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課程介紹

自營(yíng)改增在各行各業(yè)全面實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理發(fā)生了翻天覆地的變化，增值稅的落地給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理帶來(lái)了全新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)有別于傳統(tǒng)的其他行業(yè)，從最初的投資測(cè)算到最終的項(xiàng)目清算，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)事項(xiàng)繁多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)防不勝防！“后營(yíng)改增時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的核心任務(wù)仍然是有效地進(jìn)行稅收籌劃，在這土地增值稅方面尤其重要。

本課程針對(duì)“營(yíng)改增”新的政策，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)“后營(yíng)改增時(shí)代”實(shí)施的創(chuàng)新籌劃手段，對(duì)土地增值稅清算和稅收籌劃工作進(jìn)行了全面梳理，突出了“新知識(shí)”、“新手段”、“新格局”的稅收籌劃觀念。

課程收益

三新：土地增值稅收稅籌劃的“新知識(shí)”、“新手段”、“新格局”

實(shí)戰(zhàn)：籌劃案例均來(lái)自房企一線的稅收籌劃實(shí)踐

有效：實(shí)操性強(qiáng)、可落地，聽(tīng)了就能用，用了就能節(jié)稅

課程內(nèi)容

Day 1

9:00-12:00

模塊一 “營(yíng)改增”下土地增值稅三大疑難問(wèn)題

(一) 土增稅預(yù)征依據(jù)和清算收入兩種計(jì)算方法，納稅人有選擇權(quán)嗎？

(二) 取得在建工程，土增稅清算時(shí)取得成本能否加計(jì)扣除？

(三) 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征土增稅？低于100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓呢？

模塊二 清算條件：何時(shí)開(kāi)始清算？

(一) 自行清算和通知清算，企業(yè)有選擇權(quán)嗎？

(二) 企業(yè)可以主動(dòng)要求清算嗎？全部竣工、完成銷售的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

(三) 土增稅清算時(shí)間早晚如何決策？——國(guó)稅總局【2016】81號(hào)公告的深度解讀

13:30-16:30

模塊三 清算單位：土增稅清算的核心

(一) 什么時(shí)候確定清算單位？項(xiàng)目在建設(shè)工程規(guī)劃階段如何決策？

(二) 清算單位的確定是否有標(biāo)準(zhǔn)？

(三) 同一清算單位內(nèi)：一分法、二分法、三分法如何操作？

模塊四 清算方法：土增稅清算的大前提

(一) 搞核定征收，目前還有可能行嗎？一定劃算嗎？

(二) 清算后再轉(zhuǎn)讓如何處理？

(三) 舊房轉(zhuǎn)讓的三種土增稅清算方法，納稅人有選擇權(quán)嗎？

Day 2

9:00-12:00

模塊五 扣除項(xiàng)目：稅企博弈

(一) “營(yíng)改增”后扣除項(xiàng)目的增值稅發(fā)票開(kāi)具要求？

(二) 拆一還一、動(dòng)遷還平土增稅如何處理？

(三) 收到“土地返還款”用于“拆遷補(bǔ)償”如何處理？

(四) 土地出讓金返還是否要沖減土地成本？

(五) 被拆遷方收到補(bǔ)償款需要繳納土增稅嗎？

(六) 母公司拿地，項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)，土地成本如何扣除？

(七) 地上原有建筑物拆除，相關(guān)成本支出如何扣除？

(八) “明股實(shí)債”利息支出能否作為利息支出在土增稅清算時(shí)扣除？

(九) “營(yíng)改增后”土增稅利息扣除的如何有效籌劃？

(十) 預(yù)提土地增值后，能否計(jì)入成本費(fèi)用企業(yè)所得稅稅前扣除？

(十一)紅線外建造支出、政府強(qiáng)派支出能否在土增稅清算時(shí)扣除？

(十二)甲供材與甲控材，土增稅扣除的異同？

(十三)土增稅清算中營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)用如何扣除？

(十四)地下車位，土增稅清算的處理技巧？

(十五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題？

(十六)財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)文后印花稅在土增稅清算時(shí)能否扣除？

(十七)裝修支出如何在土增稅清算時(shí)扣除？

(十八)家電、家具能否作為土增稅清算扣除項(xiàng)目？

13:30-16:30

模塊六 清算收入：被忽視的籌劃點(diǎn)

(一) 分拆房?jī)r(jià)銷售的土增稅如何清算？

(二) 配建保障房的銷售價(jià)格明顯偏低如何進(jìn)行處理？

(三) 買房送汽車，土增稅如何清算？

(四) 違約金收入是否屬于清算收入？

(五) 沒(méi)有稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核結(jié)論能否自行申報(bào)繳納土地增值稅？

(六) 維修基金、墻改基金等各類代收費(fèi)用土增稅清算時(shí)能否扣除？

(七) 視同銷售，土增稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？

(八) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，需要進(jìn)行土增稅清算嗎？如何清算？

蔡老師

蔡老師現(xiàn)任地產(chǎn)基金投資總監(jiān)，上海師范大學(xué)校外導(dǎo)師，曾任世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)副總、稅務(wù)經(jīng)理、上海市青浦區(qū)稅務(wù)局大企業(yè)管理所副所長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控所副所長(zhǎng)，從事財(cái)經(jīng)法律領(lǐng)域的工作近10年，擅長(zhǎng)企業(yè)投并購(gòu)、融資，財(cái)稅法律規(guī)劃，財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控，財(cái)稅核算等業(yè)務(wù)。 蔡老師是北京大學(xué)碩士研究生，財(cái)務(wù)管理碩士（公司金融方向），法學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)雙學(xué)士，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)大企業(yè)稅收研究所高級(jí)研究員、上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院稅務(wù)研究所研究員。 在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《中國(guó)建材報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)論壇》、《上海會(huì)計(jì)》、《廣東財(cái)會(huì)》、《財(cái)會(huì)月刊》、《財(cái)會(huì)通訊》等核心刊物國(guó)際會(huì)議論壇上發(fā)表專業(yè)論文20余篇。

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