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課程背景

隨著我國可供開發利用的土地資源的不斷減少，近年來“拆遷改造”已經成為房地產開發取得土地的一個主要途徑。 “拆遷改造”業務模式眾多，程序復雜，在很多業界人士看來難以綜述。其實，從控制開發業務的主體的角度來講“拆遷改造”業務大致可以分為三大類：政府主導業務、市場主導業務、政府與市場合作主導業務。

政府主導業務又分為：土地收儲模式、政府統租模式、綜合整治（政府出資）模式；

市場主導模式又分為：農村集體自改模式、村企合作模式、原土地使用權人自改模式、企業收購改造模式。

政府和市場方合作業務分為：以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式、土地整理模式。涉及的會計核算、稅收政策業十分復雜。

本次培訓將按照：“模式描述、模型分析、當事各方認定、稅務處理建議；合同簽訂技巧、會計核算要領”六個方面對以上各種類型的“拆遷改造”業務進行全流程講解。

同時，對于房地產“拆遷改造”過程中涉及的一些“主要疑難稅收問題”進行深刻分析與闡述。

課程大綱

第一部分 房地產開發各種“拆遷改造”業務全流程解析

第一節 政府主導業務

一、土地收儲模式

（一）模式描述、（二）案例模型（政府征收方式）、（三）涉事各方

（四）涉事各方稅務處理建議：

1、以征收方式收儲稅務處理建議：

（1）被征收方（原權屬人）；（2）征地拆遷方（政府）；

（3）受讓方； （4）拆遷施工方。

2、以收購方式收儲稅務處理建議。

（五）涉事各方合同簽訂注意事項：

1、被收儲方簽訂土地收儲合同注意事項；2、受讓方簽訂土地出讓合同注意事項；

3、拆遷施工方簽訂拆遷合同注意事項

（六）會計核算：1、被收儲方會計核算；2、房地產企業會計核算；3、拆遷施工方會計核算。【例1—1】

二、政府統租模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、土地出租方（農村集體經濟組織）；2、承租方

（五）合同簽訂注意事項

（六）會計核算：1、出租方會計核算；2、承租方會計核算。【例1—2】

三、綜合整治模式（政府出資，微改造）

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、?不動產原權屬人；2、工程施工方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、原產權人會計核算；2、施工方會計核算。【例1—3】

第二節 市場主導業務

一、村集體自行開發模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、原土地使用權人；2、?受讓方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、原土地使用權人會計核算；2、受讓方會計核算。【例1—4】

二、村企合作開發模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、被征收方（農村集體經濟組織或村民）；2?、受讓方；3、?工程施工方

（五）合同簽訂注意事項：1、合作協議；2、土地出讓協議。

（六）會計核算：1、被征收方會計核算；?2、受讓方會計核算。【例1—5】

三、企業自行改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、自改企業（不動產權屬人）；2?、工程施工方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、自改企業會計核算；2、施工方會計核算。【例1—6】

四、企業自行開發模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、自建企業（不動產權屬人）；2?、工程施工方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、自建企業會計核算（開發業務應單獨核算）；2、施工方會計核算。【例1—7】

五、其他企業改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、?被收購方；2、收購方

（五）合同簽定注意事項、（六）會計核算：1、被收購方會計核算；2、收購方會計核算【例1—8】

六、其他企業開發模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、?被收購方；2、收購方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、被收購方會計核算；2、收購方會計核算。【例1—9】

第三節 政府和市場合作業務

一、以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式：

（一）模式描述、（二）案例模型：第一種類型、第二種類型、（三）涉事各方。

（四）稅務事項處理意見：

第一種類型：1?、被征收方、?2、征地拆遷方（政府）；?3、受讓方、工程施工方。

【例1—10】

第二種類型：1、被征收方、2、受讓方、3、工程施工方

（五）合同簽訂注意事項

（六）會計核算：1?、被征收方、?2、征地拆遷方（政府）；?3、受讓方、工程施工方。

【例1—11】

二、土地整理模式：

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務事項處理建議：1、集體土地使用方；2、土地整理實施方（農村集體經濟組織）；3、土地前期整理合作方；4、土地受讓方

（五）合同簽訂注意事項

（六）會計核算：1、集體土地使用方；2、土地整理實施方（農村集體經濟組織）；3、土地前期整理合作方；4、土地受讓方【例1—12】

第二部分 房地產開發“拆遷改造”相關業務會稅處理

一、以招掛拍方式取得土地，計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內容，土地閑置費、過渡費、周轉房支出如何處理，以什么為扣除憑證，該土地價值在計征企業所得稅、土地增值稅、契稅時應如何處理，以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時注意什么

二、以非貨幣交易形式取得土地使用權，計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證

三、以股權轉讓方式方式取得土地，計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證【例2—1】

四、項目合作業務應如何進行會計核算與稅務處理

五、以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，還房時發票如何開具，對房地產企業的增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅會產生哪些影響 【例2—2】 【2—3】

六、在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，在計算銷項稅額時，這些建筑原來的價值能計入土地成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發生拆遷補償費嗎，如果能以什么為扣除憑證

七、為取得土地而支付的紅線外支出，其取得的進項稅能夠扣除嗎，在計算企業所得稅和土地增值稅時這部分支出能否扣除，如果能夠扣除，扣除金額如何計算

八、企業開發建設精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對增值稅是否會產生影響，對企業所得稅和土地增值稅會產生哪些影響

九、“一二級開發，兩級聯動”“舉牌一手”業務，收入、成本如何確認，如何計算繳納增值稅

十、企業單獨建設的售樓部進項稅能夠扣除嗎，如果能夠扣除可能會出現幾種情況，應分別怎樣處理，如果將售樓部內的各種設施單獨出售，計算增值稅時又將如何處理

十一、以“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業）方式銷售開發產品應如何計算繳納增值稅，是否代扣個人所得稅

十二、“以老帶新”銷售模式下如何確認銷售不動產收入銷售額，支付給老客戶的支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅

十三、“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下銷售不動產收入金額如何確認

十四、營改增后，房地產企業采取“假按揭”“零首付”銷售模式，對于收到的假按揭款和未實際收到的首付款應在哪個環節計算繳納增值稅

十五、“低價出售、免費返租”業務到底是一項什么業務，對于購銷雙方各應如何征稅，特別是房地產開發企業應如何計算繳納增值稅

十六、“產權式酒店”銷售、經營，企業與稅務機關的爭議在哪里，對增值稅和其他稅種的征收會產生怎樣的影響【例2—4】【例2—5】

十七、以開發產品抵頂工程款之后還是否可以辦理按揭貸款，如果可以房地產企業如何進行款及核算【2—6】

十八、因土地增值稅清算較晚，造成企業前期多繳納企業所得稅應如何進行納稅調整

【2—7】

十九、營改增以后如何進行土地增值稅清算技巧，清算后再轉讓房地產進行納稅申報時應注意哪些事項【2—8】【2—9】

二十、政府與社會資本合作業務（PPP）的會計核算與稅務處理【2—10】

楊老師

楊汝明,楊老師是我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。

職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務企業約100多個。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數十家房企做過納稅籌劃，是全國為數不多的房地產行業“納稅籌劃名師”。

???? 授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

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