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‖專題說明‖

?2017年，營改增工作繼續全面推進，后續營改增政策也陸續出臺，國地稅合作日趨緊密與規范，執法環境愈加嚴格，房企面臨涉稅復雜性和風險性與日俱增。營改增政策執行一年有余，房企在實際操作當中還是遇見了前所未有的“迷惑”！即使充分理解和把握政策的基礎上，財務人員賬務處理難度還是很大！針對新老項目的交替存在，如何準確把握增值稅對其他稅種的影響？如何準確理解最新出臺的稅收政策？如何有效銜接增值稅和其他稅種的關系？如何在短時間內掌握房地產行業稅收重點問題？如何緊緊掌控開發流程的稅收風險？

?為協助房地產企業更好理解與掌握營改增政策以及對其他稅種的影響，我公司特舉辦“增值稅時代房地產企業稅收風險管控”講座。本次講座以營改增稅制改革為背景，以房企特殊業務、會計核算、合同簽訂、發票管理、成本分攤等重點問題為主線，緊緊圍繞房企開發流程，通過一個個具體案例與數據，結合稅收稽查風險應對，全方位、立體解讀重點事項涉稅風險，用最短的時間讓財務人員掌握風險疑難問題，提升工作績效。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖專題大綱‖

第一節：營改增前后稅收風險差異分析

一．收入

1．銷售精裝房、買一送一稅收風險分析

2．以老帶新、零首付稅收風險分析

3．不同代理銷售模式稅收風險分析（買斷、溢價分成、超價提成等）

4．還本銷售、產權式酒店銷售模式稅收風險分析

5．準確理解“價外費用”（違約金），實現零風險

6．土地差額計算增值稅收入金額確認

7．通過廣德發案件解讀銷售價格偏低

二．成本

1．招拍掛取得土地增值稅的扣除

2．股權收購名義取得土地各稅種風險分析

3．拆遷補償費做帳憑證、差額計稅分析

4．以房換地（以地換房）計征流轉稅風險

5．代建道路、配建經適房等土地成本的確認

6．投資方式拿地增值稅處理及風險分析

7．不同形式土地返還款稅收風險分析

8．集團拿地、成員企業開發土地成本確認

三．費用、稅金

1．成本差如何會計處理，風險如何把控

2．項目部直接發生費用（招待費、會議費、車輛費、差旅費、社保、物業等）稅收風險分析

3．不同融資方式資金成本確認的風險（金融機構融資、非金融機構融資、轉貸、委托貸款、明股實債等）

4．印花稅計稅依據以及歸集科目的風險

5．城鎮土地使用稅起止時點以及計算

6．注冊地與項目地不同引發城建稅差異分析

7．城建稅在損益表列式方式不同對其他稅種的影響

8．營改增接口企業所得稅的計算方法調整深度分析

9．舊房界定標準不同對增值稅和土地增值稅的影響

10．土地增值稅預繳計稅依據的改變是否方便了納稅人

11．營改增對土地增值稅清算影響深度分析

第二節：營改增后會計核算暨風險管控

1．營改增后房企會計核算科目變化

2．增值稅在會計報表的列式

3．增值稅納稅義務發生時點和收入確認時點差異分析

4．房企增值稅特殊（全程）會計處理解讀

5．“項目”核算標準不同對增值稅和土地增值稅的影響

6．如何準確計算不得抵扣進項

7．預繳增值稅抵扣應交增值稅方法解析

8．拆遷還建方式會計處理不同引發稅收風險的不同（通過新老項目、全流程的會計核算，解析增值稅、企業所得稅、土地增值稅的營改增前后變化，發票開具等問題）

第三節：會計視角看合同

1．合同決定稅收觀點解讀

2．清包工合同簽署要點分析

3．甲供工程合同簽署要點分析

4．水電費抵頂工程款風險掌控

5．掛靠合同“三流不一致” 風險分析

6．六種合作建房方式不同導致稅收風險不同

7．以租代建方式合作開發合同稅收風險分析

8．售后回租合同如何有效減輕稅負

9．如何辨識“自產貨物”，簽署合同應該注意事項

10．不含稅價格臨界對合同價款的影響

第四節：發票開具與增值稅納稅時點

1．房企增值稅納稅義務發生時間與其他企業的異同

2．開具發票對增值稅納稅義務發生時點的影響

3．開具發票未確認收入前增值稅申報表如何填報

4．開具發票與確認收入之間的關系

5．土地差額計算增值稅發票開具注意事項

6．如何準確理解“合法有效憑證”

7．虛開發票典型手法分析，解析虛開發票的嚴重后果

8．超范圍開具發票是否為虛開

9．加油卡、ETC、預付卡注意事項

10．營改增涉稅事項發票開具注意事項

第五節：車位、裝修、成本分攤精講

1．銷售毛坯房與精裝房的利與弊

2．軟裝與硬裝的不同影響稅負變化

3．不同形式售樓部的會計處理與稅收風險分析

4．人防車位的歸屬以及稅收風險分析

5．無產權車位收入確認以及成本扣除

6．占地面積法計算的第一步很重要

7．建筑面積法下，會計成本與計稅成本的差異深度分析

8．層高系數法計算注意事項

9．成本的哪些內容適用預算造價法

10．直接成本法數據的采集以及分攤

第六節：專家現場預留時間與學員互動答疑，解答學員疑難涉稅問題。

王老師

著名稅務策劃專家，會計師，注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，善于與學員互動交流答疑解惑因而受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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