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‖專題背景‖

自5.1營改增以來，盡管各省營改增政策解讀如“雨后春筍”般出臺，但房地產企業在運行當中突顯的難點問題尚未得到妥善解決，總局于7月7日又發布《關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號），使得營改增稅收處理更加“撲朔迷離”！ 會計人員面對選擇舉棋不定，房地產企業該如何應對？企業所得稅申報是否與營改增之前的方法相同？本次課程將和您一起解決營改增背景下的土地增值稅清算問題：

首先解決營改增的疑難問題：如：收到預收款的同時如果客戶需要增值稅發票，是否開具？開具之后增值稅如何計算？建筑企業、房地產企業新老項目的界定不對稱如何解決？會計“項目”的界定標準與各稅種之間的差異如何協調？新老項目同時存在增值稅如何抵扣？不同增值稅業務如何進行會計處理？

其次解決企業所得稅申報和土地增值稅的核心問題：如：營改增之后所得稅申報表如何填報？5.1之前收入、5.1之后老項目、新項目同時存在如何填報？怎么有效解決“二次清算”的難題？土增清算對象與會計、增值稅如何協調？各種銷售模式下收入金額如何確認？拆一還一、合作建房下的土地增值稅如何處理？收購股權與購買土地如何選擇？車位銷售如何在不同房產類型下分割收入？如何選擇最優的成本分攤方案？新的土地增值稅申報表填報如何把握？

?本次課程將通過具體的、淺顯的案例，和您一起試填新《企業所得稅申報表》、《土地增值稅申報表》，應對營改增操作中的實際問題，尋找適合您的應對策略。

‖培訓對象‖

各房地產企業，建筑企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、工程領導、采購領導、銷售領導、財務人員以及稅務與會計師事務所人員。

‖主講內容‖

第一部分：營改增核心問題解讀以及應對（案例解讀，淺顯易懂）

1．增值稅計稅原理介紹

2．稅率差以及存貨周轉率對計算增值稅的影響

3．稅率設置的原則

4．發票虛開與三流一致的關系

5．增值稅發票認證的要求

6．新老項目增值稅進項的分割

7．營改增對企業無償借款與個人無償借款的影響

8．不動產投資行為營改增分析

9．增值稅不得抵扣情形分析

10．房地產企業和物業公司轉售水電增值稅分析

11．房企、建筑企業納稅義務發生時間的異同以及要點分析

12．土地成本的扣除（土地新老項目分割、發票開具、申報表填報、土地返還款等問題）

13．新老項目標準在實際工作的沖突與解決方案

14．清包工、甲供工程、綠化工程增值稅分析

15．房企、建筑企業預征制度以及預征地點解讀

16．已交營業稅發票以及面積差發票開具

17．界定 “舊”不動產的標準，“取得”的標準對房地產企業增值稅的深刻影響（含銷售、直接租賃、轉租、售后回購等）

18．購進不動產以及改變用途的不動產增值稅計算以及案例分析（含樣板間、售樓部等）

19．統借統還、轉貸、委托貸款不同融資的增值稅分析

20．營改增對企業所得稅的影響（新老項目結合下收入確認、成本、稅金扣除等）

21．增值稅發票輔助帳的建立

22．增值稅常見業務會計處理

第二部分：企業所得稅核心問題以及申報表試填

1．以老帶新、抵券銷售、零首付、委托銷售等銷售模式收入金額的確認

2．銷售價格明顯偏低的收入金額確認以及應對理由

3．售后回購、售后回租收入金額確認

4．“拆一還一”如何對營改增（包含增值稅計稅依據、企業所得稅、土地增值稅、契稅、發票開具、會計處理等）

5．不同模式（分房、分利潤、分資金）下合作建房稅收解讀

6．土地投資模式下金額確認以及憑證索取

7．“建設—移交”土地成本的確認

8．委托代建的條件以及稅收要點解讀

9．房地產企業“買一送一”詳細解讀，包含：送家電、送裝修、送面積、送車位，抽獎的個人所得稅分析

10．5月1日之前收入、5.1之后老項目、新項目同時存在申報表的填報（實際操作）

第三部分：土地增值稅清算以及申報表試填

1．以股權收購名義購買土地的稅收風險分析

2．購買爛尾樓如何進行土地增值稅成本的歸集

3．不同形式（六種）土地返還款的稅收風險

4．紅線外支出稅前扣除風險分析

5．開發間接費哪些費用的列支有可能不予扣除

6．精裝房稅收風險分析

7．不同售樓部的稅收風險分析

8．不同產權車位的稅收風險分析

9．占地面積法案例解讀

10．建筑面積法在會計、所得稅、土地增值稅處理上的異同

11．建筑面積、測繪面積、預售面積的差異稅收分析

12．層高系數法原理介紹以及具體運用

13．直接成本法數據的采集以及分攤

14．預算造價法案例分析

15．不同成本分攤方法的結合對企業稅負的影響分析

16．新土地增值稅申報表的試填（實際操作）

第四部分：現場答疑

不限于以上內容，可以擴展到全流程各稅種答疑。請準備好企業的實際疑問，在課堂上和您共同分享解決問題的喜悅。

王老師

會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，營改增實務操作，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產、建筑行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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在線報名：房地產、建筑業營改增背景之下核心問題解讀及應對與企業所得稅申報暨土地增值稅申報表解讀(沈陽)