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課程背景

?稅制改革其實就是經濟利益的重新劃分，“月兒彎彎照九州，幾家歡樂幾家愁”的事情是在所難免，對于面臨營改增的房地產與建筑企業而言，如何應對，做到“我家歡樂別家愁”就看企業的態度和決策了，當務之急，是應讓房地產與建筑企業的所有管理人員與財務人員盡快進入“增值稅”狀態。

?2015年，房地產和建筑企業再次被稅務總局列入指導性檢查范圍，在以票控稅、嚴征管、嚴稽查的形勢下，企業面臨的風險日益增大。無論您是老板還是財務總監、財務經理，在全面稽查的時代，您終將遭遇稅務稽查！面對嚴峻的稅務稽查形勢，您準備好了么？

?2015年的稅收專項檢查中，發票的檢查無疑是突破口，國稅總局加強了對發票的檢查力度，企業由于不按規定取得發票，將會產生巨大的稅務風險。為幫助企業更好地理解和執行發票管理辦法，解決財務人員在發票實際操作中的難點，疑點問題，正確處理企業運營中的發票涉稅問題，有效防范和控制營改增實施前后的涉稅風險，特邀財稅專家許老師老師為您分析2015年營改增形勢下房地產，建筑業不同階段票據取得的要點以及企業應采取的規避風險策略。本課程針對性強，注重實務操作和實效，讓您兩天不虛此行！

培訓對象

房地產企業、建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

主講內容

第一部分：房地產建筑企業營改增應對與稅務規劃

一．房地產建筑業營改增政策設計

1．增值稅的特征

2．營改增后混合銷售的變化

3．營業稅與增值稅計算應納稅額的方法不同

4．增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

二．營改增對房地產業、建筑行業影響與稅負變化分析

1．應對稅負增加的對策

2．過渡期的籌劃思路

3．營改增后為個人配車策略

4．營改增后建筑業掛靠與分包

5．營改增后房地產業涉稅風險控制

6．面對營改增，房地產和建筑企業應關注什么？

7．一般納稅人與小規模納稅人有哪些納稅不同？有利還是不利？

8．營改增可抵扣的增值稅進項稅額有哪些？有無特別要求？

9．不可抵扣增值稅進項稅額有哪些？不可抵扣該怎么辦？

10．房地產開發各階段能取哪些專用發票，哪些能抵扣？

11．房地產營改增后發生非正常損失如何處理？

12．固定資產進項稅額該不該抵扣？

13．房地產營改增后業主退房、折扣如何開具發票？

14．營改增后銷售固定資產該如何納稅？

三．進項稅額抵扣及增值稅專用發票管理

1．抵扣憑證要求

2．增值稅專用發票管理與虛開發票的法律風險

3．專用發票使用中的疑難問題與風險控制

四．會計核算與納稅申報

1．科目設置

2．預收款納稅義務發生時間與地點

五．營改增中的涉稅風險控制

1．營改增對建筑業的影響

⑴ 掛靠經營模式下，建筑業的實際稅負是增加還是下降？

⑵ 建筑企業哪些支出可以抵扣進項稅額

2．甲供材處理的變化對建筑業稅負的影響

3．建筑業營改增后涉稅風險控制

⑴ 建筑安裝發票中的涉稅風險控制

⑵ 施工企業現場自制混凝土用于本企業承建工程的涉稅風險控制

⑶ 跨年度發票的涉稅風險控制

4．建筑業營改增建設工程計價規則調整

5．房地產業營改增后涉稅風險控制

⑴ 售后返租的稅收風險控制

⑵ 代收費用的稅收風險

⑶ 促銷中禮品贈送的稅收風險控制

⑷ 營改增前后甲供與甲定

6．甲供材料的風險自查補救

⑴ 如何簽訂合同

① 合同內甲供——大包，實際甲控

② 合同外甲供——清包工

⑵ 結算票據如何開具與核算

⑶ 建筑業計稅依據與代扣義務

⑷ 稅務檢查的關注點

⑸ 材料是否需換開工程發票

⑹ 如何處理甲方承擔建筑業稅款？

第二部分：營改增新形勢下房地產建筑企業入賬票據審核及風險控制

一．當前稅收征管環境與當前稽查形勢

二．合法票據如何把握

1．合法憑證包括哪些種類

2．如何確定是否應取得發票及開票地點、開票時間

3．未按規定取得合法憑證如何補救

4．取得跨期票據如何處理

5．企業日常工作如何審核發票，避免虛開、假票？

6．稽查查處假票如何規避風險？

7．營改增后增值稅抵扣憑證風險控制

三．設計勞務與入賬票據

1．設計費發票開具地點

2．支付境內設計費

3．支付境外咨詢費、設計費的代扣義務

四．征地業務中的稅收事項

1．征地合同紅線外支出

2．政府返還土地出讓金應如何處理？

3．土地使用稅開始與減除納稅義務時點

五．拆遷補償與票據結算

1．貨幣補償結算票據

⑴ 支付個人拆遷補償是否需代扣個人所得稅？

⑵ 支付個人拆遷補償，通過第三方支付，應取得何種憑證？

⑶ 營改增后，拆遷補償款如何抵扣？

2．實物安置如何處理

六．施工階段票據結算

1．混合銷售行為如何開具發票

⑴ 銷售自產貨物并施工

⑵ 商貿公司銷售外購貨物并施工

⑶ 建筑公司銷售外購貨物并施工

⑷ 甲定：合同價包含材料

⑸ 甲供設備乙方安裝

⑹ 甲供材料乙方裝飾

⑺ 甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務）

七．預售與完工階段票據處理

1．銷售與裝修分離如何操作

2．促銷方式中的稅收（代墊首付、返稅、折扣、贈送、積分、定金返息、老帶新獎勵）

3．代收款項（住房專項基金、契稅、印花稅）

4．地下室、車位/庫、車位轉讓

5．代理銷售合同、銷售策劃/廣告宣傳合同、傭金

6．訂金、誠意金、VIP會員費涉稅條款風險提示

7．售后回租涉稅處理

8．銷售房屋免物業管理費如何處理

9．開發項目完工后續支出如何在稅前扣除

八．融資業務稅務風險防范

1．統借統還是否需開具發票

2．向金融企業借款、個人借款、關聯企業借款

3．企業無息借貸的稅收風險

4．無息借貸的變通方法

5．利息支出稅前扣除爭議應對

九．租賃業務稅務風險防范與稅收籌劃

1．租金收入會計核算

2．租金收入營業稅、房產稅、企業所得稅處理

3．轉租業務——售后回租

4．非常規租賃條款涉稅風險分析

十．違約金專題

1．違約金涉稅處理關鍵點

十一．專家現場互動交流與疑難問題解答

許老師

國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產與建筑等相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業與建筑業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業與建筑企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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