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課程介紹

自營改增在各行各業全面實施以來，房地產行業的稅務處理發生了翻天覆地的變化，增值稅的落地給房地產企業稅務管理帶來了全新的挑戰。房地產企業有別于傳統的其他行業，從最初的投資測算到最終的項目清算，房地產企業涉及的稅務事項繁多，涉稅風險防不勝防！“后營改增時代”，房地產企業稅務處理的核心任務仍然是有效地進行稅收籌劃，在這土地增值稅方面尤其重要。

本課程針對“營改增”新的政策，結合當前房地產企業“后營改增時代”實施的創新籌劃手段，對土地增值稅清算和稅收籌劃工作進行了全面梳理，突出了“新知識”、“新手段”、“新格局”的稅收籌劃觀念。

課程收益

三新：土地增值稅收稅籌劃的“新知識”、“新手段”、“新格局”

實戰：籌劃案例均來自房企一線的稅收籌劃實踐

有效：實操性強、可落地，聽了就能用，用了就能節稅

課程內容

Day 1

9:00-12:00

模塊一 “營改增”下土地增值稅三大疑難問題

(一) 土增稅預征依據和清算收入兩種計算方法，納稅人有選擇權嗎？

(二) 取得在建工程，土增稅清算時取得成本能否加計扣除？

(三) 100%股權轉讓是否征土增稅？低于100%股權轉讓呢？

模塊二 清算條件：何時開始清算？

(一) 自行清算和通知清算，企業有選擇權嗎？

(二) 企業可以主動要求清算嗎？全部竣工、完成銷售的標準是什么？

(三) 土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

13:30-16:30

模塊三 清算單位：土增稅清算的核心

(一) 什么時候確定清算單位？項目在建設工程規劃階段如何決策？

(二) 清算單位的確定是否有標準？

(三) 同一清算單位內：一分法、二分法、三分法如何操作？

模塊四 清算方法：土增稅清算的大前提

(一) 搞核定征收，目前還有可能行嗎？一定劃算嗎？

(二) 清算后再轉讓如何處理？

(三) 舊房轉讓的三種土增稅清算方法，納稅人有選擇權嗎？

Day 2

9:00-12:00

模塊五 扣除項目：稅企博弈

(一) “營改增”后扣除項目的增值稅發票開具要求？

(二) 拆一還一、動遷還平土增稅如何處理？

(三) 收到“土地返還款”用于“拆遷補償”如何處理？

(四) 土地出讓金返還是否要沖減土地成本？

(五) 被拆遷方收到補償款需要繳納土增稅嗎？

(六) 母公司拿地，項目公司開發，土地成本如何扣除？

(七) 地上原有建筑物拆除，相關成本支出如何扣除？

(八) “明股實債”利息支出能否作為利息支出在土增稅清算時扣除？

(九) “營改增后”土增稅利息扣除的如何有效籌劃？

(十) 預提土地增值后，能否計入成本費用企業所得稅稅前扣除？

(十一)紅線外建造支出、政府強派支出能否在土增稅清算時扣除？

(十二)甲供材與甲控材，土增稅扣除的異同？

(十三)土增稅清算中營銷設施費用如何扣除？

(十四)地下車位，土增稅清算的處理技巧？

(十五)與轉讓房地產有關的稅金扣除問題？

(十六)財會【2016】22號文后印花稅在土增稅清算時能否扣除？

(十七)裝修支出如何在土增稅清算時扣除？

(十八)家電、家具能否作為土增稅清算扣除項目？

13:30-16:30

模塊六 清算收入：被忽視的籌劃點

(一) 分拆房價銷售的土增稅如何清算？

(二) 配建保障房的銷售價格明顯偏低如何進行處理？

(三) 買房送汽車，土增稅如何清算？

(四) 違約金收入是否屬于清算收入？

(五) 沒有稅務機關的審核結論能否自行申報繳納土地增值稅？

(六) 維修基金、墻改基金等各類代收費用土增稅清算時能否扣除？

(七) 視同銷售，土增稅的計稅依據如何確定？

(八) 開發產品轉為自用，需要進行土增稅清算嗎？如何清算？

蔡老師

蔡老師現任地產基金投資總監，上海師范大學校外導師，曾任世界五百強企業財務副總、稅務經理、上海市青浦區稅務局大企業管理所副所長、風險監控所副所長，從事財經法律領域的工作近10年，擅長企業投并購、融資，財稅法律規劃，財稅風險管控，財稅核算等業務。 蔡老師是北京大學碩士研究生，財務管理碩士（公司金融方向），法學、會計學雙學士，吉林財經大學大企業稅收研究所高級研究員、上海交通大學海外教育學院稅務研究所研究員。 在《中國稅務報》、《中國建材報》、《經濟論壇》、《上海會計》、《廣東財會》、《財會月刊》、《財會通訊》等核心刊物國際會議論壇上發表專業論文20余篇。

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