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課程介紹

近期國家在減輕企業稅負、支持小微企業發展等方面都有哪些新變化？企業可利用哪些紅利點？2019年社保費全部移交稅務征管后，都有哪些新變化？沒按規定交納都有哪些風險？企業如何合法降低社保費成本？應做好哪些制度規劃、合同管控和財務應對？工資、個稅和社保如何時有效協調管控？。。。。

在“金稅三期”大數據征管背景下，房地產企業如何適應增值稅票據規范抵扣和所得稅查帳征收征管體制要求，從戰略運營視角全流程財稅預算管控，轉換財稅處理思維觀，調整全程帳務處理和涉稅管控，以把控合同籌劃和發票風險關為主線，建立適應房地產行業運營特點的財稅管控新思維。

課程收益

第一節 2019年減稅降費新政應用

第二節 房地產企業全流程全稅種合法低稅負運營策略

一、房地產開發流程概述

二、設立環節

三、征地環節

四、開發環節

五、預售環節

六、銷售環節

課程大綱

第一節 2019年減稅降費新政應用

1、稅率下調房地產企業應如何整體應用？跨期銷售業務如何開票? 降率如何轉化為企業實際經營利潤？兩種情形：（1）不含稅價格；（2）含稅價格。

案例應用：補開稅率調前的發票，如何填報增值稅納稅申報表。

2、外購不動產一次性抵扣，應關注哪些抵扣要點？

案例應用1：抵扣又轉出的進項稅額計算。

案例應用2：待抵扣不動產進項稅一次性申報抵扣如何進行增值稅申報表填報。

3、購進國內旅客運輸服務，進項稅允許從銷項稅中抵扣應關注的核心要點。

案例1：納稅人為非雇員（如客戶、邀請講課專家等存在業務合作關系人員）付的旅客運輸費用，能否抵扣進項稅額？

案例2：購進國內旅客運輸服務，可抵扣進項稅額的計算。

4、生產、生活性服務業（四行業）加計抵減應關注的核心要點。

加計抵減的會計處理。

案例1：有留抵扣稅額加計抵減的實務應用。

案例2：有出口業務加計抵減的實務應用。

5、期末留抵稅額退稅應關注的核心要點。

案例：期末留抵稅額退稅的實務模擬。

6、稅率調整對房地產企業影響及應對方略。

7、建筑業降稅分析。

8、降低社會保險費率的分析及應對。

9、小微企業優惠政策應用。

（1）小微企業免增值稅，減半征地方稅費應用。

（2）統一增值稅小規模納稅人標準。

（3）擴大小型微利企業所得稅優惠范圍。

（4）金融機構與小微企業簽的借款合同免印花稅。

第二節 房地產企業全流程全稅種合法低稅負運營策略

一、房地產開發流程概述

1、房地產企業開發全流程都經歷哪些環節，各環節能取得哪些和財稅規劃管理相關的表證單書？財稅新政如何切入房地產的行業運營？

2、商品房開發全流程各階段相關表證單書的涉稅認定和籌劃應用。

二、設立環節

1、房地產企業設立環節應關注哪些關鍵點才能保證其后續發展稅負最優化？

2、不同出資方式的涉稅分析和房地產企業組織架構最優化搭建的財稅規劃。

3、架構規劃對增值稅進項稅有何影響？對土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

三、征地環節

1、不同方式取得土地，其成本如何確認？帳務如何處理？合同如何簽稅負最優？如何處理入賬票據？

2、不同方式返還土地款，為稅收最優化，如何進行商業模式優化。

3、征地環節實務應用。

（1）、不同購地方式和土地出讓金返還的涉稅處理和財務核算案例。

（2）、外購在建項目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據處理？

四、開發環節

1、主要涉及稅種及籌劃應用。

2、實務應用

五、預售環節

1、訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和最優化涉稅處理?

2、預售環節應關注哪些涉稅風險點？

六、銷售環節

1、開發流程中，會計在哪個節點確認收入和結轉成本？稅收又是如何規定的？二者差異如何協調？收入確認和成本結轉應關注哪些財稅風險點？

2、特定業務的涉稅處理。如：以前年度應扣未扣費用和資產損失如何稅務處理？

3、案例：房地產企業完工階段企業所得稅匯算實務演練。

4、土地增值稅清算

（1）土地增值稅清算模擬和檢查應對實務案例。

（2）土地增值稅的反避稅和稅收籌劃實例解析。

于老師

于老師，全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員樹立針對房地產和建安企業行業運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力。

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