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【課程背景】

為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金流，各大企業(yè)均加大對成本控制和成本優(yōu)化的關(guān)注，“降成本就是保利潤”。如何進一步提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無效成本支出，成為企業(yè)持續(xù)擴張的關(guān)鍵一環(huán)。

許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競爭力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個關(guān)鍵性因素。

中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)的什么？核心是成本控制或者是利潤率。中海，盈利能力與利潤率始終雄踞行業(yè)第一，被稱之為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤奶牛，引無數(shù)地產(chǎn)人跟風(fēng)學(xué)習(xí)。

本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國地產(chǎn)界利潤第一的前因后果。中海地產(chǎn)凈利潤復(fù)合增長率達到44.7%，遠(yuǎn)高于萬科的33%，其根本原因之一：“在于對開發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控”，本課程深度借鑒中海成本控制以及個人成本管控經(jīng)驗進行以下幾方面進行詳細(xì)解剖。

【課程收益】

1、標(biāo)桿地產(chǎn)全成本管理的關(guān)鍵點有哪些？成本策劃前至性管理是如何做到的

2、標(biāo)桿地產(chǎn)限額設(shè)計的成功做法及如何控制設(shè)計階段成本？

3、破解標(biāo)桿房地產(chǎn)項目全過程成本管控與造價控制操作之道

4、從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對全過程成本精細(xì)化管理進行規(guī)劃

5、提供房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和方法，超級實戰(zhàn)，拿來即用

6、大量中海、恒大等標(biāo)桿房企成本管控實操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用

【課程對象】

1、房地產(chǎn)公司中高層管理人員（董事長、總經(jīng)理、成本總監(jiān)、總工程師、部門經(jīng)理）

2、房地產(chǎn)公司成本管理人員（成本部、造價部、合同部）

3、分管領(lǐng)導(dǎo)；成本（造價）經(jīng)理、主管、造價工程師

【課程大綱】

第一部分：中海、恒大、萬達

成本管控核心競爭力對比指標(biāo)分析2、強排設(shè)計--項目拓展階段的成本估算

3、概念設(shè)計--項目策劃階段的成本測算

4、規(guī)劃方案設(shè)計階段的成本優(yōu)化

5、項目交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

6、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計單體建筑優(yōu)化及成本預(yù)算

7、管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化

8、園林景觀設(shè)計管理

9、設(shè)計階段后期成本優(yōu)化

10、設(shè)計階段成本管理與優(yōu)化的保障

案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計階段控制重點部位解析

案例：中海項目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計指標(biāo)詳解

一、恒大地產(chǎn)成本管控核心競爭力

1、產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化

2、設(shè)計成本控制

3、招采過程控制

4、材料戰(zhàn)略采購價格優(yōu)勢

5、恒大25個審查設(shè)計方案

二、萬達地產(chǎn)成本管控核心競爭力

1、目標(biāo)管理 2、過強管控 3、建造標(biāo)注

三、中海地產(chǎn)成本管控核心競爭力

1、成本文化深入人心

2、結(jié)構(gòu)成本控制沒有多余

3、成本適配性控制強

4、招采成本管控嚴(yán)

第二部分：投資方案階段

中海地產(chǎn)成本管控策略及案例分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本編制

2、項目成本規(guī)劃與控制表

3、項目現(xiàn)金流量預(yù)測表

4、建安成本目標(biāo)控制表

5、建安成本預(yù)測明細(xì)表

6、項目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計指標(biāo)表

7、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析

8、項目開發(fā)成本管控的總體思路

9、影響項目成本的10個主要因素

10、投資方案階段土地費用管控思路

①舊城改造地塊

②開發(fā)商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊

③公開招投標(biāo)或拍賣地塊

案例：中海地產(chǎn)集團某項目建安成本目標(biāo)控制表詳解

第三部分：方案設(shè)計階段

中海成本管控操作策略及案例分析

1、設(shè)計階段成本管理的基本邏輯

②考察單位主要目的是什么

③作為招采專員你怎么回答投標(biāo)單位提出的問題

9、合同承包方式、承包范圍以及計價依據(jù)對成本影響1、竣工資料真實性影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2、竣工資料不完善影響竣工結(jié)算質(zhì)量

