。指導其實現運營水平提升及效益增長；

幽默風趣、理論結合實際，善于跳出物業看物業剖析疑難雜癥把脈會診，找病根抓痛點擊要害重效果，精準發掘把控客戶實際需求，給出切實可行的處理思路和方法。

擅長內容：物業全流程培訓、咨詢顧問；物業疑難雜癥處置；物業體系搭建及升級重塑等

主講課程（也可根據客戶實際情況及需求，開發針對性課程）：

《物業企業戰略設計及發展規劃》 《物企管理體系搭建及診斷重塑》

《新形勢下--物業費催收及疑難雜癥實戰解析》 《天下無訴--業主投訴處理與管理》

《物業保盤策略及業委會對接之道》 《物業經營管理風險防控》

《以案釋法--（民法典）在物業行業的實踐運用》 《業主忠誠度培育》

《以案說事--物業項目運營困局及痛點實戰攻略》 《自媒體時代物企負面輿情管理》

《Ai時代--新型物業品質體系構建及標桿打造》 《業主公共收益合規運營及風險規避》

《商寫物業運營管理難點及標準化建設解析》 《國有資產管理及物業發展規劃》

《工業園區物業管理現狀及發展前景》 《基于實現目標的溝通能力實戰訓練》

《物業人壓力及情緒管理》 《公建物業項目運營難點實戰解析》

《產業園物業運營難點解析》 《新時代物業人職業化打造》

《商寫物業節能降耗、消防及二裝管理 》 《增值服務體系設計及實戰方法》

合作過物業培訓、咨詢顧問業務的部分客戶：

廣東碧桂園、 華潤南寧置地、 香港瑞安集團、 廣東利通置業、 廣東龍光地產、 廣東達智地產

深圳金眾物業、 廣州遠洋物業、 廣東天乙集團、 廣州領峰置業、 中國二重集團、廣西長融置業廣西交投地產、 廣西榮和集團、 廣西唐璽投資、 廣西凱旋一號、 北京順開物業、河北匯博物業遼寧筑景物業、 安徽皖新物業 河南普羅物業、 河南正弘物業、 河南聯航集團、河南國資集團

河南藝城物業、 南樂城投物業、 內蒙博誠物業、 內蒙蒙西物業、 湖北興華物業、武漢嘉信物業

陜西皇嘉物業、 西安安居物業、 濟南歷下控股、 綿竹金申物業、 江西新力服務、江西雅園物業

江西順景物業、 河南德鴻物業、 河南順暢物業、 重慶渝凰物業、 湖南慈利物協、 桂泰耕源投資深圳物業人學會、漯河中央花園業委會、 信陽天璽華府物管會 ......

曾合作過的物業咨詢培訓機構：

深圳合創智慧咨詢機構、高力國際可持續培訓部、 北京中企海納教育咨詢、 深圳康達信咨詢

西安聚道物業研究院、 深圳金麗物業評估咨詢、 成都世紀鑫源企業咨詢、 鄭州仕邦物業咨詢

石家莊啟舟教育科技、 鄭州賦聚管理咨詢、 江西時代光華企業咨詢；

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