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課程大綱

一：交易架構(gòu)篇

1、存量資產(chǎn)交易的流程及痛/難點(diǎn)概述

大宗交易核心難點(diǎn)、主流方式、市場(chǎng)趨勢(shì)和投資機(jī)會(huì)

大宗交易三大成功要素（定價(jià)/銷售策略、客戶選擇與管理、交易架構(gòu)（條款）設(shè)置）

大宗交易的頂層設(shè)計(jì)（本質(zhì)）

如何找到好的交易買家（渠道）

存量資產(chǎn)項(xiàng)目的投資者分析（買家）

2、存量資產(chǎn)交易模式的核心邏輯和適用場(chǎng)景解析

收購(gòu)、處置不同視角的業(yè)務(wù)流程

資產(chǎn)收購(gòu)（流程架構(gòu)、優(yōu)缺點(diǎn)、適用場(chǎng)景、涉稅、風(fēng)險(xiǎn)、案例）

股權(quán)收購(gòu)（直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)剝離后轉(zhuǎn)讓（劃轉(zhuǎn)、分立、作價(jià)入股）

特殊交易（明股實(shí)債、小股操盤(pán)、代建代融、破產(chǎn)重整、法拍、涉國(guó)有資產(chǎn)交易）

REITs等創(chuàng)新交易模式（資產(chǎn)包方案、股權(quán)轉(zhuǎn)讓+REITs、REITs之路的前置準(zhǔn)備、長(zhǎng)期租約+聯(lián)合運(yùn)營(yíng)、類REITs+ABS/CMBS）

3、存量資產(chǎn)交易架構(gòu)設(shè)計(jì)

交易價(jià)格六大核心

交易對(duì)價(jià)安排（交易對(duì)價(jià)構(gòu)成、交易對(duì)價(jià)計(jì)算方式、交易對(duì)價(jià)支付方式、溢價(jià)的處理）

交易風(fēng)控?fù)?dān)保

交易交割安排

投后治理機(jī)制

二、盡調(diào)風(fēng)控篇

1、交易對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

仲裁、訴訟風(fēng)險(xiǎn)

債務(wù)、抵押風(fēng)險(xiǎn)

土地轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

證照手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)

在建工程風(fēng)險(xiǎn)

2、盡調(diào)流程與團(tuán)隊(duì)配合

3、盡調(diào)方法手段和重要原則

4、法律盡調(diào)清單和常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

三、交易測(cè)算篇

1、存量資產(chǎn)交易測(cè)算基礎(chǔ)

存量資產(chǎn)交易測(cè)算中的收支兩條線

項(xiàng)目公司測(cè)算VS股東測(cè)算

各交易方式涉稅分析與計(jì)算

2、股權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值

股權(quán)收購(gòu)中，股權(quán)價(jià)值的確定

交易對(duì)價(jià)的構(gòu)成和拆分

存量資產(chǎn)交易中，資產(chǎn)原值與購(gòu)買價(jià)值的確定

存量資產(chǎn)交易，價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系

3、股權(quán)交易模式的測(cè)算

標(biāo)準(zhǔn)股權(quán)交易模式下的測(cè)算

劃轉(zhuǎn)、分立、作價(jià)入股測(cè)算要點(diǎn)

涉及“自持、銷售”拆分股權(quán)合作

承債式收購(gòu)下的“股轉(zhuǎn)債”與“債轉(zhuǎn)股”

合作開(kāi)發(fā)中的同股同權(quán)與非同股同權(quán)

4、存量資產(chǎn)交易模式的測(cè)算

在建工程轉(zhuǎn)讓

舊房轉(zhuǎn)讓

法拍交易中法拍溢價(jià)的測(cè)算處理

城市更新和舊改項(xiàng)目測(cè)算

5、溢價(jià)處理

溢價(jià)處理的“對(duì)內(nèi)”和“對(duì)外”手段

測(cè)算階段的稅籌原理和運(yùn)用

利用雙敏感性分析做土增稅籌劃

四、稅務(wù)籌劃篇

1、三大稅種稅籌總述

2、存量資產(chǎn)交易稅籌思路和溢價(jià)處理

3、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和分立模式下的稅務(wù)籌劃及土增稅核定

4、作價(jià)入股、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的涉稅分析

張老師

講師簡(jiǎn)介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價(jià)值實(shí)戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書(shū)》

相關(guān)經(jīng)驗(yàn)：

張老師曾先后任職于多個(gè)TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔(dān)任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個(gè)人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)；約500萬(wàn)平方米園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資一線實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運(yùn)作。圍繞業(yè)主目標(biāo)構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析工具案例實(shí)踐。

戰(zhàn)略價(jià)值定位：

20年商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值管理專家，兼具地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資本運(yùn)作四維視角的實(shí)戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國(guó)內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤(pán)專家

累計(jì)服務(wù)30+央國(guó)企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬(wàn)㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項(xiàng)目年均IRR提升15%+的實(shí)操案例

主講課程：

《經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)盤(pán)活》

《收并購(gòu)、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運(yùn)營(yíng)增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運(yùn)作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國(guó)企：北京中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開(kāi)文投有限公司、珠海大橫琴集團(tuán)、廣東粵海天河城集團(tuán)、河北霸州發(fā)展集團(tuán)

上市公司：合生創(chuàng)展集團(tuán)、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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