三、竣工核重結(jié)算書審點內(nèi)容

1、總價包干結(jié)算審核（港式清單計價模式、國標(biāo)清單計價模式、市場清單計價模

①審核是否完成合同范圍內(nèi)所有工作內(nèi)容

②審核竣工圖紙以施工圖紙是否吻合

③根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

2、單價包干結(jié)算審核（國標(biāo)清單計價模式、港式清單計價模式、市場清單計價模式）

①根據(jù)竣工圖紙審核工程量

②根據(jù)合同審核措施費用以及承包范圍

③根據(jù)合同審核是否下浮比例

④根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

3、按實結(jié)算審核（定額計價模式）

①根據(jù)竣工圖紙審核工程量

②根據(jù)合同計價依據(jù)審核工程結(jié)算

③根據(jù)當(dāng)?shù)卣C發(fā)的定額人工文件進行調(diào)差

④根據(jù)合同約定對材料進行調(diào)差（備注：材料單價是按照算術(shù)平均單價還是加權(quán)平均單價記取）

⑤根據(jù)合同約定對機械進行調(diào)差

⑥根據(jù)當(dāng)?shù)卣募约昂贤s定進行措施費率調(diào)整

⑦審核分部分項定額

⑧根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

案例:結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)結(jié)算管理辦法以及個人結(jié)算經(jīng)驗分享

案例:廣聯(lián)達定額計價以及國標(biāo)清單計價演練

第四部分：招投標(biāo)階段

中海成本管控操作策略及案例分析

1、單位選擇對成本的影響

2、編制項目合約策劃報告

案例：ZH地產(chǎn)合約策劃報告編制講解

3、必須嚴(yán)格按照合約策劃報告執(zhí)行工程分判

4、招標(biāo)方式

①邀請招標(biāo) ②競爭性談判 ③直接委托

討論：為什么避免單位內(nèi)部推薦單位

5、招標(biāo)清單選擇模式對成本的影響

①港式清單 ②市場清單③國標(biāo)清單④定額計價

案例: 中海地產(chǎn)招標(biāo)清單編制講解（港式清單）

案例: 碧桂園招標(biāo)清單編制講解（港式清單）

案例:恒大招標(biāo)清單編制講解（企業(yè)清單、國標(biāo)清單）

討論：各類招標(biāo)清單利弊進行講解分析

6、招標(biāo)范圍界限對成本的影響

①合同計價方式 ②進度款支付方式

③投標(biāo)保證金的作用 ④履約保證金的作用

案例：中海地產(chǎn)招標(biāo)過程詳細(xì)解析

案例：恒大地產(chǎn)招標(biāo)過程詳細(xì)解析

7、商務(wù)談判技巧對成本的影響

8、商務(wù)清標(biāo)準(zhǔn)確性對成本的影響

①資質(zhì)預(yù)審的目的

第五部分：施工階段

中海成本管控操作策略及案例分析

一、動態(tài)成本管控講解

案例：中海地產(chǎn)動態(tài)成本管控

二、施工交叉作業(yè)成本管控講解

1、總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人施工經(jīng)驗對總包單位進行施工成本管控

2、分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個人施工經(jīng)驗對分包單位進行施工成本管控

三、精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

四、工程簽證審核技巧

1、工程簽證單

2、工程簽證附件

3、工程簽證預(yù)算書

五、材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價詢價技巧講解（主要尋到廠家底價）

討論：乙方會找什么理由拒絕采購

研討：如何尋到廠家底價

六、工程進度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）

案例：中海審核方案以及技巧

七、房建工程施工工藝成本管控講解

八、施工工藝也是對成本把控的重點

第六部分：竣工結(jié)算階段

中海成本管控操作策略及案例分析

一、竣工圖紙審核講解

1、竣工圖紙繪制準(zhǔn)確性直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2、竣工圖紙審核不嚴(yán)格直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

案例：標(biāo)桿地產(chǎn)竣工圖紙審核講解經(jīng)驗分享第七部分：竣工決算階段

中海成本管控操作策略及案例分析

1、配合財務(wù)做好竣工決算清算工作

2、配合財務(wù)做好建安成本編制

3、配合財務(wù)做好土地增值稅測算工作

二、竣工資料真實性審核

王老師

房地產(chǎn)成本管理實戰(zhàn)專家、評標(biāo)專家，原中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)區(qū)域公司成本高管。

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)企業(yè)成本合約部總監(jiān)。15年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、工程預(yù)結(jié)算、招采、合同管理工作經(jīng)歷。有超過10年工程造價實操、成本管控、工程招投標(biāo)實操培訓(xùn)講課經(jīng)驗。

曾任職于中建七局、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等標(biāo)桿甲乙方單位。 對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、招標(biāo)采購流程、合同管理均有自已獨到見解； 整合出了一套成本控制方法。在成本控制方面有系統(tǒng)的個人經(jīng)驗研究和獨特的實踐。為企業(yè)的倍增利潤提供了可操作的具體方法。

操盤項目：恒大名都、恒大金碧天下、恒大御景目、恒大海南綠洲項目、中海錦成項目、天河小區(qū)項目、海域陽光項目一、二期工程、萬力花園項目、江海匯項目、幸福森林項目、文瀾世家等項目。

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